Monschau | Schneider | Thiel

Eine Wohnung nur auf Zeit zu vermieten oder zu mieten, kann aus den mehreren Gründen sinnvoll sein. Der Gesetzgeber erlaubt Zeitmietverträge jedoch nur noch unter Einschränkungen.

Zeitmietverträge garantieren dem Vermieter stetige Einnahmen und seltene Mieterwechsel und sorgen dafür, dass der Mieter keine unerwartete Kündigung zum Beispiel wegen Eigenbedarfs fürchten muss. Früher waren sie sehr üblich und sind es heutzutage nicht mehr. Grund sind die vielen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um einen Zeitmietvertrag wirksam abschließen zu können. Diese hat der Gesetzgeber geschaffen, da er den Zeitmietvertrag grundsätzlich eher als nachteilig für den Mieter ansah.

Was ist ein Zeitmietvertrag?
Als Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag bezeichnet man einen Vertrag, mit dem eine Wohnung für einen festen Zeitraum vermietet wird. Für diese Zeit ist eine “ordentliche Kündigung”, also eine reguläre Kündigung mit gesetzlicher Frist, von beiden Seiten ausgeschlossen. Der Vertrag endet also erst zu dem Zeitpunkt, der im Vertrag genannt ist, und nicht vorher.

Zeitmietverträge für Wohnungen sind immer noch zulässig. Allerdings gelten seit der Mietrechtsreform von 2001 für Zeitmietverträge für Wohnraum ziemlich enge Voraussetzungen. Daher sind diese erheblich seltener geworden. Üblich sind sie immer noch bei gewerblichen Mietobjekten, also in einem sogenannten Gewerbemietvertrag.

Wann darf ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden?
§ 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) enthält eine besondere Regelung zum Zeitmietvertrag. Danach darf man ein Mietverhältnis für eine feste Zeit vereinbaren, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:

Der Vermieter will nach Ende der fest vereinbarten Mietzeit
– die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts verwenden (Eigenbedarf),
– die Räume abreißen oder sie so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde,
– die Räume an einen ihm zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Der Vermieter muss dem Mieter den genauen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Er muss sich also von Anfang an festlegen. Später Gründe nachzuschieben, ist nicht möglich.
Man spricht unter diesen Umständen auch von einem “qualifizierten” Zeitmietvertrag. Ein einfacher Zeitmietvertrag, bei dem der Vermieter nicht im Voraus seine späteren Absichten mit der Wohnung offenlegen muss, ist mittlerweile nur noch nur im gewerblichen Mietrecht möglich.

Was bedeutet das im Einzelnen?
Unter den Familienangehörigen nach der Vorschrift sind hier nahe Angehörige zu verstehen. Also etwa Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Neffen, Nichten, Enkel, Schwiegereltern und -kinder. Nicht als nahe Angehörige gelten Schwäger, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten, Großneffen und Großnichten.
“Angehörige seines Haushalts” sind beispielsweise Hausangestellte (Chauffeur, Butler…) oder eine mit im Haushalt lebende Pflegekraft. Genauso sind dies aber auch Pflegekinder, Lebenspartner des Vermieters oder deren Kinder.
Mit den wesentlichen Veränderungen der Mieträume sind Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gemeint, die so umfassend sind und so lange dauern, dass der Vermieter sie nicht in bewohntem Zustand durchführen lassen kann. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Grundriss der Wohnung geändert werden soll, weil ein größeres Bad eingebaut oder Zimmer zusammengelegt werden sollen.
Heute ist dieser Punkt auch wegen der häufigen energetischen Sanierung von Wohnhäusern besonders aktuell.
Ein “zur Dienstleistung Verpflichteter” ist ein Angestellter des Vermieters (zum Beispiel ein Hausmeister).

Was ist wichtig beim Vertragsabschluss?
Wie erwähnt, muss der Grund, warum der Vermieter die Mietdauer zeitlich genau festlegen möchte, schon beim Vertragsabschluss feststehen und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. In der Regel wird dieser Grund also in den Mietvertrag hineingeschrieben.
Absolut nicht ausreichend ist es, den Gesetzes-Paragraphen 575 BGB mit Copy und Paste in den Vertrag zu kopieren. Dies macht den Vertrag nicht zum Zeitmietvertrag. Täuscht der Vermieter einen Befristungsgrund vor, handelt es sich ebenfalls nicht um einen Zeitmietvertrag, sondern um einen Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit und gesetzlicher Kündigungsfrist. Der Mieter kann hier also regulär mit dreimonatiger Frist raus.

