Trennung und Scheidung: Wer bekommt die Wohnung?

Bei Trennung und anstehender Scheidung stellt sich schnell die Frage, wer die bisherige gemeinsame Wohnung bekommt. Hierzu geben wir nachstehend einige Hinweise aus der Praxis.

Ein Ehepartner kann unter bestimmten Umständen Anspruch auf Zuweisung der “Ehewohnung” haben.

Was ist eine “Ehewohnung” im Rechtssinn?
Als “Ehewohnung” bezeichnet man rechtlich die Wohnräume, in denen die Ehepartner während der Dauer der Ehe gemeinsam leben und ihren gemeinsamen Wohnsitz haben. Dies muss nicht unbedingt eine Wohnung im eigentlichen Sinn sein, auch ein Einfamilienhaus oder ein Wohnwagen können als Ehewohnung gelten. Allerdings dürfen die Räume nicht ausschließlich für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden. Wichtig ist auch, dass die Ehewohnung regelmäßig genutzt wird.

Wer darf die Wohnung nutzen?
Gilt eine Wohnung nach diesen Kriterien als Ehewohnung, dürfen sie beide Ehepartner gleichermaßen nutzen. Einer der beiden kann also nicht einfach den anderen aus der Wohnung aussperren – nicht einmal dann, wenn er selbst Wohnungseigentümer ist und der andere nicht. Wenn die Beziehung auseinandergeht, ist zwischen der Phase der Trennung (vor der Scheidung) und der nach der eigentlichen Scheidung zu unterscheiden, denn für beide gelten unterschiedliche Regeln.

Trennung: Mietvertrag läuft weiter!
Ein Mietvertrag bindet in der Regel die Personen, die darin als Mieter und Vermieter erwähnt werden und die ihn unterschrieben haben. Hat ein Ehepaar (dies gilt auch für eingetragene Lebenspartner) eine Wohnung gemeinsam gemietet, kann nicht einer der Partner den Vertrag allein kündigen. Auch ein Auszug aus der Wohnung befreit ihn oder sie nicht von der Pflicht, auf Anforderung des Vermieters die gesamte Miete zu zahlen – denn beide sind sogenannte Gesamtschuldner, und der Vermieter kann sich aussuchen, von wem er sein Geld fordert. Muss der aus der Wohnung ausgezogene Partner weiterhin die Miete zahlen, kann er diese allerdings vom Partner als Nutzungsentschädigung wieder einfordern.

Beste Lösung: Gemeinsame Abstimmung!
Die sauberste (und kostengünstigste) Lösung liegt darin, sich zu einigen, wer die Mietwohnung übernehmen und wer ausziehen soll. Gelingt dies, können die Ex-Partner mit dem Vermieter eine Absprache treffen, nach der dieser das Mietverhältnis mit einem der Partner beendet und mit dem anderen fortsetzt. Dies sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. Können sich beide die bisherige Wohnung nicht allein leisten, bleibt nur die gemeinsame Kündigung.

Praxishinweis: Eine Vertragsänderung ist (bis zur rechtskräftigen Scheidung) ist eine reine Kulanz des Vermieters. Denn er ist zunächst nicht gezwungen, sich darauf einzulassen.

Was gilt bei Trennung mit Härtefall?
Wenn es zu einer Trennung kommt, kann ein Ehepartner unter gewissen Voraussetzungen verlangen, dass ihm die Wohnung gerichtlich zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Diese Möglichkeit gewährt § 1361b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wenn eine Zuweisung der Wohnung auch bei Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine sogenannte unbillige Härte zu vermeiden. Von einem solchen nicht mehr zumutbaren Härtefall geht man beispielsweise aus, wenn das Wohl im Haushalt lebender Kinder durch Dauerstreit und “fliegendes Geschirr” gefährdet ist. Natürlich werden dabei auch immer die Belange des anderen Ehegatten gewürdigt. Falls dieser Alleineigentümer der Wohnung ist, wird dies vom Gericht auch berücksichtigt. Liegt jedoch wirklich ein Härtefall vor, ändert dies in der Regel wenig.
Aber: Durch eine Wohnungszuweisung werden keine endgültigen Regelungen getroffen oder Eigentumsverhältnisse geändert.

Trennung und Gewalt
Härtere Regeln gelten, wenn ein Ehepartner gegenüber dem anderen gewalttätig geworden ist bzw. ihn, wie es im Gesetz heißt, “vorsätzlich an Körper, Gesundheit oder Freiheit verletzt” oder ihm mit einer solchen Verletzung gedroht hat. In diesem Fall muss er dem Verletzten regelmäßig die gesamte Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen. Ausgeschlossen ist dies nur dann, wenn weitere Verletzungen oder Drohungen nicht mehr zu befürchten sind. War die Tat allerdings so erheblich, dass dem anderen Partner kein Zusammenleben mit dem gewalttätigen Ex-Partner mehr zuzumuten ist, bekommt der Verletzte die Wohnung trotzdem vom Gericht zur alleinigen Nutzung zugewiesen.

Praxishinweis: In solchen Ausnahmefällen kommt auch eine Scheidung vor Ablauf des Trennungsjahres in Betracht.

Wie lange dauert eine Wohnungszuweisung?
Eine gerichtliche Zuweisung der Wohnung während der Phase der Trennung erfolgt befristet. Der bisherige Mietvertrag läuft unverändert weiter. Dies gilt sogar, wenn ihn nur derjenige Partner unterschrieben hat, der nun vom Gericht zum Auszug verurteilt wurde. Die Miete muss derjenige bezahlen, der den Vertrag unterschrieben hat. Unter Umständen muss also der eigentliche Mieter der Wohnung diese verlassen, obwohl er weiter die Miete zu zahlen hat.
Hier gilt wieder: Haben beide den Mietvertrag unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner. Der Vermieter kann sich die Miete von dem holen, der zahlungskräftiger ist. Die Ehepartner können untereinander Ausgleichsansprüche geltend machen. Der ausgezogene Partner, der trotzdem die Miete zahlt, kann also Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gegen den noch in der Wohnung wohnenden Partner haben.

Was ändert sich durch die Scheidung?
Im Scheidungsfall gibt § 1568a BGB einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung an einen der bisherigen Eheleute. Diesen Anspruch kann derjenige geltend machen, der die Wohnung deutlich dringender benötigt oder der einfach darauf angewiesen ist. Wenn die Kinder bei dem Partner leben, der in der Wohnung bleiben möchte, ist dies ein starkes Argument. Bei einer Eigentumswohnung kann eine Überlassung an den Nicht-Eigentümer nur zur Vermeidung eines Härtefalls erfolgen. Auch hier sind interne Ausgleichsansprüche zwischen den Ex-Partnern möglich.

Was ändert sich für den Mietvertrag nach der Scheidung?
Wird die Ehewohnung nach der Scheidung gerichtlich an einen der Ex-Partner überlassen, wird dieser per Gesetz alleiniger Mieter und Vertragspartner des Vermieters. Dies gilt sogar, wenn er zuvor den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hatte.
Waren bisher beide laut Vertrag Mieter, erlischt nun das Mietverhältnis mit dem, der auszieht (§ 1568a Abs. 3 BGB). Dieser “Vertragswechsel” tritt in dem Moment in Kraft, in dem entweder die Eheleute dem Vermieter die Überlassung an einen von ihnen mitteilen oder in dem das Gericht eine endgültige Wohnungszuweisung durchführt. Der Vermieter muss allerdings einen solchen Vertragswechsel nicht immer akzeptieren: Wenn er wichtige sachliche Einwände gegen den verbleibenden Ehepartner als Mieter hat, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.
Der Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er bis dahin nicht durch eine Klage vor Gericht geltend gemacht worden ist.

Urteil: Beide Eheleute als Mieter – einer zieht aus
Das Amtsgericht Tübingen beschäftigte sich mit einem Fall, in dem beide Eheleute eine Wohnung gemeinsam gemietet hatten. Die Ehefrau zog aus. Ihr Mann bekam ALG II. Der Mann weigerte sich, den Mietvertrag gemeinsam mit seiner Frau zu kündigen. Geschieden war die Ehe noch nicht. Die Vermieterin forderte die Miete von der Frau. Das Gericht verurteilte den Ehemann zur Mitwirkung an der Kündigung. Diese müssten beide Mieter gemeinsam vornehmen. Man könne der Klägerin, die selbst kaum genug Geld für die Zahlung einer Miete habe, nicht zumuten, auch noch die Miete der ehemaligen Ehewohnung zu bezahlen (Urteil vom 7. Oktober 2005 – 11 C 435/05).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Praxishinweis:
Wie bei vielen Streitfragen im Zusammenhang mit der Trennung und Scheidung ist eine einvernehmliche Lösung die günstigste Variante. Oft lässt sich der Gang vor das Gericht jedoch nicht vermeiden. Wegen der Verzahnung von Familien- und Mietrecht kann ein Fachanwalt für Mietrecht und Familienrecht helfen, eine gütliche Einigung auszuhandeln, oder Betroffene vor Gericht vertreten.

Ihr Ansprechpartner bei Miet-, Erb- und Scheidungsimmobilien:
Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht
Testamentsvollstrecker im Erbrecht


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Wohnungseigentum: Installation eines Klimageräts bedarf der Zustimmung!

Eine ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer installierte Klimaaußenanlage muss wieder entfernt werden. Das Amtsgericht München verurteilte ein Ehepaar, eine auf der Terrasse vor ihrer Erdgeschosswohnung installierte Klimatruhe einschließlich Einhausung und Versorgungsleitungen zu beseitigen und die Fassade wieder ordnungsgemäß zu verschließen.

Der Fall: Die Eigentümergemeinschaft verklagt ein Eigentümer-Ehepaar. Den Eheleuten steht ein Sondernutzungsrecht an ihrer Terrasse zu. Im Mai 2018 bauten sie ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer der Gemeinschaft eine Klimaanlage auf ihrer Terrassenfläche ein. Dabei wurden Leitungen durch den Fensterrahmen in den Keller verlegt. Die Klimaanlage umgibt eine Verkleidung mit dünnen weißen Holzlatten. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag des Ehepaars auf nachträgliche Genehmigung des Einbaus der Klimaanlage mehrheitlich abgelehnt. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung angewiesen die gerichtliche Durchsetzung des Beseitigungsverlangens zu beauftragen. Die Eigentümer haben trotz Aufforderungsschreiben weder die Klimaanlage noch die entstandenen Schäden beseitigt.

In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist festgelegt, dass die Sondernutzungsflächen nur entsprechend ihrer Zweckbestimmung benutzt und bauliche Veränderungen nicht einseitig vorgenommen werden dürfen.

Die klagende Eigentümergemeinschaft meint, dass die Installierung der Klimaanlage eine bauliche Veränderung darstelle. Die übrigen Eigentümer seien über das hinzunehmende Maß hinaus insoweit beeinträchtigt, als die Anlage das optische Erscheinungsbild störe und die Installierung zu erheblicher Beschädigung von Gemeinschaftseigentum geführt habe, insbesondere in Gestalt von Durchdringungen der Fassade in das Wohnungsinnere. Schließlich löse der Betrieb der Anlage erhebliche Lärmbeeinträchtigungen von bis zu 50 dBA aus.

Die Beklagten tragen vor, dass sie ein Kleinkind haben, das sehr stark unter der Hitze, die sich in den nächsten Jahren wohl noch steigern werde, leide. Eine Ausweichmöglichkeit, wie etwa während der heißen Periode zu verreisen, bestehe mit kleinen Kindern gerade nicht. Beim Einsetzen der Klimaanlage seien lediglich Leitungen durch den Fensterrahmen in den Keller verlegt worden. Die Klimaanlage umgebe eine unauffällige Verkleidung aus weiß lackierten Holzgittern.

Die Beklagten meinen, dass der Einbau der Klimaanlage nicht das gemeinschaftliche Eigentum tangiere. Es habe keine Bohrung an der Außenwand stattgefunden. Darüber hinaus wäre eine Zustimmung lediglich der unmittelbar betroffenen Nachbarn erforderlich, wenn nur diese beeinträchtigt sind.

Die Entscheidung des Gerichts: Das Amtsgericht gab der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht:

“Die Beklagten haben hier unberechtigter Weise ohne Genehmigung der Wohnungseigentümer ein Klimagerät auf ihrer Sondernutzungsfläche errichtet, wobei sie die Leitungen für das Klimagerät durch ein gebohrtes Loch in dem Fensterrahmen in den Keller hinunter verlegt haben. Dadurch liegt insgesamt eine bauliche Veränderung vor. (…) Eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer liegt bereits darin, dass zur Leitungsführung des Klimagerätes die Fenster, die im Gemeinschaftseigentum stehen, durchbohrt worden sind.

(…) Ist ein solcher Nachteil festgestellt worden, so wie hier, muss in einem zweiten Schritt geprüft werden, ob dieser das bei einem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer unvermeidliche Maß überschreitet. (…) Hier berufen sich die Kläger auf die körperliche Unversehrtheit ihres Kleinkindes. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Installierung einer Außen-Klimaanlage nicht die einzige Möglichkeit ist, um heiße Räume im Sommer abzukühlen. Es besteht auch die Möglichkeit der Anschaffung einer Innenklimaanlage. (…) Die hier streitgegenständliche bauliche Veränderung des Einbau eines Klimagerätes ist alleine schon deshalb zurückzubauen, da die Beklagten das Klimagerät bereits eingebaut haben, ohne zuvor einen genehmigenden Eigentümerbeschluss eingeholt zu haben.(…) Da hier das Aufstellen des Klimagerätes nicht genehmigt worden ist, und auch ein Antrag der Beklagten in der (Eigentümerversammlung) vom 23.07.2018 auf Genehmigung des Klimagerätes (…) abgelehnt wurde, war dieses zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.

Der Klage war daher stattzugeben.”

AG München, Urteil vom 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG (rechtskräftig)
(Quelle: AG München)

Unser Praxishinweis: Bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen führen immer wieder zu Streitigkeiten. Um Ärger und Kosten zu vermeiden, sollten Sie sich über die Rechtslage in Ihrem konkreten Fall beraten lassen, bevor Sie eigenmächtig handeln.

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohnungseigentum oder zu einer vermieteten Immobilie haben, sprechen Sie uns gerne an. Auch bei Erb- und Scheidungsimmobilien unterstützen wir Sie mit Rat und Tat!
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Testamentsvollstrecker im Erbrecht, Fachautor; Rechtsanwalt Norbert Schneider, Fachautor

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Vermieter müssen Lärmattacken des Mieters nicht hinnehmen!

Ein Vermieter muss Lärmattacken eines Mieters als Antwort auf subjektiv empfundene Störungen durch seine Nachbarn nicht hinnehmen. Dies hat das Amtsgericht München klargestellt (Urteil vom 18.01.2019 – 417 C 12146/18) und ein Mieter-Ehepaar mit zwei Kindern im Kindergarten- und Grundschulalter verurteilt, ihre Mietwohnung zu räumen. Die Gerichtsentscheidung ist nach Rücknahme der eingelegten Berufung rechtskräftig.

In einem vorangegangenen Kündigungsprozess der Vermieterin u. a. wegen – von den Mietern dort auch bestrittenen – lauten Lärmens war vereinbart worden, dass der Mietvertrag über die damals bewohnte Wohnung im August 2017 durch einen anderen über die jetzige Wohnung ersetzt werden sollte.

Darum ging es vor Gericht:

Die Vermieterin behauptet, dass sie die Familie im Februar 2018 wegen Lärms, insbesondere durch Schlagen eines Gegenstandes auf den Boden, täglich zwischen 7.00 Uhr und 2.00 Uhr, abgemahnt habe.

Nach kurzer Besserung habe die Familie von März bis Mai 2018 wieder in 28 zeitlich genau bezeichneten Fällen, jeweils zwischen 13.20 Uhr und 06.10 Uhr bis zu viermal pro Nacht durch lautes Knallen mit Bodenvibrationen unzumutbare Belästigungen für ihre Nachbarn verursacht.

In dem mehrstöckigen Mietshaus sei es bis zum Einzug der Mieter ruhig gewesen. Schon kurz nach dem Einzug hätten sich die Nachbarn zu beschweren begonnen. Die Polizei habe mehrmals gerufen werden müssen.

Die Mieter bestreiten, für die Ruhestörungen verantwortlich zu sein und beschuldigen umgekehrt drei andere Nachbarfamilien.

Das Gericht vernahm sieben Nachbarn und einen Mitarbeiter der Hausverwaltung. Ein taubstummer Nachbar erklärte via Dolmetscher, seit dem Einzug der Familie bis dahin unbekannte Vibrationen verspürt zu haben, wegen derer er sich schließlich bei der Hausverwaltung beschwert habe.

Der unter den Mietern wohnende Nachbar beschrieb ein Geräusch, wie wenn jemand Hanteln auf den Boden fallen lassen würde. Ein Zeuge gab an, schon in der früheren Wohnung bei einem Hausbesuch der damals unter den Mietern wohnenden Familie miterlebt zu haben, dass Laufgeräusche der zweijährigen Tochter umgehend von der Wohnung der Mieter aus mit einem solchen Knallgeräusch beantwortet worden seien.

Andere Nachbarn hätten damals angegeben, dass die Knallgeräusche auch durch Toilettenspülung oder nächtliches Baden oder Duschen ausgelöst worden seien. Nach dem Auszug der Mieter aus dem vorherigen Haus sei es dort zu keinerlei Beschwerden über entsprechende Knallgeräusche mehr gekommen.

So hat das Gericht entschieden:

Der Richter glaubte den Zeugen und hielt die Kündigung der Vermieterin für rechtens. Es verurteilte das Mieter-Ehepaar mit deren zwei Kindern zur Räumung der Mietwohnung und zur Herausgabe aller Schlüssel.

Das Gericht war nach den Angaben der einvernommenen Zeugen überzeugt, dass die lauten Knallgeräusche durch die Mieter absichtlich verursacht wurden, vermutlich als Reaktion auf anderweitige durch die Mieter als zu laut empfundene Geräusche aus anderen Wohnungen. Dieses Bild wurde letztlich dadurch abgerundet, dass bereits in dem vorherigen Wohnanwesen der Mieter durch Nachbarn Beschwerden über ähnliche Knallgeräusche geführt wurden, die nach dem Auszug der Mieter beendet waren. Auch war zu berücksichtigen, dass die Geräusche auch in den späten Abend- und Nachtstunden verursacht werden und insoweit erhebliche Auswirkungen auf den Hausfrieden hatten. Die Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses für die Vermieterin war aufgrund der nachhaltigen Störung des Hausfriedens unzumutbar.

Hierbei hat das Gericht gesehen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses einen schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich der Mieter darstellt, welche als Familie mit zwei kleinen Kindern zudem besonders von dem Verlust der Wohnung getroffen werden. Andererseits war zu berücksichtigen, dass die Vermieterin bereits in einem früheren Räumungsprozess, der unter anderem wegen gleichgelagerter Beschwerden von Nachbarn geführt wurde, den Mietern den Bezug der streitgegenständlichen Wohnung ermöglicht hatte. Bereits kurz nach dem Einzug kam es zu massiven Lärmbelästigungen durch die Mieter, was vermuten lässt, dass die Mieter sich durch das Ergebnis des Räumungsvergleichs möglicherweise in ihrem Verhalten bestärkt gesehen haben.

Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 26.07.2019

Unser Praxishinweis: Eine auf Störungen des Hausfriedens gestützte Kündigung muss gut vorbereitet werden, weil der Vermieter für die Kündigungsgründe beweispflichtig ist. Vor dem Ausspruch der Kündigung sind in der Regel sogenannte – am besten schriftliche – “Abmahnungen” erforderlich, die dem Mieter unmissverständlich verdeutlichen, dass ein bestimmtes Verhalten gegen den Mietvertrag verstößt und zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses führen kann, wenn es nicht umgehend abgestellt wird.

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohn- oder Gewerbemietvertrag haben, sprechen Sie uns gerne an: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

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Eigentumswohnung: Gemeinschaftseigentum eigenmächtig repariert – keine Kostenerstattung!

BGH aktuell: Einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchführt, sei es irrig, sei es aus Eigenmacht, steht kein Ersatzanspruch zu (BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17).

Die Eigentümergemeinschaft muss nicht für einen irrtümlichen Fensteraustausch bezahlen!

Sachverhalt: Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012 (V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Bisheriger Prozessverlauf: Das Amtsgericht hat die gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wertersatz in Höhe von 5.500 € gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Nun musste der BGH entscheiden.

