Geschäftsgrundlage einer Immobilienschenkung durch Schwiegereltern

Können Schenkungen von Eltern an den Ehepartner ihres Kindes nach deren Scheidung rückgängig gemacht werden? Besteht ein Ersatzanspruch gegenüber dem Ex-Partner des Kindes?

Mit diesen Fragen hat sich das Oberlandesgericht Oldenburg befasst (Beschl. v. 14.10.2020 – 11 UF 100/20).

Der Sachverhalt: Die Mutter/Schwiegermutter übertrug ihrer Tochter und deren Ehemann eine Eigentumswohnung mit einem Wert von 50.000 € zu gleichen Teilen. Dafür zahlten die beiden 15.000 €. Zwei Jahre später kam es zur Trennung der Ehegatten, später zur Scheidung.

Die (ehemalige) Schwiegermutter argumentiert, dass der Grund für die Zuwendung des Geldes die Förderung der Ehe zwischen ihrer Tochter und dem Ehemann gewesen sei. Sie verlangt von ihrem (ehemaligen) Schwiegersohn die Zahlung des hälftigen Wertes der Zuwendung abzgl. eines Abschlags, weil die mit der Hingabe des Geldes verbundene Erwartung jedenfalls eine Zeitlang erfüllt worden sei. Der geschiedene Ehemann wendet ein, dass Hintergrund für die Übertragung Mietstreitigkeiten und der Wunsch nach einer Wiederannäherung zur Tochter gewesen sei.

Die Entscheidung des Gerichts: Das OLG Oldenburg bestätigt die Auffassung des Amtsgerichts Osnabrück, nach der kein sogenannter „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ vorliege und der Ehemann daher keine Rückzahlung schulde. Es habe sich um eine Schenkung gehandelt, deren Rechtsnatur es nun einmal sei, dass keine Gegenleistung geschuldet sei und dass sie grundsätzlich nur bei einer schweren Verfehlung des Beschenkten gegen den Schenker zurückgefordert werden könne. Etwas anderes könne bei der Übertragung einer Immobilie an das Kind und Schwiegerkind als Familienheim gelten. Wenn also eine Immobilie zur Selbstnutzung geschenkt werde, bestehe ein direkter Zusammenhang mit der Fortsetzung der Ehe, so dass unter Umständen bei deren Scheitern eine Rückforderung in Frage komme. Vorliegend sei die Eigentumswohnung als Renditeobjekt geschenkt und genutzt worden. Die Mutter/Schwiegermutter habe daher nicht damit rechnen können, dass die Immobilie langfristig für die Lebens- und Beziehungsgestaltung der Ehegatten genutzt werde. Hinzu komme, dass Motiv für die Schenkung nicht nur die Ehe der Tochter, sondern auch die Ersparnis weiteren Ärgers mit den Mietern und der Renovierungsaufwendungen gewesen sei. Es könne daher nicht festgestellt werden, dass allein der Fortbestand der Ehe die Geschäftsgrundlage für die Übertragung gewesen sei. Eine Rückforderung komme daher nicht in Betracht.

Unser Praxishinweis: Die Rückabwicklung zwischen Schwiegereltern und Schwiegerkind erfolgt nicht durch den Zugewinnausgleich, sondern direkt zwischen den Parteien der Schenkung. Sie ist somit leichter möglich und wird nicht durch die zugewinnausgleichsrechtlichen Folgen gegenüber dem Kind gehindert. Schwiegereltern sollten angesichts der Rechtsprechung und ihrer Auswirkungen eine direkte Zuwendung an das Schwiegerkind nach Möglichkeit vermeiden. Die Zuwendung sollte nur an das eigene Kind erfolgen und – soweit dies gewollt ist – von diesem weiter an seinen Ehegatten. Dieser Weg empfiehlt sich schon aus schenkungssteuerlichen Gründen angesichts der geringen Freibeträge von Schwiegerkindern.

Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Familienrecht
Testamentsvollstrecker im Erbrecht (DVEV)

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Wohnraummiete: Ersatzloser Abriss des Badezimmers rechtfertigt keine “Verwertungskündigung”

Ein Ver­mie­ter kann einen Wohnungsmietvertrag nicht kün­di­gen, weil er ein Ne­ben­ge­bäu­de mit dem Ba­de­zim­mer wegen Bau­fäl­lig­keit ab­rei­ßen muss, so der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19. Dies gelte ins­be­son­de­re dann, wenn keine Pläne für eine zu­künf­ti­ge Nut­zung des An­we­sens vor­lie­gen. Eine Kün­di­gung, die eine wirt­schaft­li­che Nut­zung des Grund­stücks in Zu­kunft er­mög­li­chen soll, sei nur dann zu­läs­sig, wenn das Grund­stück an­schlie­ßend tat­säch­lich ver­wer­tet wer­den soll.

Den Mietern eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig wurde gekündigt, weil das Nebengebäude, in dem sich ihr Bad befand, wegen Baufälligkeit abgerissen werden musste. Der Vermieter wollte nicht in ein neues Badezimmer investieren, hatte aber auch keine Pläne mit dem Nachbargrundstück. Bei einer monatlichen Miete von 60 € wollten die Mieter nicht auszuziehen. Der Vermieter versuchte vergeblich, zuletzt vor dem BGH, sie zur Räumung zu bewegen. Ohne Erfolg!

Die Voraussetzungen einer sogenannten “Verwertungskündigung” nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lägen nicht vor. Ein ersatzloser Abriss sei keine Verwertung. Die Kosten der Wiederherstellung stellten auch keinen erheblichen Nachteil dar, der eine Kündigung rechtfertige. Auch wenn sich der Neubau nicht über die Mieteinnahmen amortisieren lasse, erreiche dieses Manko noch nicht das Gewicht, das dem Interesse der Mieter am Fortbestand der Wohnraummietverhältnisse gleichkäme.

Unser Praxishinweis: Der bloße Abriss leer stehender Wohngebäude ohne Neuaufbau unterfällt nicht § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. schließt aber die Anwendbarkeit des Grundkündigungstatbestandes gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nicht aus. Der Vermieter sollte seine Kündigung hilfsweise auch auf diese Vorschrift stützen. Einzelheiten, siehe Monschau, MietRB (Mietrechtsberater) 2019, 151 ff.: Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Wenn Sie Fragen zum Miet- und Immobilienrecht haben, sprechen Sie uns gerne an!

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WEG-Reform 2020 – Wohnungsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 01.12.2020 in Kraft getreten! –

Das neue Wohnungseigentumsgesetz hat das Licht der Welt erblickt. Es handelt sich um eine weitreichende Gesetzesreform, durch die das Wohnungseigentumsgesetz in wesentlichen Punkten novelliert worden ist. Darüber hinaus wurden auch andere wichtige Vorschriften angepasst.

Wir geben Ihnen nachfolgend einen ersten Überblick:

1. Neue Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG)

  • Die WEG entsteht bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher als Ein-Personen-Gemeinschaft
  • Der teilende Eigentümer kann alleine Beschlüsse fassen und hierdurch die WEG rechtlich verpflichten
  • Die WEG tritt an die Stelle der Wohnungseigentümer und des Verwalters; ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft
  • Der Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung richtet sich nun gegen die WEG

2. Neue Stellung des Verwalters

  • Der Verwalter hat die Stellung eines Geschäftsführers der WEG
  • Im Außenverhältnis hat der Verwalter uneingeschränkte Vertretungsmacht (Ausnahme: Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag)
  • Im Innenverhältnis darf der Verwalter nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen; diese Geschäftsführungsbefugnis kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer erweitert oder eingeschränkt werden
  • Der Verwalter kann auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit abberufen werden
  • Der Verwalter kann grundsätzlich sein Verwalteramt jederzeit niederlegen
  • Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters mit sog. Sachkundenachweis; es gelten Übergangsvorschriften und Ausnahmeregelungen für Kleinanlagen

3. Neues „Baurecht“

  • Für jede bauliche Veränderung genügt die einfache Beschlussmehrheit
  • Jede bauliche Veränderung muss zuvor beschlossen werden
  • Es besteht ein Zusammenhang von baulicher Veränderung sowie Kosten und Nutzen: Dementsprechend kann man unterscheiden zwischen baulichen Veränderungen, auf die ein Anspruch besteht (z. B. Förderung der Elektromobilität oder Erreichung einer Barrierefreiheit), baulichen Veränderungen, die mehr als zwei Drittel der Eigentümer wünschen oder bei denen sich die Kosten zeitnah amortisieren und schließlich alle übrigen bauliche Veränderungen

4. Neues Versammlungsrecht

  • Die Einladungsfrist beträgt grundsätzlich drei Wochen
  • Jede Versammlung ist beschlussfähig
  • Die Präsenzversammlung bleibt bestehen; die Online-Teilnahme kann beschlossen werden
  • Umlaufbeschlüsse sind auch per E-Mail, Kundenportal oder App möglich
  • Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt
  • Für die Vollmacht genügt grundsätzlich die Textform (z. B. E-Mail)

5. Stärkere Stellung des Verwaltungsbeirats

  • Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende ist der Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter
  • Der Verwaltungsbeirat hat nun die ausdrückliche Aufgabe, den Verwalter nicht nur zu unterstützen, sondern auch ihn zu überwachen

6. Neues Sachenrecht

  • Das WEMoG führt für Stellplätze das Flächeneigentum ein
  • Das Sondereigentum kann sich grundsätzlich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken

7. Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht

  • Mieter von Sondereigentumseinheiten haben einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Durchführung privilegierter baulicher Veränderungen (z. B. Förderung der Elektromobilität oder Erreichung einer Barrierefreiheit)
  • Mieter von Sondereigentumseinheiten sind verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden
  • Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist nun auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich

Wenn Sie Fragen zum neuen Wohnungseigentumsrecht haben, sprechen Sie uns gerne an!

Norbert Monschau
Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht

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Immobilienkauf: Über Bleirohre muss aufgeklärt werden!

Ein mit Bleirohren ausgestattetes Haus weist einen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auf. Darüber muss der Verkäufer den Käufer stets aufklären, und zwar auch dann, wenn, wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt. Es reicht schon aus, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass Blei im Rahmen der üblichen Nutzung austritt.

Dieses, für die Praxis interessante Urteil hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf gefällt (Urteil vom 22.10.2019 – 24 U 251/18).

Praxishinweis: Das Gericht ist von einer Arglisthaftung des Verkäufers ausgegangen und hat darauf hingewiesen, dass bei dieser Beurteilung die Grundsätze heranzuziehen sind, die der Bundesgerichtshof (BGH) zum Verkauf von Grundstücken mit Altlastenverdacht entwickelt hat (BGH v. 21.07.2017 – V ZR 250/15). Unerheblich ist, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses die Verwendung von Bleirohren noch bedenkenfrei war.
Hat der Verkäufer Kenntnis von Altlasten im weiteren Sinne, sollte er “alle Karten auf den Tisch legen”. Schweigt er vor Abschluss des Kaufvertrages, kann das für ihn ein unangenehmes und teures Nachspiel haben.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilienvertragsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht
und Wohnungseigentumsrecht
Erftstadt, Köln, Neunkirchen-Seelscheid


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Vermieter können eigene Hausmeisterarbeiten auf den Mieter umlegen!

Der Vermieter kann eigenständig erbrachte Hausmeisterarbeiten auf den Mieter umlegen. Dazu kann er sich auf ein Angebot eines Unternehmers beziehen, wenn er die Geltung der Betriebskostenverordnung wirksam im Mietvertrag vereinbart hat.

Das hat das Landgericht Düsseldorf in einem Urteil vom 20.05.2020 (23 S 41/19) entschieden.

Unser Praxishinweis: Die Entscheidung ist richtig und liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/12). Ausreichend aber auch erforderlich ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Eigenleistungen nach §  1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV vorsieht. Danach dürfen gleichwertige Leistungen eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, mit den Nettopreisen angesetzt werden. Der Vermieter sollte ein Kostenangebot vorlegen, zumal er beweispflichtig ist für Grund und Höhe seiner Forderung.

Norbert Monschau,
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht

Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um Rechtsfragen “rund um die Immobilie” geht!

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