Was passiert, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?
Sind die gesetzlichen Voraussetzungen des Zeitmietvertrages nicht erfüllt, handelt es sich laut Gesetz um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Dieser kann nach den üblichen Regeln mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Für den Mieter sind dies drei Monate, für den Vermieter können es bei langer Mietdauer auch mehr sein. Aber: Es gibt seltene Fälle, wo das so nicht funktioniert.
2013 entschied der Bundesgerichtshof zum Beispiel, dass man im Einzelfall einen unwirksamen Zeitmietvertrag auch so umdeuten kann, dass die Vertragspartner einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Ein solcher Verzicht kann in jeden Mietvertrag aufgenommen werden. Dann kann wieder nur nach Ablauf einer bestimmten Zeit gekündigt werden.
In diesem Fall hatten die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag geschlossen, ohne einen Grund für die Befristung anzugeben. Dann war die Wohnung während der Vertragslaufzeit verkauft worden. Der neue Vermieter kündigte vor Vertragsablauf wegen Eigenbedarf. Der Bundesgerichtshof argumentierte damit, dass beide Vertragspartner hier nicht gewusst hätten, dass ein Zeitmietvertrag nur wirksam sei, wenn der Befristungsgrund bei Vertragsabschluss angegeben werde. Beide hätten jedoch einen Vertrag schließen wollen, der nicht vor einem bestimmten Datum ende. Hier liege eine Vertragslücke vor, die man durch Auslegung des Willens der Beteiligten schließen könne. Die Eigenbedarfskündigung war daher unwirksam (Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/122).

Was passiert, wenn der Befristungsgrund nachträglich wegfällt?
Wenn der Grund für die Befristung nachträglich entfällt, kann der Mieter in der Regel wählen, ob er zum regulären Vertragsende aussteigen oder den Vertrag als unbefristeten Mietvertrag fortsetzen will. Dies kann zum Beispiel der Fall sei, wenn der Vermieter die Wohnung für sein erwachsenes Kind haben wollte, dieses aber nun doch in einer anderen Stadt studieren möchte.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung möglich?
Auch bei einem Zeitmietvertrag können die Vertragspartner außerordentlich kündigen. Dabei gibt es zwei Varianten: Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.
Eine fristlose Kündigung ist bei schweren Vertragsverletzungen möglich. Ein solcher Fall wäre zum Beispiel, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht zahlt, ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung untervermietet oder die Wohnung grob vernachlässigt. Natürlich kann es auch Gründe für eine Kündigung von Mieterseite geben, zum Beispiel, wenn der Vermieter dem Mieter nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglicht. Beispiel: Der Einzug ist nicht zum vereinbarten Termin möglich und verschiebt sich durch Bauarbeiten immer weiter.
Eine außerordentliche Kündigung mit Frist erlaubt zum Beispiel die Vorschrift des § 555e BGB: Der Vermieter hat Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, die der Mieter gesetzlich dulden müsste, die er aber nicht akzeptieren will (weil zum Beispiel dadurch die Miete steigt). In diesem Fall hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgt.

Was passiert, wenn der Mieter vorzeitig auszieht?
Wenn der Mieter einfach vorzeitig aus der Wohnung auszieht und nicht mehr weiter zahlt, ohne einen Grund für eine außerordentliche Kündigung zu haben, hat der Vermieter in der Regel Anspruch auf Schadensersatz. Denn der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende der Vertragsdauer die Miete zu bezahlen. Dieser Anspruch des Vermieters erlischt erst dann, wenn jemand anders einzieht und die Miete bezahlt. Übrigens ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. In beiderseitigem Einvernehmen kann so etwas natürlich immer ausgehandelt werden.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxishinweis: Durch die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages können Sie sich als Vermieter Vorteile sichern, etwa, wenn Sie bereits wissen, dass Sie die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt für den Eigenbedarf nutzen möchten. Wir informieren Sie, was Sie beim Abschluss Ihres befristeten Mietvertrags beachten müssen, damit dieser zulässig ist und Sie nicht später eine böse Überraschung erleben.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Dies hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 05.12.2018 entschieden.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Kläger in beiden Verfahren sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden.

Die Kläger machen unter Berufung auf Mängel der Wohnungen jeweils Gewährleistungsansprüche geltend und begehren dabei unter anderem wegen der “Gefahr von Schimmelpilzbildung” in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung der von ihnen geschuldeten Monatsmiete sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

In beiden Verfahren hat das Berufungsgericht eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete festgestellt und im Verfahren VIII ZR 271/17 die Beklagte überdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 Euro zur Anbringung einer Innendämmung verurteilt. Dies hat es jeweils (unter anderem) maßgeblich auf die Erwägung gestützt, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine “Gefahr der Schimmelpilzbildung” bestehe. Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dürfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen “Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens” erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit “alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten” nicht verhindern könnten. Denn von einem Mieter könne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften (“Durchzug”) könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Bei alledem komme es auch nicht darauf an, wieviel Feuchtigkeit durch das konkrete Nutzungsverhalten der jeweiligen Mieter entstehe, solange es sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (Aufenthalt, Waschen, Kochen, Duschen etc.) bewege. Sei unter den genannten Bedingungen nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege bereits hierin ein bauseits bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel, so dass es nicht darauf ankomme, ob Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei.

Mit ihren vom Landgericht zugelassenen Revisionen verfolgte die Beklagte in beiden Verfahren ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Die gegenteilige Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, das einen Mangel der Mietsache aus vermeintlichen Höchstwerten zumutbarer Lüftungsintervalle und von ihm aufgestellter “Grundsätze zeitgemäßen Wohnens” hergeleitet hat, hat der Senat als mit geltendem Recht nicht vereinbar angesehen. Sie lässt sich auch nicht unter Rückgriff auf eine Senatsentscheidung begründen, die in einem speziellem Fall zu den Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung ergangen ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03) und die darauf abstellt, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht. Auf die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich der Wärmedämmung ist diese Entscheidung nicht übertragbar.

Die Berufung des Landgerichts auf Erfordernisse “zeitgemäßen Wohnens” rechtfertigt es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Letztlich läuft die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft.

Auch trifft die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu, das den Klägern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende Lüftungsverhalten sei für einen Mieter unzumutbar. Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend ist der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von “Querlüften” (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, sieht der Senat keine Anhaltspunkte.

Der Senat hat die Entscheidungen des Berufungsgerichts aufgehoben, soweit das Berufungsgericht wegen der in den Außenwänden vorhandenen Wärmebrücken und der dadurch verursachten Gefahr einer Schimmelpilzbildung einen Mangel der Wohnungen bejaht und den darauf gestützten Begehren der Kläger auf Feststellung einer Mietminderung beziehungsweise auf Zahlung eines Kostenvorschusses für eine Innendämmung stattgegeben hat; diese Ansprüche stehen den Klägern nach den heutigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nicht zu.

In dem Verfahren VIII ZR 271/17, in dem das Berufungsgericht auch Durchfeuchtungen des Mauerwerks infolge schadhaft gewordener Bauteile festgestellt hatte, ist die Sache wegen der Höhe der hierfür anzusetzenden Minderung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.

BGH, Urteile vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
(Quelle: BGH)

Unser Praxishinweis:

Die Argumente des BGH sind einleuchtend und die Entscheidungen begrüßenswert. Denn jeder Mieter, der eine Altbauwohnung mietet, weiß oder muss wissen, dass er keinen modernen technischer Zustand erwarten kann. Wäre stets und laufend ein moderner DIN-Zustand geschuldet, müsste jeder Vermieter von Altbauwohnungen in erheblichem Umfang laufend investieren. Das kann nicht richtig sein.

Zu Recht weist der BGH auch daraufhin, dass man nicht generell sagen kann, welche Beheizung und Belüftung dem Mieter zumutbar ist. Diese Frage muss im Einzelfall geklärt werden und ist abhängig insbesondere vom Alter und der Ausstattung des jeweiligen Gebäudes sowie dem individuellen Nutzungsverhalten des Mieters. Die Grundsatzdiskussionen um “Stoßlüften”, “Querlüften”, “Kreuzlüften” oder z. B. die Ungeeignetheit des “Fenster-Gekippt-Stellens” dürften abebben.

Bei Fragen rund um die Immobilie unterstützt Sie:

Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht