Ferienwohnung vermieten: Leicht verdientes Geld?

Ferienwohnungen gelten als gutes Geschäft: Immer mehr Menschen verbringen ihren Urlaub in Deutschland. Wer eine Wohnung vermieten will, muss jedoch verschiedene rechtliche Regeln beachten.

Ferienwohnungen und Ferienhäuser gibt es in den verschiedensten Varianten. Vom ruhigen Holzhaus am Angelsee bis zur Großstadtwohnung mit tollem Kultur- und Freizeitangebot ist alles möglich. Mancher vermietet eine Einliegerwohnung im Einfamilienhaus, um sich dieses mitzufinanzieren. Allerdings müssen sich auch Vermieter von Ferienwohnungen an diverse rechtliche Vorgaben halten.

Welche Wohnungen sind geeignet?
Für die Vermietung als Ferienunterkünfte geeignet sind Wohnungen in touristisch interessanten Gegenden. Eine gute Verkehrsanbindung ist wünschenswert, bei ruhigen Domizilen in der Natur können auch umständlichere Anfahrtswege in Kauf genommen werden. Besonders wichtig sind Parkmöglichkeiten – besonders in der Stadt. Dort ist auch die Nähe zu Sehenswürdigkeiten und Freizeitangeboten und öffentlichem Nahverkehr von Vorteil. Vermieten können Sie meist nur, was Ihnen gehört: Bei Mietwohnungen ist eine (Unter-) Vermietung der kompletten Wohnung an Feriengäste nur mit Erlaubnis des Eigentümers möglich.

Was gilt für Eigentumswohnungen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die übliche Wohnnutzung einer Eigentumswohnung auch die Vermietung als Ferienwohnung umfasst. Diese Nutzung kann die Eigentümerversammlung nicht einfach per Beschluss verbieten. Allerdings kann in der Teilungserklärung der Wohnanlage festgelegt sein, dass die Wohnungen nicht als Ferienwohnungen vermietet werden dürfen. Dies sollten Eigentümer vor der Vermietung prüfen (BGH – V ZR 72/09).

Wann darf ich als Mieter Zimmer an Feriengäste vermieten?
Dürfen Mieter ohne weiteres einen Teil ihrer Wohnung an Urlauber oder Wochenendtouristen vermieten?
“Homesharing” und “Couchsurfing” sind im Trend.
Dafür ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Hat dieser dem Mieter pauschal erlaubt, ein Zimmer unterzuvermieten, bedeutet dies noch lange nicht, dass diese Erlaubnis auch Touristen einschließt. Denn eine allgemein formulierte Erlaubnis bezieht sich nur auf dauerhafte Untermieter, die in der Wohnung oder dem Zimmer eine Zeit lang wohnen wollen. Urlauber sind damit nicht gemeint (BGH – VIII ZR 210/13). Eine Untervermietung an Touristen kann daher zu einer Kündigung des Mietvertrages führen. Es sei denn, der Vermieter hat tatsächlich das erlaubt, was in Wahrheit auch stattfindet.

Ferienwohnungen in der Stadt: Zweckentfremdung von Wohnraum?
Wann sind Ferienwohnungen in Wohngebieten unzulässig?
In einem Ferienhausgebiet, das auch im örtlichen Bebauungsplan ausgewiesen ist, liegt der Fall klar: Hier ist der richtige Ort für eine Ferienwohnung. Ob Sie Ihre Wohnung in einem normalen Wohngebiet an Feriengäste vermieten dürfen, richtet sich nach den Regeln Ihres Bundeslandes und Ihrer Gemeinde.

Welcher Mietvertrag ist der richtige?
Mietvertragsformulare kann man überall herunterladen. Aber: Die Formulare für Wohnungsmietverträge sind für Ferienwohnungen nicht geeignet, denn bei diesen geht es um zeitlich unbegrenzte Vermietung mit Mieterschutz. Dieser ist bei Ferienwohnungen jedoch stark eingeschränkt, da es sich um eine kurzfristige Vermietung handelt. Ferienwohnungen werden deswegen meist mit Hilfe eines speziellen Mietvertrages vermietet, der diese Besonderheiten berücksichtigt. Viele Vermieter schließen den Vertrag nur durch den Austausch von E-Mails mit den Rahmendaten ab und versenden eine Buchungsbestätigung. Ein richtiger Vertrag schafft mehr Klarheit. Wichtige Punkte sind der Preis, die Mietdauer, ggf. Kaution und eventuelle Nebenkosten, Hausordnung und Haftung bei Schäden.

