Ein Vermieter kann einen Wohnungsmietvertrag nicht kündigen, weil er ein Nebengebäude mit dem Badezimmer wegen Baufälligkeit abreißen muss, so der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19. Dies gelte insbesondere dann, wenn keine Pläne für eine zukünftige Nutzung des Anwesens vorliegen. Eine Kündigung, die eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks in Zukunft ermöglichen soll, sei nur dann zulässig, wenn das Grundstück anschließend tatsächlich verwertet werden soll.
Den Mietern eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig wurde gekündigt, weil das Nebengebäude, in dem sich ihr Bad befand, wegen Baufälligkeit abgerissen werden musste. Der Vermieter wollte nicht in ein neues Badezimmer investieren, hatte aber auch keine Pläne mit dem Nachbargrundstück. Bei einer monatlichen Miete von 60 € wollten die Mieter nicht auszuziehen. Der Vermieter versuchte vergeblich, zuletzt vor dem BGH, sie zur Räumung zu bewegen. Ohne Erfolg!
Die Voraussetzungen einer sogenannten “Verwertungskündigung” nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lägen nicht vor. Ein ersatzloser Abriss sei keine Verwertung. Die Kosten der Wiederherstellung stellten auch keinen erheblichen Nachteil dar, der eine Kündigung rechtfertige. Auch wenn sich der Neubau nicht über die Mieteinnahmen amortisieren lasse, erreiche dieses Manko noch nicht das Gewicht, das dem Interesse der Mieter am Fortbestand der Wohnraummietverhältnisse gleichkäme.
Unser Praxishinweis: Der bloße Abriss leer stehender Wohngebäude ohne Neuaufbau unterfällt nicht § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. schließt aber die Anwendbarkeit des Grundkündigungstatbestandes gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nicht aus. Der Vermieter sollte seine Kündigung hilfsweise auch auf diese Vorschrift stützen. Einzelheiten, siehe Monschau, MietRB (Mietrechtsberater) 2019, 151 ff.: Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
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