Schimmel in der Mietwohnung! Wie ist die Rechtslage?

Schimmelpilz in Mietwohnungen sorgt meist für hefigen Streit zwischen Mieter und Vermieter. Schuld ist immer der andere: Der Vermieter behauptet, der Mieter lüfte oder heize unzureichend, der Mieter meint, der Schimmel sei auf bauliche Mängel zurückzuführen.

Wie kommt es zu Schimmel in der Wohnung?

In geringen Mengen sind Schimmelsporen immer und überall in der Luft vorhanden. Finden sie gute Bedingungen, bildet sich schnell Schimmelpilz. Eine Voraussetzung dafür ist Feuchtigkeit. Die möglichen Ursachen für dauernde Feuchtigkeit in Gebäuden sind allerdings vielfältig. Dazu gehören Baumängel wie Kältebrücken, nicht fachgerecht installierte Dachgauben und Dachfenster oder in Mauern aufsteigende Feuchtigkeit.

Das Verhalten der Bewohner ist eine weitere mögliche Ursache. In modernen, gut gedämmten Wohnungen kann die feuchte Luft nicht mehr entweichen und muss daher durch häufigeres Lüften entfernt werden. Mancher realisiert dies nicht, und auch in sanierten Altbauten wird oft viel zu wenig gelüftet. Schimmelursachen können auch dauernd gekippte Fenster, allzu sparsames Heizen oder eine drastische Nachtabsenkung sein, die für Kondenswasser auf glatten Flächen und Wänden sorgt. Oft wirken auch mehrere Schimmelursachen zusammen.

Luftfeuchtigkeit in Wohnungen entsteht durch Kochen, Duschen, Wäschewaschen, Zimmerpflanzen, Aquarien und nicht zuletzt durch unseren Atem. Ein Vier-Personen-Haushalt etwa produziert 12 Liter Feuchtigkeit in Form von Wasserdampf pro Tag. Bad, Küche und Schlafzimmer sind die überwiegend gefährdeten Zimmer. In vielen Neubauten kommt die Restfeuchte des Betons hinzu, der heute meist nicht völlig durchgetrocknet ist, bevor das Gebäude bezogen wird.

Welche Folgen hat Schimmel?

Schimmel verursacht unter anderem Allergien und Atemwegserkrankungen. Er schädigt auch die Mietwohnung. Tapeten und Putz werden zersetzt, Holzteile weichen auf, und setzen sich Feuchtigkeit und Schimmel in irgendwelchen Dämmschichten fest, verlieren diese ihre Wirkung und verwandeln sich in Sondermüll. Begünstigt wird die Schimmelbildung durch moderne Dämmungen und Thermofenster – denn hier findet kein Luftaustausch mehr statt.

Wie ist Schimmel rechtlich zu beurteilen?

Sobald Schimmelbefall erhebliche Formen annimmt, ist er im Mietrecht immer als Sachmangel der Mietwohnung anzusehen. Der Mieter hat also zuerst einmal die Pflicht, die Existenz des Problems dem Vermieter unverzüglich zu melden. Ansonsten kann er keinerlei Ansprüche geltend machen und muss ggf. für Folgeschäden aufkommen, die entstehen, weil der Vermieter nicht rechtzeitig reagieren konnte. Der Vermieter ist in der Pflicht, sich um die Beseitigung des Problems zu kümmern. Denn er muss eine vertragsgerechte und zum Wohnen geeignete Wohnung ohne gesundheitliche Gefahren für den Mieter bereit stellen. Erheblicher Schimmelbefall kann den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Wer im Endeffekt die Kosten trägt, ist jedoch eine Frage, über die oft vehement vor Gericht gestritten wird.

Wer muss was beweisen?

Vor Gericht gilt unabhängig vom Kläger: Bei unklarer Schimmelursache ist zunächst der Vermieter beweispflichtig dafür, dass die Ursache für den Schimmel nicht in baulichen Mängeln liegt. Ist dieser Beweis erbracht, stellt sich die Frage, ob der Mieter beweisen kann, dass er den Schimmel nicht durch falsches Lüften und Heizen verursacht hat. Diese Verteilung der Beweislast ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) in Karlsruhe (Az. XII ZR 272/97). Oft ist es naturgemäß schwierig, solche Beweise zu erbringen. Dies führt dazu, dass in Schimmel-Verfahren oft teure Sachverständige eingesetzt werden und es schließlich zu einer Aufteilung des Schadens oder zu einem Vergleich kommt.