Wo kann ich Werbung machen?
Eine Ferienwohnung kann man für wenig Geld in verschiedenen Online-Portalen anbieten. Allerdings muss man sich auch hier an die Regeln halten. Zum Beispiel müssen Vermieter bei Ferienwohnungen einen Endpreis angeben, der alle Preisbestandteile einschließt, also nicht die Miete zuzüglich Nebenkosten, Strom, Bettwäsche, Endreinigung usw. Derart aufgegliederte Preisangaben können zu einer teuren Abmahnung führen. Werben Sie mit einer eigenen Internetseite? Dann informieren Sie sich über die aktuell nötigen Pflichtangaben im Impressum und die erforderlichen Angaben zum Datenschutz! Denn: Sobald Sie mit einer Internetseite Geld verdienen, sind die Regeln für gewerbliche Webseiten einzuhalten.

Endreinigung nicht im Endpreis enthalten: Was sind die Folgen?
Ein Ferienhausvermieter hatte im Internet für verschiedene Ferienwohnungen geworben. Unter jeder der Wohnungen befand sich eine Tabelle, in der die pro Woche zu zahlenden Preise – aufgegliedert nach Hauptsaison, Nebensaison und Sparwochen – angegeben waren. Ganz am Ende wurde auf die Zusatzkosten für die Endreinigung in Höhe von 75 Euro (mit Hund oder Katze) beziehungsweise 55 Euro (ohne Tier) hingewiesen. Es kam zu einer Abmahnung durch einen Wettbewerbsverein und schließlich zu einem Gerichtsverfahren. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschied, dass diese Form der Preisangabe gegen die Preisangabenverordnung verstößt und unzulässig ist. Demnach ist der Preis anzugeben, der einschließlich Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen ist – der sogenannte Endpreis (OLG Schleswig – 6 U 27/12).

Was passiert bei Mängeln?
Weist die Ferienwohnung Mängel auf, kann der Mieter unter Umständen eine Mietminderung geltend machen. Wird die Ferienwohnung zusammen mit weiteren Leistungen angeboten, kann sie unter das Pauschalreiserecht fallen. Dann hat der Mieter gegebenenfalls noch deutlich mehr Rechte, zum Beispiel auf Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit.
Ein Gast konnte bei einer über einen Reiseveranstalter vermieteten Wohnung nach einem Urteil des Amtsgerichts Neuruppin eine Preisminderung von 20 Prozent geltend machen. Im Werbeprospekt war von einer modernisierten Wohnung die Rede gewesen. In Wahrheit war alles 20 Jahre alt, nur im Bad waren die Fliesen neu übermalt worden. Zusätzlich gab es scharfe Kanten in der Wanne; Küche und Schlafzimmer waren nur durch einen Perlenvorhang getrennt (AG Neuruppin – 43 C 6/07).

Wie sichert man sich mit einer Kaution ab?
Mit einer Kaution kann man sich gegen Schäden an Wohnung und Einrichtung absichern. Sie muss vertraglich vereinbart sein. Allerdings steigt damit auch der Verwaltungsaufwand: Das Geld muss hin- und her überwiesen oder -übergeben werden, auch muss der Vermieter darüber Buch führen, wer wann welchen Betrag bezahlt und bekommen hat. Bei der Übergabe sollte gemeinsam ein Protokoll erstellt werden, damit klar ist, wer wann den Schaden verursacht hat. Viele Vermieter verzichten auf diesen Aufwand, schreiben kleinere Schäden als Geschäftsunkosten ab und verlangen nur bei größeren Beträgen Schadensersatz.

Welche Steuern und Abgaben muss man leisten?
Auf die Vermietung von privaten Ferienwohnungen ist Einkommenssteuer zu zahlen.
Viele Gemeinden verlangen eine Zweitwohnungssteuer. Bei Vermietung als Ferienwohnung fordern viele Gemeinden darüber hinaus auch eine “Bettensteuer” oder Fremdenverkehrsabgabe. Diese ist vom Vermieter pro Gast und Nacht zu zahlen, manchmal als Pauschale von 5 % auf den Übernachtungspreis. Allerdings darf diese Abgabe nur für private Übernachtungen verlangt werden und nicht z.B. für die Unterbringung von Monteuren oder Geschäftsreisenden. Es ist Aufgabe des Vermieters, dies vorher festzustellen und den Gästen dementsprechend die richtigen Beträge zu nennen.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxistipp: Bereiten Sie die Vermietung Ihrer Ferienwohnung gut vor. Klären Sie insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen, damit das Gesamtkonzept stimmt und Sie keine bösen Überraschungen erleben, die teuer zu stehen kommen können. Mitunter ist es sinnvoll, sich bereits im Vorfeld von einem Fachanwalt für Mietrecht unterstützen zu lassen.

