Nicht jeder Mangel der Mietsache führt zu einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters
Vom Vermieter kann eine vollständige Gefahrlosigkeit der Mietsache nicht verlangt werden. Dieser muss nur die Gefahren ausräumen, vor denen ein sorgfältiger Benutzer sich nicht selbst schützen kann, weil die Gefahrenlage entweder völlig überraschend eintritt oder nicht ohne weiteres erkennbar ist (Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 22.01.2020 – 7 S 693/19).
Der Fall: Die minderjährige Klägerin bewohnt zusammen mit ihren Eltern eine Mietwohnung in Nürnberg, welche diese von den Beklagten angemietet haben. Im Juni 2017 befuhr sie zusammen mit ihren Geschwistern den Hofbereich des Anwesens mit dem Fahrrad und kam dort zu Fall. Sie behauptet, dass der Sturz auf beschädigte Bodenplatten zurückzuführen sei.
Die Klägerin hat zunächst beim Amtsgericht Nürnberg Klage erhoben und aufgrund der schweren Verletzungen, welche sie bei dem Sturz erlitten hatte, u.a. ein Schmerzensgeld von mindestens 20.000 Euro von den Beklagten verlangt.
Die Gerichtsentscheidung: Das Amtsgericht Nürnberg hat die Klage abgewiesen. Aus Sicht des Amtsgerichts lag im konkreten Einzelfall keine Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht durch die Beklagten vor. Bei dem Hofbereich handle es sich nicht um einen öffentlich zugänglichen Bereich, in welchem Publikumsverkehr stattfinde. Die Klägerin sei mit den Gegebenheiten im Hof vertraut gewesen, da sie zum Zeitpunkt des Unfalls bereits ein halbes Jahr in dem Anwesen gewohnt habe. Die Beklagten hätten daher davon ausgehen dürfen, dass den Mietern der Zustand der Bodenplatten bekannt sei. Aus diesem Grund hätten sie auch keine Hinweisschilder oder Ähnliches aufstellen müssen.
Nach Ansicht des Amtsgerichts ändert auch die Tatsache, dass die Klägerin erst neun Jahre alt war, nichts. Der Vermieter könne darauf vertrauen, dass die Eltern ihre Kinder auf die Gefährlichkeit der Platten hinweisen und sie entweder auffordern, vom Fahrrad abzusteigen oder aber – was im konkreten Fall ohne weiteres möglich war – um die Platten herum zu fahren.
Die Klägerin hat gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Nürnberg Berufung zum Landgericht Nürnberg-Fürth eingelegt, welche dieses mit Beschluss vom 22. Januar 2020 zurückgewiesen hat.
Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass ein Vermieter diejenigen Sicherheitsvorkehrungen treffen müsse, die ein verständiger und umsichtiger Vermieter für ausreichend halten darf, um Mieter und deren Angehörige vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zumutbar sind. Das Mietobjekt müsse allerdings nicht schlechthin gefahrlos und frei von allen Mängeln sein. Auch der Mieter habe sich den gegebenen Verhältnissen anzupassen, da eine vollständige Gefahrlosigkeit mit zumutbaren Mitteln nicht immer erreicht und vom Vermieter auch nicht verlangt werden könne.
Aufgrund der Lichtbilder sei deutlich erkennbar, dass die aufgesprungenen und hochgedrückten Pflastersteine für den aufmerksamen Benutzer nicht zu übersehen waren. Es handle sich auch nicht um eine überraschende Gefahrenquelle, da dieser Zustand bereits seit längerer Zeit so bestand. Vor diesem Hintergrund habe sich in dem sehr bedauerlichen und folgenreichen Sturz der Klägerin lediglich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht.
Unser Praxishinweis: Die Verkehrssicherungspflicht trifft denjenigen, der einen Verkehr auf dem Grundstück eröffnet, zulässt oder andauern lässt. Sie verpflichtet den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den Gesamtumständen zumutbar sind. Der hierfür anzulegende Maßstab richtet sich danach, was ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schaden zu bewahren. Ohne konkrete Anhaltspunkte hat der Vermieter in der Regel keine Kontroll- oder Überwachungspflicht. Es kann auch ein Mitverschulden des Geschädigten in Betracht kommen, das sogar die Haftung des Vermieters ganz entfallen lässt. Jeder Fall hat seine Besonderheiten, die gewertet werden müssen.