Die Entscheidung des BGH: Der Kläger verliert erneut. Er hat gegen die Gemeinschaft keinen Kostenerstattungsanspruch. Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Danach haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Findet der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit kann er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Auch kommt der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.
Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht kein Ersatzanspruch. Ein Ausgleich nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben. Sie müssen ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden. Wurde eine Teilungserklärung, wie hier, jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener “Hin-und Her-Ausgleich” zwischen allen Betroffenen führte zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als “gerecht” empfundenes Ergebnis einstellte.

Unser Praxishinweis: Die Entscheidung bringt rechtliche Klarheit. Der BGH legt fest, dass ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig oder irrtümlich das gemeinschaftliche Eigentum in Stand hält oder in Stand setzt, weder von den anderen Wohnungseigentümern noch von der WEG einen Ersatz verlangen kann.

Rechtsanwalt Norbert Monschau

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohnungseigentum haben, sprechen Sie uns gerne an: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

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Familienrecht

Aktuell: Bundesgerichtshof (BGH) urteilt über Rückforderungen von Schenkungen nach dem Ende einer Beziehung!

Es ging um die Frage, unter welchen Voraussetzungen beim Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft Geschenke, insbesondere Geldzuwendungen, von den Eltern eines Partners zurückverlangt werden können. Nach Auffassung des BGH kommt eine Rückforderung wegen „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ in Betracht. Entscheidend ist insbesondere die Dauer der Beziehung und die darauf bezogenen Erwartung der Eltern.

Hier die Einzelheiten:

Sachverhalt: Die Klägerin und ihr Ehemann sind die Eltern der ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten; die nichteheliche Lebensgemeinschaft der Tochter mit dem Beklagten bestand seit 2002. Im Jahr 2011 kauften die Tochter der Klägerin und der Beklagte eine Immobilie zum gemeinsamen Wohnen. Die Klägerin und ihr Ehemann wandten ihnen zur Finanzierung Beträge von insgesamt 104.109,10 € zu.
Ende Februar 2013 trennten sich die Tochter der Klägerin und der Beklagte. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Hälfte der zugewandten Beträge zurück. Sie hat dieses Begehren in erster Linie auf eine Darlehensabrede gestützt; hilfsweise hat sie sich den Vortrag des Beklagten zu eigen gemacht, die Zuwendungen seien unentgeltlich erfolgt.

Rechtliche Beurteilung: Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die Berufung des Beklagten ist im Wesentlichen erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage des Vortrags des Beklagten einen Anspruch der Klägerin wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage für begründet gehalten.

Mit der Auflösung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft hätten sich Umstände schwerwiegend verändert, von denen die Vertragsparteien der Schenkung gemeinsam ausgegangen seien. Den Zuwendungen habe die Vorstellung zugrunde gelegen, die Beziehung zwischen der Tochter der Klägerin und dem Beklagten werde lebenslangen Bestand haben.

Mit der Trennung, die kurze Zeit nach der Schenkung erfolgt sei, sei diese Geschäftsgrundlage weggefallen, und der Klägerin sei ein Festhalten an der Schenkung nicht zuzumuten. Da die Tochter der Klägerin jedoch mindestens vier Jahre in der gemeinsamen Wohnimmobilie gewohnt habe, habe sich der mit der Schenkung verfolgte Zweck teilweise verwirklicht.

Diese Zweckerreichung sei in Relation zur erwarteten Gesamtdauer der Lebensgemeinschaft zu setzen. Demnach habe der Beklagte 91,6 % seines hälftigen Anteils an den Zuwendungen, d.h. 47.040,77 €, zurückzuzahlen.

Das sagt der BGH: Der BGH hat die Beurteilung des Berufungsgerichts im Ergebnis gebilligt und deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Wie bei jedem Vertrag können auch dem Schenkungsvertrag Vorstellungen eines oder beider Vertragspartner vom Bestand oder künftigen Eintritt bestimmter Umstände zugrunde liegen, die nicht Vertragsinhalt sind, auf denen der Geschäftswille jedoch gleichwohl aufbaut.

Deren schwerwiegende Veränderung kann daher wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages oder gar das Recht eines oder beider Vertragspartner erfordern, sich vom Vertrag zu lösen (§ 313 Abs. 1 BGB).

Bei der Prüfung, was im Einzelfall Geschäftsgrundlage eines Schenkungsvertrags ist, ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Schenkungsvertrag keinen Vertrag darstellt, bei dem Leistung und Gegenleistung ausgetauscht werden.

Der Schenkungsvertrag ist vielmehr durch das Versprechen einer einseitigen unentgeltlichen Zuwendung gekennzeichnet, mit der der Schenker einen Vermögensgegenstand weggibt und dem Beschenkten – soweit die Schenkung nicht unter einem Vorbehalt oder einer Bedingung oder mit einer Auflage erfolgt – diesen Gegenstand zur freien Verfügung überlässt.

Der Beschenkte schuldet keine Gegenleistung; er „schuldet“ dem Schenker nur Dank für die Zuwendung, und der Schenker kann das Geschenk zurückfordern, wenn der Beschenkte diese Dankbarkeit in besonderem Maße vermissen lässt und sich durch eine schwere Verfehlung gegenüber dem Schenker als grob undankbar erweist (§ 530 Abs. 1 BGB).

Bei der Schenkung eines Grundstücks oder zu dessen Erwerb bestimmter Geldbeträge an das eigene Kind und dessen Partner hegt der Schenker typischerweise die Erwartung, die Immobilie werde von den Beschenkten zumindest für einige Dauer gemeinsam genutzt.

Dies erlaubt jedoch noch nicht die Annahme, Geschäftsgrundlage der Schenkung sei die Vorstellung, die gemeinsame Nutzung der Immobilie werde erst mit dem Tod eines Partners enden. Denn mit einem Scheitern der Beziehung muss der Schenker rechnen, und die Folgen für die Nutzung des Geschenks gehören zu dem vertraglich übernommenen Risiko einer freigiebigen Zuwendung, deren Behaltendürfen der Beschenkte nicht rechtfertigen muss.

Im Streitfall beruht die Feststellung des Berufungsgerichts, die Zuwendung sei in der Erwartung erfolgt, die Beziehung zwischen der Tochter der Klägerin und dem Beklagten werde andauern und das zu erwerbende Grundeigentum werde die „räumliche Grundlage“ des weiteren, nicht nur kurzfristigen Zusammenlebens der Partner bilden, auf einer rechtlich möglichen Würdigung des Sachvortrags der Parteien.

Diese Geschäftsgrundlage der Schenkung ist weggefallen, nicht weil die Beziehung kein Leben lang gehalten hat, sondern weil sich die Tochter der Klägerin und der Beklagte schon weniger als zwei Jahre nach der Schenkung getrennt haben und sich die für die Grundstücksschenkung konstitutive Annahme damit als unzutreffend erwiesen hat, die Partner würden die Lebensgemeinschaft nicht lediglich für kurze Zeit fortsetzen.

In einem solchen Fall ist die Annahme gerechtfertigt, dass die Schenkung nicht erfolgt wäre, wäre für die Schenker das alsbaldige Ende dieses Zusammenlebens erkennbar gewesen. Dann kann dem Schenker regelmäßig nicht zugemutet werden, sich an der Zuwendung festhalten lassen zu müssen, und ist dem Beschenkten, wenn nicht besondere Umstände vorliegen, seinerseits zuzumuten, das Geschenk zurückzugeben.

Da es regelmäßig fernliegt, dass der Schenker die Höhe des Geschenks um eine bestimmte Quote vermindert hätte, wenn er die tatsächliche Dauer der Lebensgemeinschaft vorausgesehen hätte, kommt die “Berechnung” eines an einer solchen Quote orientierten Rückzahlungsanspruchs, wie sie das Berufungsgericht vorgenommen hat, grundsätzlich nicht in Betracht. Im Streitfall wirkt sich dies allerdings nicht aus, da nur der Beklagte ein Rechtsmittel gegen das Berufungsurteil eingelegt hat.

BGH, Urt. v. 18.06.2019 – X ZR 107/16

Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 18.06.2019

Unser Praxishinweis: Treffen Sie rechtzeitig mit anwaltlicher Hilfe Vorsorge, um Ihre Position zu stärken. Oftmals erspart schon ein erstes Beratungsgespräch Geld und Ärger, weil hier der optimale Weg eingeschlagen werden kann.

Bei Trennungen und Scheidungen ist Herr Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht, Ihr erster Ansprechpartner in Erftstadt, Köln und Neunkirchen-Seelscheid.

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