BGH: Mieterhöhung kann nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründet werden!

von nmonschau Veröffentlicht am 21. November 2019

Zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ist ein 20 Jahre alter Mietspiegel ungeeignet. Das Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, weil ein so alter Mietspiegel keinen Informationsgehalt hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.10.2019 (Az.: VIII ZR 340/18) entschieden.

Vermieter stützte Mieterhöhungsverlangen auf 20 Jahre alten Mietspiegel

Eine Mieterin erhielt 2017 ein Mieterhöhungsverlangen für ihre 79 qm große Wohnung, nach dem die Miete um 60 Euro auf 360 Euro steigen solle. Begründet wurde das seitens des Vermieters mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998. Nachdem die Mieterin nicht zustimmte, ging der Streit durch die Instanzen.

BGH: Mieterhöhung nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründbar

Der BGH hat das Mieterhöhungsverlangen für rechtswidrig erachtet. Grundsätzlich könnten Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den letzten 15 Monaten noch keine Erhöhung gegeben habe. Dies müsse dem Mieter regelmäßig nachvollziehbar anhand eines aktuellen Mietspiegels begründet werden. Der Rückgriff auf einen älteren Mietspiegel sei nur ausnahmsweise zulässig. 20 Jahre alte Daten seien aber keinesfalls mehr geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen.

Vermieter muss anderen Maßstab wählen

Der Wohnwert einer Immobilie unterliege “typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel”. So könne eine Einrichtung, die einmal besonders war, über die Jahre zur Standardausstattung werden. Der Vermieter müsse die Mieterhöhung deshalb anders begründen. Er könne zum Beispiel auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Praxishinweis: Der Gesetzgeber plant mit dem 2. MietNovG die Anforderungen an die Erstellung von Mietspiegeln detaillierter zu regeln (RefE zum 2. MietNovG, 12, 16f.), sodass viele aktuelle und erst Recht veraltete Mietspiegel den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr entsprechen würden. Dann wären die Gemeinden verpflichtet, neue Mietspiegel zu erlassen.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Dürfen Eltern vom Sparbuch der Kinder abheben?

von nmonschau Veröffentlicht am 26. Oktober 2019

Viele Eltern legen für ihre Kinder Konten an. Dort kann alles eingezahlt werden, von Geldgeschenken der Großeltern über Beträge, die das Kind selbst einzahlt, bis hin zum Kindergeld. Können die Eltern über dieses Guthaben bis zum 18. Geburtstag des Kindes alleine verfügen?

Es kommt darauf an: Stammen die Vermögensbeträge wesentlich von den Eltern oder aus Kindergeld, können die Eltern in der Regel über das Vermögen verfügen. Voraus­setzung ist, dass das Sparbuch nicht aus der Hand gegeben wird. Dann ist aus dem Verhalten der Eltern zu schließen, dass sie sich die Verwendung des Spargut­habens mindestens bis zum 18. Geburtstag des Kinds vorbehalten wollen.

Schadensersatz wegen Abhebung vom Kindersparbuch?
Im vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschiedenen Fall bekamen die Eltern im Jahr 1996 eine Tochter. Im Folgejahr eröffneten sie ein Sparbuch auf den Namen des Kinds. Bis 2010 wurde dort ein Guthaben von rund 17.500 Euro angespart. In den Jahren 2010 und 2011 hob der Vater insgesamt 12.300 Euro von dem Sparbuch ab. Er fragte oder informierte weder seine Frau noch die Tochter.

Die Eltern trennten sich im Jahre 2012, das Sparbuch blieb weiter beim Vater. Dieser übergab es seiner Tochter im Jahr 2015. Diese musste feststellen, dass das Geld im Wesent­lichen abgehoben worden war.

Da der Vater sich weigerte, die 17.300 Euro zurückzuzahlen, beantragte die Tochter beim Amtsge­richt, den Vater dazu zu verpflichten. Das tat das Amtsge­richt im Jahr 2018 auch. Dagegen wehrte sich der Vater erfol­greich mit seiner Beschwerde.

Keine Pflichtverletzung der Vermögenssorge für das Kind
Das Oberlandesgericht stellte sich auf die Seite des Vaters. So seien Eltern zwar verpflichtet, sich um das Vermögen der Kinder zu kümmern. Auch dürften sie das Geld der Kinder nicht für persönliche Zwecke nutzen. Allerdings habe das Sparbuch bis zum Jahr 2015 nicht im Vermögen der Tochter gestanden. Sofern die Eltern das Sparbuch vorher nicht herausgegeben hätten, liege die Verfügungsgewalt bei ihnen. Man gehe dann davon aus, dass die Eltern sich die Verfügung über das Guthaben bis zur Übergabe oder im Zweifel bis zu ihrem Tod vorbehalten wollten.

Der Vater habe die gesamte Zeit über das Sparbuch in seinem Besitz gehabt. Auch hätten die Eltern bei der Kontoeröffnung im Antrag angegeben, dass bis zur Volljährigkeit der Tochter jeder für sich allein verfügungs­be­rechtigt sein solle. Darüber hinaus stamme das Guthaben vollständig aus dem Vermögen der Eltern. Daher hatte die Tochter keinen Anspruch.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 29. August 2018 (AZ: 2 UF 66/18)

Quelle: Familienanwälte des Deutschen Anwalt­vereins (DAV)

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Trennung und Scheidung: Wer bekommt die Wohnung?

von nmonschau Veröffentlicht am 24. September 2019

Bei Trennung und anstehender Scheidung stellt sich schnell die Frage, wer die bisherige gemeinsame Wohnung bekommt. Hierzu geben wir nachstehend einige Hinweise aus der Praxis.

Ein Ehepartner kann unter bestimmten Umständen Anspruch auf Zuweisung der “Ehewohnung” haben.

Was ist eine “Ehewohnung” im Rechtssinn?
Als “Ehewohnung” bezeichnet man rechtlich die Wohnräume, in denen die Ehepartner während der Dauer der Ehe gemeinsam leben und ihren gemeinsamen Wohnsitz haben. Dies muss nicht unbedingt eine Wohnung im eigentlichen Sinn sein, auch ein Einfamilienhaus oder ein Wohnwagen können als Ehewohnung gelten. Allerdings dürfen die Räume nicht ausschließlich für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden. Wichtig ist auch, dass die Ehewohnung regelmäßig genutzt wird.

Wer darf die Wohnung nutzen?
Gilt eine Wohnung nach diesen Kriterien als Ehewohnung, dürfen sie beide Ehepartner gleichermaßen nutzen. Einer der beiden kann also nicht einfach den anderen aus der Wohnung aussperren – nicht einmal dann, wenn er selbst Wohnungseigentümer ist und der andere nicht. Wenn die Beziehung auseinandergeht, ist zwischen der Phase der Trennung (vor der Scheidung) und der nach der eigentlichen Scheidung zu unterscheiden, denn für beide gelten unterschiedliche Regeln.

Trennung: Mietvertrag läuft weiter!
Ein Mietvertrag bindet in der Regel die Personen, die darin als Mieter und Vermieter erwähnt werden und die ihn unterschrieben haben. Hat ein Ehepaar (dies gilt auch für eingetragene Lebenspartner) eine Wohnung gemeinsam gemietet, kann nicht einer der Partner den Vertrag allein kündigen. Auch ein Auszug aus der Wohnung befreit ihn oder sie nicht von der Pflicht, auf Anforderung des Vermieters die gesamte Miete zu zahlen – denn beide sind sogenannte Gesamtschuldner, und der Vermieter kann sich aussuchen, von wem er sein Geld fordert. Muss der aus der Wohnung ausgezogene Partner weiterhin die Miete zahlen, kann er diese allerdings vom Partner als Nutzungsentschädigung wieder einfordern.

Beste Lösung: Gemeinsame Abstimmung!
Die sauberste (und kostengünstigste) Lösung liegt darin, sich zu einigen, wer die Mietwohnung übernehmen und wer ausziehen soll. Gelingt dies, können die Ex-Partner mit dem Vermieter eine Absprache treffen, nach der dieser das Mietverhältnis mit einem der Partner beendet und mit dem anderen fortsetzt. Dies sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. Können sich beide die bisherige Wohnung nicht allein leisten, bleibt nur die gemeinsame Kündigung.

Praxishinweis: Eine Vertragsänderung ist (bis zur rechtskräftigen Scheidung) ist eine reine Kulanz des Vermieters. Denn er ist zunächst nicht gezwungen, sich darauf einzulassen.

Was gilt bei Trennung mit Härtefall?
Wenn es zu einer Trennung kommt, kann ein Ehepartner unter gewissen Voraussetzungen verlangen, dass ihm die Wohnung gerichtlich zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Diese Möglichkeit gewährt § 1361b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wenn eine Zuweisung der Wohnung auch bei Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine sogenannte unbillige Härte zu vermeiden. Von einem solchen nicht mehr zumutbaren Härtefall geht man beispielsweise aus, wenn das Wohl im Haushalt lebender Kinder durch Dauerstreit und “fliegendes Geschirr” gefährdet ist. Natürlich werden dabei auch immer die Belange des anderen Ehegatten gewürdigt. Falls dieser Alleineigentümer der Wohnung ist, wird dies vom Gericht auch berücksichtigt. Liegt jedoch wirklich ein Härtefall vor, ändert dies in der Regel wenig.
Aber: Durch eine Wohnungszuweisung werden keine endgültigen Regelungen getroffen oder Eigentumsverhältnisse geändert.

Trennung und Gewalt
Härtere Regeln gelten, wenn ein Ehepartner gegenüber dem anderen gewalttätig geworden ist bzw. ihn, wie es im Gesetz heißt, “vorsätzlich an Körper, Gesundheit oder Freiheit verletzt” oder ihm mit einer solchen Verletzung gedroht hat. In diesem Fall muss er dem Verletzten regelmäßig die gesamte Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen. Ausgeschlossen ist dies nur dann, wenn weitere Verletzungen oder Drohungen nicht mehr zu befürchten sind. War die Tat allerdings so erheblich, dass dem anderen Partner kein Zusammenleben mit dem gewalttätigen Ex-Partner mehr zuzumuten ist, bekommt der Verletzte die Wohnung trotzdem vom Gericht zur alleinigen Nutzung zugewiesen.

Praxishinweis: In solchen Ausnahmefällen kommt auch eine Scheidung vor Ablauf des Trennungsjahres in Betracht.

Wie lange dauert eine Wohnungszuweisung?
Eine gerichtliche Zuweisung der Wohnung während der Phase der Trennung erfolgt befristet. Der bisherige Mietvertrag läuft unverändert weiter. Dies gilt sogar, wenn ihn nur derjenige Partner unterschrieben hat, der nun vom Gericht zum Auszug verurteilt wurde. Die Miete muss derjenige bezahlen, der den Vertrag unterschrieben hat. Unter Umständen muss also der eigentliche Mieter der Wohnung diese verlassen, obwohl er weiter die Miete zu zahlen hat.
Hier gilt wieder: Haben beide den Mietvertrag unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner. Der Vermieter kann sich die Miete von dem holen, der zahlungskräftiger ist. Die Ehepartner können untereinander Ausgleichsansprüche geltend machen. Der ausgezogene Partner, der trotzdem die Miete zahlt, kann also Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gegen den noch in der Wohnung wohnenden Partner haben.

Was ändert sich durch die Scheidung?
Im Scheidungsfall gibt § 1568a BGB einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung an einen der bisherigen Eheleute. Diesen Anspruch kann derjenige geltend machen, der die Wohnung deutlich dringender benötigt oder der einfach darauf angewiesen ist. Wenn die Kinder bei dem Partner leben, der in der Wohnung bleiben möchte, ist dies ein starkes Argument. Bei einer Eigentumswohnung kann eine Überlassung an den Nicht-Eigentümer nur zur Vermeidung eines Härtefalls erfolgen. Auch hier sind interne Ausgleichsansprüche zwischen den Ex-Partnern möglich.

Was ändert sich für den Mietvertrag nach der Scheidung?
Wird die Ehewohnung nach der Scheidung gerichtlich an einen der Ex-Partner überlassen, wird dieser per Gesetz alleiniger Mieter und Vertragspartner des Vermieters. Dies gilt sogar, wenn er zuvor den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hatte.
Waren bisher beide laut Vertrag Mieter, erlischt nun das Mietverhältnis mit dem, der auszieht (§ 1568a Abs. 3 BGB). Dieser “Vertragswechsel” tritt in dem Moment in Kraft, in dem entweder die Eheleute dem Vermieter die Überlassung an einen von ihnen mitteilen oder in dem das Gericht eine endgültige Wohnungszuweisung durchführt. Der Vermieter muss allerdings einen solchen Vertragswechsel nicht immer akzeptieren: Wenn er wichtige sachliche Einwände gegen den verbleibenden Ehepartner als Mieter hat, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.
Der Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er bis dahin nicht durch eine Klage vor Gericht geltend gemacht worden ist.

Urteil: Beide Eheleute als Mieter – einer zieht aus
Das Amtsgericht Tübingen beschäftigte sich mit einem Fall, in dem beide Eheleute eine Wohnung gemeinsam gemietet hatten. Die Ehefrau zog aus. Ihr Mann bekam ALG II. Der Mann weigerte sich, den Mietvertrag gemeinsam mit seiner Frau zu kündigen. Geschieden war die Ehe noch nicht. Die Vermieterin forderte die Miete von der Frau. Das Gericht verurteilte den Ehemann zur Mitwirkung an der Kündigung. Diese müssten beide Mieter gemeinsam vornehmen. Man könne der Klägerin, die selbst kaum genug Geld für die Zahlung einer Miete habe, nicht zumuten, auch noch die Miete der ehemaligen Ehewohnung zu bezahlen (Urteil vom 7. Oktober 2005 – 11 C 435/05).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Praxishinweis:
Wie bei vielen Streitfragen im Zusammenhang mit der Trennung und Scheidung ist eine einvernehmliche Lösung die günstigste Variante. Oft lässt sich der Gang vor das Gericht jedoch nicht vermeiden. Wegen der Verzahnung von Familien- und Mietrecht kann ein Fachanwalt für Mietrecht und Familienrecht helfen, eine gütliche Einigung auszuhandeln, oder Betroffene vor Gericht vertreten.

Ihr Ansprechpartner bei Miet-, Erb- und Scheidungsimmobilien:
Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht
Testamentsvollstrecker im Erbrecht


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Wohnungseigentum: Installation eines Klimageräts bedarf der Zustimmung!

von nmonschau Veröffentlicht am 21. August 2019

Eine ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer installierte Klimaaußenanlage muss wieder entfernt werden. Das Amtsgericht München verurteilte ein Ehepaar, eine auf der Terrasse vor ihrer Erdgeschosswohnung installierte Klimatruhe einschließlich Einhausung und Versorgungsleitungen zu beseitigen und die Fassade wieder ordnungsgemäß zu verschließen.

Der Fall: Die Eigentümergemeinschaft verklagt ein Eigentümer-Ehepaar. Den Eheleuten steht ein Sondernutzungsrecht an ihrer Terrasse zu. Im Mai 2018 bauten sie ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer der Gemeinschaft eine Klimaanlage auf ihrer Terrassenfläche ein. Dabei wurden Leitungen durch den Fensterrahmen in den Keller verlegt. Die Klimaanlage umgibt eine Verkleidung mit dünnen weißen Holzlatten. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag des Ehepaars auf nachträgliche Genehmigung des Einbaus der Klimaanlage mehrheitlich abgelehnt. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung angewiesen die gerichtliche Durchsetzung des Beseitigungsverlangens zu beauftragen. Die Eigentümer haben trotz Aufforderungsschreiben weder die Klimaanlage noch die entstandenen Schäden beseitigt.

In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist festgelegt, dass die Sondernutzungsflächen nur entsprechend ihrer Zweckbestimmung benutzt und bauliche Veränderungen nicht einseitig vorgenommen werden dürfen.

Die klagende Eigentümergemeinschaft meint, dass die Installierung der Klimaanlage eine bauliche Veränderung darstelle. Die übrigen Eigentümer seien über das hinzunehmende Maß hinaus insoweit beeinträchtigt, als die Anlage das optische Erscheinungsbild störe und die Installierung zu erheblicher Beschädigung von Gemeinschaftseigentum geführt habe, insbesondere in Gestalt von Durchdringungen der Fassade in das Wohnungsinnere. Schließlich löse der Betrieb der Anlage erhebliche Lärmbeeinträchtigungen von bis zu 50 dBA aus.

Die Beklagten tragen vor, dass sie ein Kleinkind haben, das sehr stark unter der Hitze, die sich in den nächsten Jahren wohl noch steigern werde, leide. Eine Ausweichmöglichkeit, wie etwa während der heißen Periode zu verreisen, bestehe mit kleinen Kindern gerade nicht. Beim Einsetzen der Klimaanlage seien lediglich Leitungen durch den Fensterrahmen in den Keller verlegt worden. Die Klimaanlage umgebe eine unauffällige Verkleidung aus weiß lackierten Holzgittern.

Die Beklagten meinen, dass der Einbau der Klimaanlage nicht das gemeinschaftliche Eigentum tangiere. Es habe keine Bohrung an der Außenwand stattgefunden. Darüber hinaus wäre eine Zustimmung lediglich der unmittelbar betroffenen Nachbarn erforderlich, wenn nur diese beeinträchtigt sind.

Die Entscheidung des Gerichts: Das Amtsgericht gab der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht:

“Die Beklagten haben hier unberechtigter Weise ohne Genehmigung der Wohnungseigentümer ein Klimagerät auf ihrer Sondernutzungsfläche errichtet, wobei sie die Leitungen für das Klimagerät durch ein gebohrtes Loch in dem Fensterrahmen in den Keller hinunter verlegt haben. Dadurch liegt insgesamt eine bauliche Veränderung vor. (…) Eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer liegt bereits darin, dass zur Leitungsführung des Klimagerätes die Fenster, die im Gemeinschaftseigentum stehen, durchbohrt worden sind.

(…) Ist ein solcher Nachteil festgestellt worden, so wie hier, muss in einem zweiten Schritt geprüft werden, ob dieser das bei einem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer unvermeidliche Maß überschreitet. (…) Hier berufen sich die Kläger auf die körperliche Unversehrtheit ihres Kleinkindes. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Installierung einer Außen-Klimaanlage nicht die einzige Möglichkeit ist, um heiße Räume im Sommer abzukühlen. Es besteht auch die Möglichkeit der Anschaffung einer Innenklimaanlage. (…) Die hier streitgegenständliche bauliche Veränderung des Einbau eines Klimagerätes ist alleine schon deshalb zurückzubauen, da die Beklagten das Klimagerät bereits eingebaut haben, ohne zuvor einen genehmigenden Eigentümerbeschluss eingeholt zu haben.(…) Da hier das Aufstellen des Klimagerätes nicht genehmigt worden ist, und auch ein Antrag der Beklagten in der (Eigentümerversammlung) vom 23.07.2018 auf Genehmigung des Klimagerätes (…) abgelehnt wurde, war dieses zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.

Der Klage war daher stattzugeben.”

AG München, Urteil vom 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG (rechtskräftig)
(Quelle: AG München)

Unser Praxishinweis: Bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen führen immer wieder zu Streitigkeiten. Um Ärger und Kosten zu vermeiden, sollten Sie sich über die Rechtslage in Ihrem konkreten Fall beraten lassen, bevor Sie eigenmächtig handeln.

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohnungseigentum oder zu einer vermieteten Immobilie haben, sprechen Sie uns gerne an. Auch bei Erb- und Scheidungsimmobilien unterstützen wir Sie mit Rat und Tat!
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Testamentsvollstrecker im Erbrecht, Fachautor; Rechtsanwalt Norbert Schneider, Fachautor

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Vermieter müssen Lärmattacken des Mieters nicht hinnehmen!

von nmonschau Veröffentlicht am 31. Juli 2019

Ein Vermieter muss Lärmattacken eines Mieters als Antwort auf subjektiv empfundene Störungen durch seine Nachbarn nicht hinnehmen. Dies hat das Amtsgericht München klargestellt (Urteil vom 18.01.2019 – 417 C 12146/18) und ein Mieter-Ehepaar mit zwei Kindern im Kindergarten- und Grundschulalter verurteilt, ihre Mietwohnung zu räumen. Die Gerichtsentscheidung ist nach Rücknahme der eingelegten Berufung rechtskräftig.

In einem vorangegangenen Kündigungsprozess der Vermieterin u. a. wegen – von den Mietern dort auch bestrittenen – lauten Lärmens war vereinbart worden, dass der Mietvertrag über die damals bewohnte Wohnung im August 2017 durch einen anderen über die jetzige Wohnung ersetzt werden sollte.

Darum ging es vor Gericht:

Die Vermieterin behauptet, dass sie die Familie im Februar 2018 wegen Lärms, insbesondere durch Schlagen eines Gegenstandes auf den Boden, täglich zwischen 7.00 Uhr und 2.00 Uhr, abgemahnt habe.

Nach kurzer Besserung habe die Familie von März bis Mai 2018 wieder in 28 zeitlich genau bezeichneten Fällen, jeweils zwischen 13.20 Uhr und 06.10 Uhr bis zu viermal pro Nacht durch lautes Knallen mit Bodenvibrationen unzumutbare Belästigungen für ihre Nachbarn verursacht.

In dem mehrstöckigen Mietshaus sei es bis zum Einzug der Mieter ruhig gewesen. Schon kurz nach dem Einzug hätten sich die Nachbarn zu beschweren begonnen. Die Polizei habe mehrmals gerufen werden müssen.

Die Mieter bestreiten, für die Ruhestörungen verantwortlich zu sein und beschuldigen umgekehrt drei andere Nachbarfamilien.

Das Gericht vernahm sieben Nachbarn und einen Mitarbeiter der Hausverwaltung. Ein taubstummer Nachbar erklärte via Dolmetscher, seit dem Einzug der Familie bis dahin unbekannte Vibrationen verspürt zu haben, wegen derer er sich schließlich bei der Hausverwaltung beschwert habe.

Der unter den Mietern wohnende Nachbar beschrieb ein Geräusch, wie wenn jemand Hanteln auf den Boden fallen lassen würde. Ein Zeuge gab an, schon in der früheren Wohnung bei einem Hausbesuch der damals unter den Mietern wohnenden Familie miterlebt zu haben, dass Laufgeräusche der zweijährigen Tochter umgehend von der Wohnung der Mieter aus mit einem solchen Knallgeräusch beantwortet worden seien.

Andere Nachbarn hätten damals angegeben, dass die Knallgeräusche auch durch Toilettenspülung oder nächtliches Baden oder Duschen ausgelöst worden seien. Nach dem Auszug der Mieter aus dem vorherigen Haus sei es dort zu keinerlei Beschwerden über entsprechende Knallgeräusche mehr gekommen.

So hat das Gericht entschieden:

Der Richter glaubte den Zeugen und hielt die Kündigung der Vermieterin für rechtens. Es verurteilte das Mieter-Ehepaar mit deren zwei Kindern zur Räumung der Mietwohnung und zur Herausgabe aller Schlüssel.

Das Gericht war nach den Angaben der einvernommenen Zeugen überzeugt, dass die lauten Knallgeräusche durch die Mieter absichtlich verursacht wurden, vermutlich als Reaktion auf anderweitige durch die Mieter als zu laut empfundene Geräusche aus anderen Wohnungen. Dieses Bild wurde letztlich dadurch abgerundet, dass bereits in dem vorherigen Wohnanwesen der Mieter durch Nachbarn Beschwerden über ähnliche Knallgeräusche geführt wurden, die nach dem Auszug der Mieter beendet waren. Auch war zu berücksichtigen, dass die Geräusche auch in den späten Abend- und Nachtstunden verursacht werden und insoweit erhebliche Auswirkungen auf den Hausfrieden hatten. Die Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses für die Vermieterin war aufgrund der nachhaltigen Störung des Hausfriedens unzumutbar.

Hierbei hat das Gericht gesehen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses einen schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich der Mieter darstellt, welche als Familie mit zwei kleinen Kindern zudem besonders von dem Verlust der Wohnung getroffen werden. Andererseits war zu berücksichtigen, dass die Vermieterin bereits in einem früheren Räumungsprozess, der unter anderem wegen gleichgelagerter Beschwerden von Nachbarn geführt wurde, den Mietern den Bezug der streitgegenständlichen Wohnung ermöglicht hatte. Bereits kurz nach dem Einzug kam es zu massiven Lärmbelästigungen durch die Mieter, was vermuten lässt, dass die Mieter sich durch das Ergebnis des Räumungsvergleichs möglicherweise in ihrem Verhalten bestärkt gesehen haben.

Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 26.07.2019

Unser Praxishinweis: Eine auf Störungen des Hausfriedens gestützte Kündigung muss gut vorbereitet werden, weil der Vermieter für die Kündigungsgründe beweispflichtig ist. Vor dem Ausspruch der Kündigung sind in der Regel sogenannte – am besten schriftliche – “Abmahnungen” erforderlich, die dem Mieter unmissverständlich verdeutlichen, dass ein bestimmtes Verhalten gegen den Mietvertrag verstößt und zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses führen kann, wenn es nicht umgehend abgestellt wird.

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohn- oder Gewerbemietvertrag haben, sprechen Sie uns gerne an: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

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