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Mit einer aktuellen Entscheidung verfestigt der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung, wonach Baulärm vom Nachbarn kein einseitiges Risiko des Vermieters darstellt.
Der Sachverhalt: Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Bei Vertragsschluss gab es auf dem Nachbargrundstück eine Baulücke, welche vier Jahre später durch einen Neubau gefüllt wurde. Die hierbei entstehenden Staubimmissionen und Baulärm veranlassten die Mieterin zur Mietminderung in Höhe von 10%. Vor dem Landgericht Berlin hatte sie hiermit Erfolg.
Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH konnte derzeit keinen Mietmangel feststellen und verwies den Vorgang an das Landgericht zurück. Dabei kritisierten die BGH-Richter, dass das Landgericht das Vorliegen eines Mietmangels nicht geprüft habe. Vielmehr habe es aufgrund von nicht näher belegten “typischen Baustellenemissionen” einen Mangel als selbstverständlich angesehen. Das Risiko einer Veränderung des Umfelds der Wohnung dürfe auch nicht einfach dem Vermieter zugewiesen werden. Soweit – wie hier – der Vertrag selbst keine Regelung für eine Veränderung enthalte, müsse er ergänzend ausgelegt werden. Habe der Vermieter selbst keine rechtliche Handhabe gegen Lärmimmissionen, könne der Mieter sich nicht bei ihm schadlos halten.
Für das weitere Verfahren wiesen die Richter darauf hin, dass der Prüfungsmaßstab dafür, ob hier eine “erhebliche Beeinträchtigung” im Sinne des § 906 BGB vorliege, sich nach mietrechtlichen Grundsätzen und nicht nach dem Immissionsschutzrecht richte. Dieses finde im Verhältnis der Mietparteien keine Anwendung, sondern diene nur der “Konturierung” der Vertragsauslegung.
Ein sogenanntes “Lärmprotokoll” oder Schalldruckmessungen hielt der BGH nicht für notwendig. Der Mieter müsse nicht “das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung” vortragen. Hinreichend konkret dargestellte Mangelfolgen genügten.
BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18
Unser Praxishinweis: Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung fort. Danach kann dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre (vgl. BGH, Urt. v. 29. 04.2015 – VIII ZR 197/14). In der Regel liegt kein Mietmangel vor, wenn auch der Vermieter die Beeinträchtigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.
Ihr erster Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Fachautor
Das AG – Familiengericht – Frankfurt a. M. (Beschl. v. 9.4.2020 – 456 F 5092/20 EA UG) hat entschieden, dass Umgangskontakte eines Vaters zum Kind auch während der Corona-Pandemie nicht per se ausgeschlossen sind.
Abzuwägen sind auf der einen Seite die Gesundheitsrisiken, die wegen der Pandemie mit außer-häuslichen Kontakten verbundenen sind und andererseits die Nachteile, die durch den Abbruch der Bindung zwischen den Kindern und dem Elternteil entstehen.
Nach Auffassung des Gerichts überwiegt das Interesse an der Aufrechterhaltung der Bindung und Durchführung persönlicher Kontakte zwischen den Kindern und ihrem Vater.
Praxishinweis: Die Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt ist eine der ersten, die zumindest in erster Instanz Fragen des Umgangsrechts in der Corona-Pandemie-Krise beantwortet. Die Bindung der Kinder zum Elternteil und der persönliche Kontakt sind wichtige Abwägungskriterien, die im vorliegenden Fall ausschlaggebend waren. Beachtlich war, dass das Gericht gegen die Kindesmutter, die die Entscheidung ignorierte, Ordnungsgelder in beträchtlicher Höhe festsetzte.
Die aktuelle “Corona-Krise” wirkt sich auch auf das Zusammenleben von Familien aus. Gerade wenn die Eltern getrennt und in Scheidung leben, stellen sich in dieser Situation neue Rechtsfragen. Ggfs. muss auch ein taktisches Vorgehen überdacht und angepasst werden.