Ihr Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht  

 

Rechtsanwalt Norbert Monschau
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Jetzt im Buchhandel: Prütting / Gehrlein (Hrsg.) – ZPO Kommentar

Einbändiger Großkommentar zur Zivilprozessordnung, der jährlich erscheint. Insgesamt befindet sich die Neuauflage auf dem Gesetzes- und Bearbeitungsstand vom 1. März 2018.

10. Auflage 2018. Buch. 3300 S. Hardcover

Luchterhand ISBN 978-3-472-09556-9

Unter Mitarbeit unseres Kollegen Rechtsanwalt Norbert Schneider
Unter Mitarbeit unseres Kollegen Rechtsanwalt Norbert Schneider

Zielgruppe:
Rechtsanwälte, Syndikusanwälte, Richter, Rechtspfleger, Hochschullehrer, Referendare, Studenten

Gewappnet sein für den Zivilprozess.

 

 

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Erbengemeinschaft: Bank muss zurückzahlen – Überweisungen ohne Zustimmung aller Miterben sind unwirksam!

Mehrere Erben eines Verstorbenen bilden eine sogenannte Erbengemeinschaft, die das “Erbe”, den Nachlass, gemeinsam verwaltet. Dabei kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten über Rechte und Pflichten.

Der Fall: Ein Mann setzte in seinem Testament seinen Sohn und seine Tochter zu jeweils hälftigen Erben ein. Seinem Sohn hatte er zudem eine Vollmacht für sein Bankkonto erteilt, die auch über den Tod hinaus gelten sollte. Die Tochter widerrief diese Vollmacht jedoch gegenüber der Bank und teilte mit, dass in Zukunft nur beide Erben gemeinsam über das Konto verfügen sollten. Dies bestätigte die Bank auch. Trotzdem wurden in der Folgezeit Überweisungen vorgenommen, die allein der Bruder veranlasst hatte. Seine Schwester verlangte daraufhin das Geld von der Bank zurück.

Die Gerichtsentscheidung: Das Gericht entschied, dass eine Autorisierung der Zahlungen alleine durch den Bruder nicht ausreichend war. Als Miterbe konnte er über das Konto nur verfügen, wenn der andere Miterbe – also seine Schwester – die Zustimmung erteilt. Die Richter folgten zudem nicht dem Argument der Bank, dass sich die Schwester rechtsmissbräuchlich verhalten würde, weil die Zahlungen dazu gedient hätten, ohnehin fällige Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen. Die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses kann von einem Dritten – wie der Bank – nicht eingefordert werden (LG Aachen, Urt. v. 18.01.2018 – 1 O 138/16).

Unser Praxishinweis: Die Verwaltung des Nachlasses steht allen Miterben gemeinschaftlich zu. Forderungen, die zum Nachlass gehören, können daher grundsätzlich nur von allen Erben der Erbengemeinschaft gemeinsam geltend gemacht werden. Einzelnen Miterben steht zwar das alleinige Forderungsrecht zu, jedoch müssen sie die Leistung an alle Miterben der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich verlangen. Jeder Miterbe ist hierbei zur Mitwirkung verpflichtet. Besondere Probleme ergeben sich, wenn Immobilien vererbt wurden. Dann ist es wichtig, sich frühzeitig über die Rechtslage zu informieren, um keine Fehler zu machen, die teuer sein können.

Sprechen Sie uns gerne an!

Norbert Monschau, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Familienrecht, Testamentsvollstrecker (DVEV)

 

 

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Wohnungseigentum: Kein höherer Trittschallschutz bei Badsanierung!

Wohnungseigentümer, die ihr Badezimmer modernisieren und dabei den Boden unter Eingriff in den Estrich erneuern, sind gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht verpflichtet, den Trittschallschutz über das Niveau hinaus zu verbessern, das zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung galt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.03.2018 entschieden (V ZR 276/16).

Verbesserung des Trittschallschutzes nach Badmodernisierung verlangt

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde 1990 errichtet. Die Wohnung der Beklagten liegt über der der Klägerin. Bei einer Modernisierung ihres Badezimmers im Jahr 2012 ließen die Beklagten den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Ferner wurden der Fliesenbelag sowie sämtliche Sanitärobjekte erneuert und eine Steigleitung unter Putz verlegt. Die Klägerin behauptete, der Schallschutz habe sich durch die Baumaßnahme verschlechtert, und verlangte, dass die Beklagten bestimmte, näher konkretisierte Schallschutzmaßnahmen vornehmen. Hilfsweise wollte sie der Sache nach erreichen, dass die Beklagten ein Schallschutzniveau herstellen, das dem technischen Stand zur Zeit der Sanierung im Jahr 2012 entspricht (Trittschallschutz gemäß Schallschutzstufe III der Richtlinie VDI 4100:2012-10: <=37 dB, hilfsweise Schallschutzstufe II der genannten Richtlinie: <= 44 dB).

Landgericht: Beklagte müssen den Trittschall auf 46 dB begrenzen

Das Amtsgericht gab der Klage nur insoweit statt, als die Beklagten eine Trittschalldämmung und einen schwimmenden Estrich nach näheren Vorgaben wiederherstellen sollten. Auf die Berufung der Klägerin änderte das Landgericht das Urteil und verurteilte die Beklagten, durch geeignete bauliche Maßnahmen im Bereich des Badezimmers dafür zu sorgen, dass der Trittschall 46 dB (gemäß Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989) nicht übersteigt. Dagegen legte die Klägerin Revision ein und verfolgte damit ihre weitergehenden Hilfsanträge.

BGH: Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG für Klägerin durch Eingriff in Estrich?

Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Das Landgericht habe weitergehende Ansprüche der Klägerin gemäß § 15 Abs. 3 WEG ohne Rechtsfehler verneint. Dabei sei davon auszugehen gewesen, dass der Estrich der Dämmung und Isolierung diente und daher Teil des Gemeinschaftseigentums war. Infolgedessen hätten die Beklagten ohne Zustimmung der Klägerin eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vorgenommen, indem sie den Estrich entfernt und den Bodenaufbau sodann erneuert haben. Welche Pflichten bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes zu beachten seien, ergebe sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse. Entscheidend war daher laut BGH, ob der Klägerin ein solcher Nachteil entstanden ist.

Bei Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet das Gewicht des Eingriffs über die maßgeblichen Schallschutzanforderungen

Der BGH weist darauf hin, dass er bereits in der Vergangenheit geklärt habe, dass sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den Mindestanforderungen der DIN 4109 in der zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Ausgabe richtet, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird (etwa Parkett statt Teppichboden), also das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird. Ausdrücklich offen geblieben sei bislang aber, ob dieselben Maßstäbe gelten, wenn bei der Erneuerung des Bodenbelags auch (wie hier) in den Estrich oder in die Geschossdecke eingegriffen wird. Zu trennen seien dabei zwei Fragen: Erstens sei zu klären, ob für den Schallschutz die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben heranzuziehen sind, und zweitens, welchen konkreten technischen Vorgaben das zu gewährende Schallschutzniveau zu entnehmen sei. Der BGH hat nun zur ersten Frage entschieden, dass es sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz richte, ob die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Anforderungen an den Schallschutz einschlägig sind.

Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung zu besserem Schallschutz

Laut BGH ergibt sich allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen werde, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornehme, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer “Ertüchtigung” verpflichtet.

Bei erheblichen Eingriffen sind aber aktuelle technische Vorgaben maßgeblich

Werde allerdings – etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau – in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entstehe bei den übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden.

Bei typischen Sanierungsmaßnahmen kommt es auf den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung an

Dagegen könne bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich seien. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handele es sich in aller Regel auch dann, wenn – wie hier – bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird.

Klägerin kann keinen besseren Trittschallschutz verlangen

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte sei danach derjenige der Gebäudeerrichtung, so der BGH. Die oben angesprochene zweite Frage nach dem konkret einzuhaltenden Schallschutzniveau (auf dem technischen Stand bei Gebäudeerrichtung) stelle sich hier nicht mehr, weil die Verurteilung der Beklagten zur Einhaltung der (über die Mindeststandards hinausgehenden) in Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989 vorgeschlagenen erhöhten Schallschutzwerte rechtskräftig geworden ist. Ein darüber hinausgehendes Schallschutzniveau auf der Grundlage der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahr 2012 könne die Klägerin jedenfalls nicht beanspruchen.

(Quelle: FD-MietR 2018, 403171, beck-online)

Unser Praxishinweis: Der BGH führt seine bisherige Rechtsprechung fort.  Bei  erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz müssen die aktuellen technischen Vorgaben und Schallschutzwerte der DIN 4109 beachtet werden. Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung – oder der gleichzeitigen –  Modernisierung des Sondereigentums dienen, kann kein verbessertes Schallschutzniveau verlangt werden; dann sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich. Wenn also z. B. in einer Eigentumswohnung der vorhandene Teppichboden durch Parkett ersetzt wird, beurteilt sich der Schallschutz nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109. Es gibt nämlich keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, der die Mindestanforderungen überschreitet. Darauf hatte der BGH bereits in einer früheren Entscheidung hingewiesen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 − V ZR 195/11, NJW 2012, 2725). Der Wohnungseigentümer entscheidet selbst, auf welche Art und Weise er den ursprünglichen Trittschallschutz wiederherstellt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.07.2001 – 3 Wx 120/01, ZWE 2001, 616).

Ihr Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht  

 

 

 

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