Wie hoch darf eine Mietminderung sein?

Um wie viel Prozent Mieter bei Schimmelbefall ihre Miete mindern dürfen, hängt von der Ausdehnung des Schimmelbefalls ab. Mietminderungstabellen sind nur eine ungefähre Orientierungshilfe, denn jeder Fall ist anders und die Gerichte sind nicht an die Urteile anderer Gerichte gebunden. Einige Beispiele: Bei Schimmel in allen Zimmern einer Wohnung, im Schlafzimmer mit einem 70 cm breiten Streifen vom Boden bis zur Zimmerdecke, gestand das Landgericht Hamburg der Mieterin eine Minderung der Bruttowarmmiete um 25 Prozent zu (LG Hamburg, Urteil vom 17.9.2009 – 307 S 39/09).
Bei einer Schimmelbildung an den unteren Silikonfugen aller Fenster einer 95 qm-Wohnung hielt  das Amtsgericht Köln eine Mietminderung von sieben Prozent für gerechtfertigt (AG Köln, Urteil vom 21.7.2011 – 222 C 25/10).
20 Prozent waren es bei einer Wohnung, bei der alle Außenwände von Schimmel befallen waren. Wegen des Wohnungszuschnitts war ein sinnvolles Aufstellen der Möbel ohne Nutzung der Außenwände fast unmöglich (AG Köpenick, Urteil vom 8.2.2001 – 17 C 475/00).

Hat der Mieter eine Heiz- oder Lüftungspflicht?

Mieter sind nicht gesetzlich verpflichtet, in bestimmter Weise zu heizen oder zu lüften. Aber: Sie haben aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, mit dem Mietobjekt sorgsam umzugehen und es vor Schaden zu bewahren. Ein Mieter, der also den Winter auf Mallorca verbringt und in seiner Wohnung in München die Heizung abschaltet, wird für die Folgen einstehen müssen – für durchgefrorene Rohre und Überschwemmungen ebenso wie für Schimmel an den Wänden. Die Frage ist allerdings: Was kann man in einem normalen Mietverhältnis bei üblicher Wohnungsnutzung verlangen?

Was bedeutet Stoßlüften?

Unter Stoßlüften versteht man das weite Öffnen aller Fenster der Wohnung gleichzeitig. Zur Vermeidung von Schimmel wird empfohlen, dies mehrmals täglich zu wiederholen. Die Fenster für längere Zeiträume gekippt zu lassen, begünstigt eher die Schimmelbildung, da die Wohnung auskühlt.

Darf der Vermieter einen “Lüftungs-Marathon” verlangen?

In einem Verfahren vor dem Landgericht Berlin ging es um die Frage, ob der Vermieter vom Mieter verlangen kann, mindestens sechsmal am Tag Stoßzulüften. Der Mieter hatte von der Vermieterin die Beseitigung des Schimmels gefordert, der sich in der Nähe der neuen, besonders gut isolierenden Kunststofffenster gebildet hatte. Einem Sachverständigen zufolge hätte man in dieser Wohnung mehr als sechsmal täglich Stoßlüften müssen, um die Luftfeuchtigkeit loszuwerden. Die Vermieterin hielt dies für zumutbar. Außerdem habe sie dem Mieter nach dem Fensteraustausch ein Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften überreicht. Ihrer Meinung nach müsse die Anzahl der Lüftungsaktionen auch von der Anzahl der Bewohner abhängig sein.
Das Gericht war anderer Ansicht. Der vom Sachverständigen ermittelte Lüftungsaufwand sei nicht zumutbar. Es sei unerheblich, wie viele Personen in der Wohnung wohnten, solange diese nicht überbelegt sei. Schimmel sei immer ein Sachmangel der Mietwohnung, daher könne hier die Miete gemindert und die Beseitigung des Schimmels verlangt werden (LG Berlin, Urteil vom 15.4.2016 – 65 S 400/15).
Andere Gerichte haben in älteren Urteilen entschieden, dass zwei- bis dreimaliges Stoß- bzw. Querlüften dem Mieter zumutbar ist (OLG Frankfurt – 19 U 7/99; LG Hamburg – 16 S 122/87).

Wann ist eine Mietminderung ein Grund für eine Kündigung durch den Vermieter?

Eine Mietminderung birgt die Gefahr, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein kann, wenn die Mietminderung nicht gerechtfertigt war und der Mietrückstand infolge der Minderung den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht. Ausreichend ist auch ein Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete.
Am 11.7.2012 hat der Bundesgerichtshof entsprechend entschieden. Im damals verhandelten Fall hatte der Mieter die Miete gemindert, weil er fest von Baumängeln als Ursache für den Schimmelbefall ausging. Ein Sachverständiger kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die Schuld beim Mieter lag, der zu wenig geheizt und gelüftet hatte. Da der Mietrückstand infolge der Minderung den kritischen Betrag überschritten hatte, war eine fristlose Kündigung erlaubt (BGH – VIII ZR 138/11).

Wann darf der Mieter wegen Schimmel fristlos kündigen?

Schimmel ist für den Mieter dann ein Grund für eine fristlose Kündigung, wenn er ein solches Ausmaß angenommen hat, dass bereits gesundheitliche Beeinträchtigungen bestehen (AG Charlottenburg, Urteil vom 9.7.2007 – 203 C 607/06) oder zumindest ernsthaft zu befürchten sind.

Aber: Auch in einem solchen Fall muss der Mieter zunächst den Schimmelbefall melden und vom Vermieter mit Fristsetzung die Beseitigung fordern. Eine solche Abmahnung ist nicht entbehrlich (BGH, Urteil vom 18.4.2007 – VIII ZR 182/06). Eine Gesundheitsgefahr kann im Streitfall nur durch ein Gutachten nachgewiesen werden, das auch die Giftigkeit verschiedener Schimmelarten berücksichtigt – denn nicht jeder Schimmel ist gleich.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxishinweis:

Streitigkeiten um Schimmel bzw. Wohnungsfeuchtigkeit erfordern oft teure Sachverständigengutachten und enden nicht immer mit einer eindeutigen Zahlungspflicht einer Partei. Denn vielfach beruht die Feuchtigkeit auf mehreren Ursachen, die in der Sphäre beider Mietvertragsparteien liegen. Mieter verkennen oft, dass sie für eine behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung aufgrund von Schimmel voll in der Beweispflicht stehen. Ein ärztliches Attest reicht oftmals nicht aus, diesen Beweis zu führen. Wichtig ist für beide Seiten, sich bei allen geplanten “Maßnahmen” rechtzeitig durch einen Fachanwalt für Mietrecht, der die Chancen im Einzelfall abschätzen kann, beraten zu lassen.

Ihr Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht  

 

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Badsanierung löst unter Wohnungseigentümern keinen Anspruch auf höheren Trittschallschutz aus!

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen, praxisrelevanten Urteil vom 16.03.2018 entschieden (BGH – V ZR 276/16).

Wohnungseigentümer, die ihr Badezimmer modernisieren und dabei den Boden unter Eingriff in den Estrich erneuern, sind gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht verpflichtet, den Trittschallschutz über das Niveau hinaus zu verbessern, das zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung galt.

Nach Auffassung des BGH ergeben sich die Plichten, die bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes zu beachten sind, aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht.

Laut BGH ergibt sich allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen werde, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornehme, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer “Ertüchtigung” verpflichtet.

Werde allerdings – etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau – in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entstehe bei den übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden.

Dagegen könne bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich seien. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handele es sich in aller Regel auch dann, wenn – wie hier – bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte sei danach derjenige der Gebäudeerrichtung, so der BGH.

Praxishinweis: Die für die Praxis wichtigen Kernaussagen des Urteil lauten:

  • Schallschutzmaßnahmen beurteilen sich nach § 14 Nr. 1 WEG. Es ist zu prüfen, ob einem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus gehender Nachteil im Sinne der Vorschrift entsteht.
  • Bei Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet das Gewicht des Eingriffs über maßgebliche Schallschutzanforderungen.
  • Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung zu besserem Schallschutz.
  • Bei erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz sind aber die aktuellen technischen Vorgaben maßgeblich.
  • Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, kommt es auf den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung an.

Informieren Sie sich bei baulichen Veränderungen im Wohnungseigentum rechtzeitig über Ihre Rechte und Pflichten, damit Sie keine Überraschungen erleben, die teuer sein können.

Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

 

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Handwerker verursacht Brand bei Nachbar: Bauherr haftet!

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts, so der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 09.02.2018 (V ZR 311/16).

In seiner Entscheidung hat der BGH auf die analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 BGB, der Vorschrift über die ‘Zuführung unwägbarer Stoffe’, zurückgegriffen. Danach ist es nicht erforderlich, dass der Nachbar den Schaden verschuldet hat, wie dies etwa bei einer Schadenersatzhaftung grundsätzlich der Fall ist. Das besondere nachbarrechtliche Gemeinschaftsverhältnis durch die räumliche Nähe zwischen Eigentümer und Nachbarn begründet die besondere Haftung. Der Eigentümer muss den Schaden ersetzen, da die Ursache von seinem Grundstück ausgegangen ist, auch wenn ihn kein Verschulden trifft. Es reicht bereits aus, dass er mit der Beauftragung des Handwerkers den Anlass dafür gegeben hat.

Praxishinweis: Dies Entscheidung des BGH dürfte für Nachbarn und Versicherungen erhebliche Bedeutung in der Praxis haben. Zwar wurde der verschuldensunabhängige Ausgleichsanspruch nach § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB bislang von den Gerichten weit ausgedehnt. Allerdings war den in der Vergangenheit entschiedenen Fällen gemeinsam, dass – wie bei einem Heizungsrohrbruch oder einem Brand durch defekte Geräte – keine Beteiligung Dritter vorlag. Das dürfte nun anders zu beurteilen sein. Nach Auffassung des BGH haften Hauseigentümer jetzt praktisch für alle Schäden, deren Entstehung ihnen objektiv zugerechnet werden kann. Das erhöht das Haftungsrisiko erheblich, denn Hauseigentümer können zukünftig nicht ohne weiteres auf den Handwerker als eigentlichen Schadensverursacher verweisen, sondern sie haften in der Regel persönlich in voller Höhe. Es empfiehlt sich daher, den Umfang der Gebäudehaftpflichtversicherung zu prüfen und den Versicherungsschutz nach Möglichkeit auf solche Drittbeteiligungsfälle zu erweitern.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilien- u. Wohnungseigentumsrecht: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zugleich Testamentsvollstrecker im Erbrecht (DVEV), Fachautor

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Grundsatzurteil des BGH: Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietwohnung auch ohne vorherige Fristsetzung!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung mit der grundsätzlichen Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.

Der Sachverhalt: Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Der Verlauf des Prozesses: Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der beklagte Mieter dem Vermieter diesen Schadensersatz wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Mieters gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts legte der Mieter Revision beim BGH ein.

Die Entscheidung des BGH: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun entschieden, dass ein Vermieter bei Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache nicht verpflichtet ist, dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen.

Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner (hier: Mieter). In diesen Fällen muss der Gläubiger (hier: Vermieter) dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der BGH etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.

Der BGH hat deshalb die Revision des beklagten Mieters zurückgewiesen und dem Vermieter Recht gegeben.

BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17

Unser Praxishinweis: Der BGH stärkt mit seiner Entscheidung die Position der Vermieter. Vermieter können künftig sofort Schadensersatz für einen vom Mieter verschuldeten Schaden der Mieträume fordern, ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt zu haben. Die Praxis zeigt, dass viele Mieter ohnehin gar nicht bereit oder finanziell in der Lage sind, die von ihnen angerichteten Schäden fachgerecht zu beseitigen. Zukünftig hat der Vermieter die Möglichkeit, seine Wohnung  rasch wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, um weitere finanzielle Einbußen zu verhindern.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Familienrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zugleich Testamentsvollstrecker im Erbrecht (DVEV), Fachautor

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Soeben erschienen unter Mitarbeit unseres Kollegen Rechtsanwalt Norbert Monschau!

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Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht

6. Auflage 2018. Buch. 2836 S. Hardcover
Luchterhand ISBN 978-3-472-09515-6

Handbuch FA MuWR 4. Aufl. 2013

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Rechtsanwalt Monschau

 

 

 

 

 

 

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