Norbert Monschau Fachanwalt für Familienrecht
“Die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie treffen Arbeitnehmer und selbstständige Unternehmer. Es zeichnen sich Einkommenseinbußen ab durch Kurzarbeit und Gewinnrückgang. In solchen Fällen müssen bestehende Unterhaltstitel geprüft und ggfs. zeitnah abgeändert werden.”
Wir geben Ihnen einige Hinweise aus der Praxis!
Umgangsrecht (Besuchsrecht)
Die Empfehlung, soziale Kontakte möglichst zu vermeiden, bezieht sich nicht auf die Kernfamilie, auch wenn die Eltern nach einer Trennung in zwei getrennten Haushalten leben. Wichtig ist, dass das Umgangsrecht nicht allein wegen der Befürchtung eines Elternteils, das Kind oder man selbst könnte sich durch das Umgangsrecht des anderen Elternteils theoretisch mit dem Coronavirus (COVID-19) infizieren, verweigert werden darf. Auch wenn das Kind Erkältungssymptome aufweist, ist dies nicht ausreichend, um eine bestehende Umgangsvereinbarungen auszuhebeln. Anders kann es sein, wenn der betreuende Elternteil oder auch das Kind zu einer Risikogruppe gehört oder wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich eine Gesundheitsgefahr aus der Beibehaltung der bisherigen Umgangsregelung ergibt. Beispiel: Ein Elternteil oder das Kind hat sich vor kurzem in einem Risikogebiet aufgehalten. Selbstverständlich dürfen keine Umgangstermine stattfinden während einer behördlich angeordneten Quarantäne.
Fazit: Auch in der aktuellen Krisen-Situation soll das Kind grundsätzlich Umgang mit dem berechtigten Elternteil haben. Man will vermeiden, dass das Kind nicht zusätzlich verunsichert wird und dass es sich von dem anderen Elternteil nicht entfremdet. Dies hat aber immer seine Grenzen dort, wo das Kindeswohl gefährdet ist. Letztlich muss man eine sachgerechte Lösung im Einzelfall treffen, unter Umständen mit Hilfe des Familiengerichts.
Unterhaltsrecht
Ein Unterhaltsanspruch, sei es für Ehegatten oder für Kinder, besteht unabhängig von der aktuellen Corona-Krisenlage fort. Insbesondere führen derzeit bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten nicht von vorneherein zu einem Erlöschen oder Aussetzen von Unterhaltsverpflichtungen. Sofern als Folge der derzeitigen Krisensituation das Einkommen des Unterhaltsverpflichteten den sog. Selbstbehalt unterschreitet, stellt sich die Frage, ob das eine Herabsetzung oder eine Aussetzung der Unterhaltszahlung rechtfertigt. Entscheidend ist hierfür, ob von einer nachhaltigen, also auf Dauer angelegten Einschränkung der Einkünfte auszugehen ist. Eine nur vorübergehende Einkommenseinbuße bis zu einer Dauer von etwa 2 Monaten wird im Allgemeinen aus Rücklagen zu überbrücken sein. Länger dauernde Einkommensreduzierungen sind demgegenüber Anlass, einen bestehenden Unterhaltstitel (gerichtlicher Beschluss oder Vergleich, Jugendamtsurkunde oder notarielle Urkunde) zu prüfen und ggfs. abzuändern. Da angesichts der aktuellen Krise mit einer Rezession zu rechnen ist, dürfte eine nachhaltige Änderung der wirtschaftlichen Voraussetzungen anzunehmen sein, sodass eine Unterhaltspflicht mit dieser Begründung im Einzelfall abgeändert werden kann. Wichtig: Wer verpflichtet ist, Unterhalt für ein minderjähriges Kinder zu bezahlen, muss in der Regel eine Nebentätigkeit aufnehmen, um Einkommenseinbußen aufzufangen und den Mindestunterhalt nach der sog. Düsseldorfer Tabelle sicherzustellen. Aufgrund der aktuellen Wiederöffnung zahlreicher Geschäfte wird der Unterhaltspflichtige auch nicht ohne weiteres damit argumentieren können, es gebe aufgrund der Pandemielage derzeit keine Nebenjobs.
Holen Sie rechtzeitig fachanwaltlichen Rat ein, um Ihre oder die Interessen Ihres Kindes wahrzunehmen. Wir sind – auch und gerade in der “Corona-Zeit” – mit dem gesamten Team für Sie da.
Die Ausbreitung des neuartigen SARS-CoV-2-Virus (Covid-19-Pandemie) hat in Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt, die noch vor wenigen Wochen undenkbar erschienen. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht ist nun überwiegend in Kraft getreten, um eben gerade diese Folgen der Pandemie für die Betroffenen, die Wirtschaft sowie für Gerichte abzufedern. Alle Regelungen gelten grundsätzlich für einen begrenzten Zeitraum und sollen bis zum Ende der derzeitigen Ausnahmesituation die Rückkehr zur bisherigen Rechtslage sichern. Das Gesetz sieht Regelungen zum Schutz von Wohnraum- und Gewerbemietern sowie betroffenen Bürgerinnen und Bürgern in anderen Dauerschuldverhältnissen vor.
Es herrscht derzeit eine große Verunsicherung bei Vermietern und Mietern über die gesetzlichen Neuregelungen und die Rechte und Pflichten im Mietverhältnis betreffend die Auswirkungen der Corona-Pandemie. In vielen Fällen ist neben einer individuellen Rechtsberatung auch ein aktives Vorgehen erforderlich. Nachfolgend haben wir einige der häufigsten Fragen (und deren Beantwortung) aufgeführt. Den Beitrag werden wir fortführen, um Sie aktuell zu informieren.
Sprechen Sie uns gerne an, wenn wir Sie bei Rechtsfragen zur Vermietung und zum Wohnungseigentum in diesen unruhigen Zeiten unterstützen können.
Besteht die Mietzahlungspflicht bei Wohnraummietverhältnissen auch während der Corona-Krise?
Ja, der Mieter muss sich an den Mietvertrag halten und ist verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Daran ändert auch die Neuregelung nichts. Dem Mieter steht wegen der Conora-Situation also kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug, ohne dass es einer Mahnung seitens des Vermieters bedarf. Unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen kann der Mieter auch verpflichtet sein, Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, sofern der Mieter ein Verbraucher ist, sowie Schadenersatz zu zahlen.
Worin besteht der neue Mieterschutz?
Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Kündigungsausschluss gilt sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche Kündigung. Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum angehäuften Mietschulden auszugleichen. Erst danach darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem oben genannten Zeitraum kündigen, soweit die gesetzliche Kündigungsvoraussetzungen vorliegen.
Dem Vermieter bleibt es aber unbenommen, das Mietverhältnis auch während des genannten Zeitraums wegen anderer Gründe zu kündigen, z. B. wegen Eigenbedarfs oder verhaltensbedingter Verstöße gegen den Mietvertrag. Das Gleiche gilt auch für eine Kündigung wegen bereits zuvor entstandener Mietschulden. Soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, kann der Vermieter das Mietverhältnis also vorzeitig beenden.
Welche Nachweise muss bzw. darf der Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt?
Der Mieter muss den Ursachenzusammenhang zwischen der Nichtzahlung der Miete und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Im Streitfall muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für einen solchen Zusammenhang ergibt. Zur Glaubhaftmachung muss der Mieter entsprechende Nachweise (z. B. Antrag/Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Belege über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall) und eine eidesstattliche Versicherung vorlegen.
Kommt eine Stundung der Miete in Betracht?
Nur der Vermieter als Gläubiger der Mietforderung, kann die Miete stunden. Kann der Mieter seine Miete nicht zahlen und möchte er keine Mietschulden anhäufen, sollte er mit dem Vermieter das Gespräch suchen und eine entsprechende Stundungsvereinbarung schließen. Haben sich die Parteien geeinigt die Miete bis zu einem bestimmten Termin zu stunden, kommt der Mieter mit seiner Leistung regelmäßig nicht in Verzug. Ein gesetzliches Stundungsrecht besteht nicht.
Kann der Wohnraummieter die Miete mindern?
Der Mieter ist nur dann zur Minderung der Miete berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt.
Fehlende Einnahmen auf Mieterseite begründen keinen Mangel an der Mietsache. Folglich darf der Mieter seine Miete aus diesem Grund nicht mindern.
Eine Corona-Erkrankung des Mieters oder eine Nichtbenutzung der Wohnung wegen einer Quarantäne begründen ebensowenig einen Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigten könnte. Grundsätzlich stellt auch die Corona-Erkrankung eines Nachbarn, keinen Mietmangel dar. Alle Mieter können ihre Wohnungen vertragsgemäß nutzen, sofern es keine anderslautenden behördlichen Anordnungen gibt. Eine Mietminderung ist daher grundsätzlich ausgeschlossen.
Was gilt hinsichtlich der Nebenkosten?
Der Zahlungsaufschub gilt auch für die Nebenkosten-Vorauszahlungen, denn sie sind Teil der Miete. Darüber hinaus ist hinsichtlich der Grundversorgung mit, Strom, Gas etc. folgendes geregelt worden: Wenn Verbraucher und Kleinstunternehmer ihrer Zahlungspflicht aus einem wesentlichen Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurde, im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen können, steht ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht nach Art. 240 § 1 EGBGB-neu zu. Das Gesetz ist allerdings noch nicht in Kraft getreten.
Was unter dem Begriff „wesentliche Dauerschuldverhältnisse“ zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht definiert. Allerdings geht aus der Gesetzesbegründung hervor, dass es sich um Verträge handelt, die Verbraucher und Kleinstunternehmer zur Grundversorgung bzw. zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbs abgeschlossen haben. Dies sind beispielsweise Verträge über Pflichtversicherungen, Lieferverträge über Gas, Strom und Wasser, soweit sie zivilvertraglich geregelt sind sowie Telekommunikation. Andere Dauerschuldverhältnisse, die nicht zur Grundversorgung erforderlich sind, fallen nicht unter diese Regelung. Hier besteht die Zahlungspflicht fort.
Können Verbraucher oder Kleinstunternehmer diese Kosten nicht zahlen, müssen sie sich auf ihr Leistungsverweigerungsrecht berufen. Es handelt sich um eine Einrede, die geltend gemacht werden muss. Sollte es zum Streit kommen, müssen die Betroffenen belegen, dass sie aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht zahlen bzw. nur vermindert zahlen können. Hat der Verbraucher oder Kleinstunternehmer sein Leistungsverweigerungsrecht geltend gemacht, können keine sog. Sekundärpflichten wie Schadenersatzpflichten oder Verzugszinsen entstehen.
Aber: Sind die Auswirkungen des Leistungsverweigerungsrechts dem Vertragspartner nicht zumutbar, so gilt es nicht. Auch für Miet- und Pachtverträge ist das Leistungsverweigerungsrecht nicht anwendbar, weil es hierzu spezielle Vorschriften gibt.
Kann der Mieter weiter eine Belegeinsicht für die Nebenkostenabrechnung verlangen?
Es spricht nichts dagegen, dem Mieter weiterhin Belegeinsicht zu gewähren. Die Einsichtnahme hat in der Regel in den Räumen des Vermieters zu erfolgen, sofern das nicht im Einzelfall unzumutbar ist. Dabei sind die Hygiene- und Abstandsregelungen sowie weitere Vorschriften zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie einzuhalten. Soweit möglich sollte die Belegeinsicht in einem geschlossenen Raum erfolgen. Der Vermieter kann sich aber auch dafür entscheiden, Belegeinsicht in der Weise zu gewähren, dass er Kopien oder eine digitale Version zur Verfügung stellt.
Muss der Vermieter Kopien der Belege zur Verfügung stellen und wer trägt die Kosten hierfür?
Da eine Belegeinsicht weiterhin grundsätzlich möglich ist, kann der Vermieter den Mieter darauf verweisen, die Unterlagen in seinen (des Vermieters) Räumen einzusehen. Stellt der Vermieter dem Mieter Kopien der Belege bzw. Dateien hiervon auf Anfrage zur Verfügung, hat der Mieter hierfür die Kosten zu tragen, die nach Auffassung vieler Gerichte mit 0,25 €/Kopie angesetzt werden können.
Will der Vermieter eine Belegeinsicht in seinen Räumlichkeiten vermeiden und bietet daher dem Mieter von sich aus Kopien an, muss er die Kosten hierfür grundsätzlich selber tragen.
Norbert Monschau Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht
