Vermieter müssen Lärmattacken des Mieters nicht hinnehmen!

Ein Vermieter muss Lärmattacken eines Mieters als Antwort auf subjektiv empfundene Störungen durch seine Nachbarn nicht hinnehmen. Dies hat das Amtsgericht München klargestellt (Urteil vom 18.01.2019 – 417 C 12146/18) und ein Mieter-Ehepaar mit zwei Kindern im Kindergarten- und Grundschulalter verurteilt, ihre Mietwohnung zu räumen. Die Gerichtsentscheidung ist nach Rücknahme der eingelegten Berufung rechtskräftig.

In einem vorangegangenen Kündigungsprozess der Vermieterin u. a. wegen – von den Mietern dort auch bestrittenen – lauten Lärmens war vereinbart worden, dass der Mietvertrag über die damals bewohnte Wohnung im August 2017 durch einen anderen über die jetzige Wohnung ersetzt werden sollte.

Darum ging es vor Gericht:

Die Vermieterin behauptet, dass sie die Familie im Februar 2018 wegen Lärms, insbesondere durch Schlagen eines Gegenstandes auf den Boden, täglich zwischen 7.00 Uhr und 2.00 Uhr, abgemahnt habe.

Nach kurzer Besserung habe die Familie von März bis Mai 2018 wieder in 28 zeitlich genau bezeichneten Fällen, jeweils zwischen 13.20 Uhr und 06.10 Uhr bis zu viermal pro Nacht durch lautes Knallen mit Bodenvibrationen unzumutbare Belästigungen für ihre Nachbarn verursacht.

In dem mehrstöckigen Mietshaus sei es bis zum Einzug der Mieter ruhig gewesen. Schon kurz nach dem Einzug hätten sich die Nachbarn zu beschweren begonnen. Die Polizei habe mehrmals gerufen werden müssen.

Die Mieter bestreiten, für die Ruhestörungen verantwortlich zu sein und beschuldigen umgekehrt drei andere Nachbarfamilien.

Das Gericht vernahm sieben Nachbarn und einen Mitarbeiter der Hausverwaltung. Ein taubstummer Nachbar erklärte via Dolmetscher, seit dem Einzug der Familie bis dahin unbekannte Vibrationen verspürt zu haben, wegen derer er sich schließlich bei der Hausverwaltung beschwert habe.

Der unter den Mietern wohnende Nachbar beschrieb ein Geräusch, wie wenn jemand Hanteln auf den Boden fallen lassen würde. Ein Zeuge gab an, schon in der früheren Wohnung bei einem Hausbesuch der damals unter den Mietern wohnenden Familie miterlebt zu haben, dass Laufgeräusche der zweijährigen Tochter umgehend von der Wohnung der Mieter aus mit einem solchen Knallgeräusch beantwortet worden seien.

Andere Nachbarn hätten damals angegeben, dass die Knallgeräusche auch durch Toilettenspülung oder nächtliches Baden oder Duschen ausgelöst worden seien. Nach dem Auszug der Mieter aus dem vorherigen Haus sei es dort zu keinerlei Beschwerden über entsprechende Knallgeräusche mehr gekommen.

So hat das Gericht entschieden:

Der Richter glaubte den Zeugen und hielt die Kündigung der Vermieterin für rechtens. Es verurteilte das Mieter-Ehepaar mit deren zwei Kindern zur Räumung der Mietwohnung und zur Herausgabe aller Schlüssel.

Das Gericht war nach den Angaben der einvernommenen Zeugen überzeugt, dass die lauten Knallgeräusche durch die Mieter absichtlich verursacht wurden, vermutlich als Reaktion auf anderweitige durch die Mieter als zu laut empfundene Geräusche aus anderen Wohnungen. Dieses Bild wurde letztlich dadurch abgerundet, dass bereits in dem vorherigen Wohnanwesen der Mieter durch Nachbarn Beschwerden über ähnliche Knallgeräusche geführt wurden, die nach dem Auszug der Mieter beendet waren. Auch war zu berücksichtigen, dass die Geräusche auch in den späten Abend- und Nachtstunden verursacht werden und insoweit erhebliche Auswirkungen auf den Hausfrieden hatten. Die Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses für die Vermieterin war aufgrund der nachhaltigen Störung des Hausfriedens unzumutbar.

Hierbei hat das Gericht gesehen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses einen schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich der Mieter darstellt, welche als Familie mit zwei kleinen Kindern zudem besonders von dem Verlust der Wohnung getroffen werden. Andererseits war zu berücksichtigen, dass die Vermieterin bereits in einem früheren Räumungsprozess, der unter anderem wegen gleichgelagerter Beschwerden von Nachbarn geführt wurde, den Mietern den Bezug der streitgegenständlichen Wohnung ermöglicht hatte. Bereits kurz nach dem Einzug kam es zu massiven Lärmbelästigungen durch die Mieter, was vermuten lässt, dass die Mieter sich durch das Ergebnis des Räumungsvergleichs möglicherweise in ihrem Verhalten bestärkt gesehen haben.

Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 26.07.2019

Unser Praxishinweis: Eine auf Störungen des Hausfriedens gestützte Kündigung muss gut vorbereitet werden, weil der Vermieter für die Kündigungsgründe beweispflichtig ist. Vor dem Ausspruch der Kündigung sind in der Regel sogenannte – am besten schriftliche – “Abmahnungen” erforderlich, die dem Mieter unmissverständlich verdeutlichen, dass ein bestimmtes Verhalten gegen den Mietvertrag verstößt und zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses führen kann, wenn es nicht umgehend abgestellt wird.

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohn- oder Gewerbemietvertrag haben, sprechen Sie uns gerne an: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

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Eigentumswohnung: Gemeinschaftseigentum eigenmächtig repariert – keine Kostenerstattung!

BGH aktuell: Einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchführt, sei es irrig, sei es aus Eigenmacht, steht kein Ersatzanspruch zu (BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17).

Die Eigentümergemeinschaft muss nicht für einen irrtümlichen Fensteraustausch bezahlen!

Sachverhalt: Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.03.2012 (V ZR 174/11) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Bisheriger Prozessverlauf: Das Amtsgericht hat die gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wertersatz in Höhe von 5.500 € gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Nun musste der BGH entscheiden.

Die Entscheidung des BGH: Der Kläger verliert erneut. Er hat gegen die Gemeinschaft keinen Kostenerstattungsanspruch. Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Danach haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Findet der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit kann er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Auch kommt der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.
Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht kein Ersatzanspruch. Ein Ausgleich nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben. Sie müssen ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden. Wurde eine Teilungserklärung, wie hier, jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener “Hin-und Her-Ausgleich” zwischen allen Betroffenen führte zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als “gerecht” empfundenes Ergebnis einstellte.

Unser Praxishinweis: Die Entscheidung bringt rechtliche Klarheit. Der BGH legt fest, dass ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig oder irrtümlich das gemeinschaftliche Eigentum in Stand hält oder in Stand setzt, weder von den anderen Wohnungseigentümern noch von der WEG einen Ersatz verlangen kann.

Rechtsanwalt Norbert Monschau

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohnungseigentum haben, sprechen Sie uns gerne an: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

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Familienrecht

Aktuell: Bundesgerichtshof (BGH) urteilt über Rückforderungen von Schenkungen nach dem Ende einer Beziehung!

Es ging um die Frage, unter welchen Voraussetzungen beim Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft Geschenke, insbesondere Geldzuwendungen, von den Eltern eines Partners zurückverlangt werden können. Nach Auffassung des BGH kommt eine Rückforderung wegen „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ in Betracht. Entscheidend ist insbesondere die Dauer der Beziehung und die darauf bezogenen Erwartung der Eltern.

Hier die Einzelheiten:

Sachverhalt: Die Klägerin und ihr Ehemann sind die Eltern der ehemaligen Lebensgefährtin des Beklagten; die nichteheliche Lebensgemeinschaft der Tochter mit dem Beklagten bestand seit 2002. Im Jahr 2011 kauften die Tochter der Klägerin und der Beklagte eine Immobilie zum gemeinsamen Wohnen. Die Klägerin und ihr Ehemann wandten ihnen zur Finanzierung Beträge von insgesamt 104.109,10 € zu.
Ende Februar 2013 trennten sich die Tochter der Klägerin und der Beklagte. Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Hälfte der zugewandten Beträge zurück. Sie hat dieses Begehren in erster Linie auf eine Darlehensabrede gestützt; hilfsweise hat sie sich den Vortrag des Beklagten zu eigen gemacht, die Zuwendungen seien unentgeltlich erfolgt.

Rechtliche Beurteilung: Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die Berufung des Beklagten ist im Wesentlichen erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage des Vortrags des Beklagten einen Anspruch der Klägerin wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage für begründet gehalten.

Mit der Auflösung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft hätten sich Umstände schwerwiegend verändert, von denen die Vertragsparteien der Schenkung gemeinsam ausgegangen seien. Den Zuwendungen habe die Vorstellung zugrunde gelegen, die Beziehung zwischen der Tochter der Klägerin und dem Beklagten werde lebenslangen Bestand haben.

Mit der Trennung, die kurze Zeit nach der Schenkung erfolgt sei, sei diese Geschäftsgrundlage weggefallen, und der Klägerin sei ein Festhalten an der Schenkung nicht zuzumuten. Da die Tochter der Klägerin jedoch mindestens vier Jahre in der gemeinsamen Wohnimmobilie gewohnt habe, habe sich der mit der Schenkung verfolgte Zweck teilweise verwirklicht.

Diese Zweckerreichung sei in Relation zur erwarteten Gesamtdauer der Lebensgemeinschaft zu setzen. Demnach habe der Beklagte 91,6 % seines hälftigen Anteils an den Zuwendungen, d.h. 47.040,77 €, zurückzuzahlen.

Das sagt der BGH: Der BGH hat die Beurteilung des Berufungsgerichts im Ergebnis gebilligt und deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Wie bei jedem Vertrag können auch dem Schenkungsvertrag Vorstellungen eines oder beider Vertragspartner vom Bestand oder künftigen Eintritt bestimmter Umstände zugrunde liegen, die nicht Vertragsinhalt sind, auf denen der Geschäftswille jedoch gleichwohl aufbaut.

Deren schwerwiegende Veränderung kann daher wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage eine Anpassung des Vertrages oder gar das Recht eines oder beider Vertragspartner erfordern, sich vom Vertrag zu lösen (§ 313 Abs. 1 BGB).

Bei der Prüfung, was im Einzelfall Geschäftsgrundlage eines Schenkungsvertrags ist, ist allerdings zu berücksichtigen, dass der Schenkungsvertrag keinen Vertrag darstellt, bei dem Leistung und Gegenleistung ausgetauscht werden.

Der Schenkungsvertrag ist vielmehr durch das Versprechen einer einseitigen unentgeltlichen Zuwendung gekennzeichnet, mit der der Schenker einen Vermögensgegenstand weggibt und dem Beschenkten – soweit die Schenkung nicht unter einem Vorbehalt oder einer Bedingung oder mit einer Auflage erfolgt – diesen Gegenstand zur freien Verfügung überlässt.

Der Beschenkte schuldet keine Gegenleistung; er „schuldet“ dem Schenker nur Dank für die Zuwendung, und der Schenker kann das Geschenk zurückfordern, wenn der Beschenkte diese Dankbarkeit in besonderem Maße vermissen lässt und sich durch eine schwere Verfehlung gegenüber dem Schenker als grob undankbar erweist (§ 530 Abs. 1 BGB).

Bei der Schenkung eines Grundstücks oder zu dessen Erwerb bestimmter Geldbeträge an das eigene Kind und dessen Partner hegt der Schenker typischerweise die Erwartung, die Immobilie werde von den Beschenkten zumindest für einige Dauer gemeinsam genutzt.

Dies erlaubt jedoch noch nicht die Annahme, Geschäftsgrundlage der Schenkung sei die Vorstellung, die gemeinsame Nutzung der Immobilie werde erst mit dem Tod eines Partners enden. Denn mit einem Scheitern der Beziehung muss der Schenker rechnen, und die Folgen für die Nutzung des Geschenks gehören zu dem vertraglich übernommenen Risiko einer freigiebigen Zuwendung, deren Behaltendürfen der Beschenkte nicht rechtfertigen muss.

Im Streitfall beruht die Feststellung des Berufungsgerichts, die Zuwendung sei in der Erwartung erfolgt, die Beziehung zwischen der Tochter der Klägerin und dem Beklagten werde andauern und das zu erwerbende Grundeigentum werde die „räumliche Grundlage“ des weiteren, nicht nur kurzfristigen Zusammenlebens der Partner bilden, auf einer rechtlich möglichen Würdigung des Sachvortrags der Parteien.

Diese Geschäftsgrundlage der Schenkung ist weggefallen, nicht weil die Beziehung kein Leben lang gehalten hat, sondern weil sich die Tochter der Klägerin und der Beklagte schon weniger als zwei Jahre nach der Schenkung getrennt haben und sich die für die Grundstücksschenkung konstitutive Annahme damit als unzutreffend erwiesen hat, die Partner würden die Lebensgemeinschaft nicht lediglich für kurze Zeit fortsetzen.

In einem solchen Fall ist die Annahme gerechtfertigt, dass die Schenkung nicht erfolgt wäre, wäre für die Schenker das alsbaldige Ende dieses Zusammenlebens erkennbar gewesen. Dann kann dem Schenker regelmäßig nicht zugemutet werden, sich an der Zuwendung festhalten lassen zu müssen, und ist dem Beschenkten, wenn nicht besondere Umstände vorliegen, seinerseits zuzumuten, das Geschenk zurückzugeben.

Da es regelmäßig fernliegt, dass der Schenker die Höhe des Geschenks um eine bestimmte Quote vermindert hätte, wenn er die tatsächliche Dauer der Lebensgemeinschaft vorausgesehen hätte, kommt die “Berechnung” eines an einer solchen Quote orientierten Rückzahlungsanspruchs, wie sie das Berufungsgericht vorgenommen hat, grundsätzlich nicht in Betracht. Im Streitfall wirkt sich dies allerdings nicht aus, da nur der Beklagte ein Rechtsmittel gegen das Berufungsurteil eingelegt hat.

BGH, Urt. v. 18.06.2019 – X ZR 107/16

Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 18.06.2019

Unser Praxishinweis: Treffen Sie rechtzeitig mit anwaltlicher Hilfe Vorsorge, um Ihre Position zu stärken. Oftmals erspart schon ein erstes Beratungsgespräch Geld und Ärger, weil hier der optimale Weg eingeschlagen werden kann.

Bei Trennungen und Scheidungen ist Herr Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht, Ihr erster Ansprechpartner in Erftstadt, Köln und Neunkirchen-Seelscheid.

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Wann können Mieter nach einer Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen?

Der Bundesgerichtshof (BGH ) hat aktuell entschieden, dass ein hohes Alter und eine lange Mietdauer nicht von vorneherein eine Härte im Sinne des Gesetzes darstellen. Im Streitfall muss das Gericht ggfs. einen Sachverständigen beauftragen, um zu klären, ob eine vom Mieter behauptete Verschlechterung seines Gesundheitszustands tatsächlich eingetreten ist.
Der BGH hatte in zwei Fällen zu entscheiden.

Verfahren zu Aktz. VIII ZR 180/18

Die im Jahr 1937 geborene Beklagte zu 1 ist seit 1974 Mieterin einer ca. 73 qm großen Dreizimmerwohnung in Berlin, die sie mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen bewohnt. Der Kläger, der mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern bislang zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung lebt, hat die Wohnung im Jahr 2015 zwecks Eigennutzung erworben.

Der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprach die Beklagte zu 1, weil ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar sei.

Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten Attest leidet die Beklagte zu 1 an einer Demenz, die seit ca. 1-2 Jahren fortschreite. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden, weshalb ein Umzug mit einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes einhergehen würde.

Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Es hat zwar die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des Klägers für wirksam erachtet, hat jedoch wegen eines von ihm bejahten Härtefalls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Verfahren zu Aktz. VIII ZR 167/17

Die Beklagten zu 1 und 2 sind seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kläger in einem Dorf in der Nähe von Halle. In dem Haus leben auch noch der volljährige Sohn der Beklagten zu 1 (Beklagter zu 3) sowie der Bruder des Beklagten zu 2 (Beklagter zu 4).

Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der Begründung, dass die geschiedene, bisher in Bayern lebende Ehefrau (Klägerin zu 1) in die Doppelhaushälfte einziehen wolle, um ihre dort in der Nähe lebende betagte Großmutter besser betreuen zu können.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Der Eigenbedarf sei vorgeschoben, der wahre Grund für die Kündigung seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung. Darüber hinaus beriefen sie sich hinsichtlich der Beklagten zu 1 und 4 auf Härtegründe, insbesondere auf die schwere Erkrankung des Beklagten zu 4.

Dieser ist in die Pflegestufe II eingruppiert und leidet an diversen Erkrankungen beziehungsweise Einschränkungen der Alltagskompetenz (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Er wird von seinem als Betreuer bestellten Bruder (Beklagter zu 2) und auch von der Beklagten zu 1 im häuslichen Bereich versorgt.

Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten ärztlichen Attest eines Psychiaters würde ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Beklagten zu 4 führen.

Die Vorinstanzen haben die Eigenbedarfskündigung für begründet erachtet und der Räumungsklage der Kläger (ohne eine Beweisaufnahme über den streitigen Eigenbedarf) stattgegeben. Ein von den Beklagten beantragtes Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des Beklagten zu 4 wurde gleichfalls nicht eingeholt.

Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte hat das Berufungsgericht mit der Begründung verneint, dass sich aus dem für den Beklagten zu 4 vorgelegten Attest eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen.

Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich – entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz – nicht bilden.

So werden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und rechtfertigen deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels indes substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte – wie der Senats bereits mit Urteil vom 15.03.2017 (VIII ZR 270/15) ausgesprochen hat – beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

Diese Rechtsprechung hat der Senat nunmehr dahin präzisiert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat.

Auf diese Weise ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken.

Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

In dem Verfahren VIII ZR 180/18 ist das Berufungsgericht zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung des Klägers wirksam ist. Es hat jedoch dem Erlangungsinteresse des Klägers rechtsfehlerhaft deshalb (“schematisch”) ein geringeres Gewicht beigemessen, weil dieser eine vermietete Wohnung erworben hat.

Zudem hat es die Härtefallabwägung im Rahmen des § 574 BGB ohne die gebotene Aufklärung über zu besorgende erhebliche Verschlechterungen des Gesundheitszustandes der Beklagten zu 1 (Einholung eines Sachverständigengutachtens) und somit auf einer nicht tragfähigen tatsächlichen Grundlage vorgenommen.

In dem Verfahren 167/17 hat das Berufungsgericht schon die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung rechtsfehlerhaft bejaht, weil es sich – trotz Bestreitens des Eigenbedarfs durch die Beklagten – mit dem schriftsätzlichen Vortrag der Kläger begnügt hat, statt den angebotenen Zeugenbeweis über die Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Bedarfs zu erheben und gegebenenfalls die Klägerin zu 1 persönlich anzuhören.

Zudem hat das Berufungsgericht die für den Beklagten zu 4 substantiiert dargelegten und durch Atteste belegten Härtegründe bagatellisiert und ebenfalls versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 4 einzuholen. Letztlich hat es ohne die erforderliche konkrete Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters der Vermieterseite den Vorrang eingeräumt.

BGH, Urteile v. 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Unser Praxishinweis: Einige Gerichte haben in neueren Entscheidungen insbesondere ein hohes Alter des Mieters bei einer Eigenbedarfskündigung als eine Art absolute Sperre für eine Kündigung gewertet. Dem hat der BGH jetzt einen Riegel vorgeschoben und zu Recht eine stärkere Einzelfallbeurteilung gefordert. Eine erfreuliche Tendenz für Vermieteranwälte.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor



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Zeitmietvertrag – Darauf sollten Sie achten!

Eine Wohnung nur auf Zeit zu vermieten oder zu mieten, kann aus den mehreren Gründen sinnvoll sein. Der Gesetzgeber erlaubt Zeitmietverträge jedoch nur noch unter Einschränkungen.

Zeitmietverträge garantieren dem Vermieter stetige Einnahmen und seltene Mieterwechsel und sorgen dafür, dass der Mieter keine unerwartete Kündigung zum Beispiel wegen Eigenbedarfs fürchten muss. Früher waren sie sehr üblich und sind es heutzutage nicht mehr. Grund sind die vielen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um einen Zeitmietvertrag wirksam abschließen zu können. Diese hat der Gesetzgeber geschaffen, da er den Zeitmietvertrag grundsätzlich eher als nachteilig für den Mieter ansah.

Was ist ein Zeitmietvertrag?
Als Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag bezeichnet man einen Vertrag, mit dem eine Wohnung für einen festen Zeitraum vermietet wird. Für diese Zeit ist eine “ordentliche Kündigung”, also eine reguläre Kündigung mit gesetzlicher Frist, von beiden Seiten ausgeschlossen. Der Vertrag endet also erst zu dem Zeitpunkt, der im Vertrag genannt ist, und nicht vorher.

Zeitmietverträge für Wohnungen sind immer noch zulässig. Allerdings gelten seit der Mietrechtsreform von 2001 für Zeitmietverträge für Wohnraum ziemlich enge Voraussetzungen. Daher sind diese erheblich seltener geworden. Üblich sind sie immer noch bei gewerblichen Mietobjekten, also in einem sogenannten Gewerbemietvertrag.

Wann darf ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden?
§ 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) enthält eine besondere Regelung zum Zeitmietvertrag. Danach darf man ein Mietverhältnis für eine feste Zeit vereinbaren, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:


Der Vermieter will nach Ende der fest vereinbarten Mietzeit
– die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts verwenden (Eigenbedarf),
– die Räume abreißen oder sie so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde,
– die Räume an einen ihm zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Der Vermieter muss dem Mieter den genauen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Er muss sich also von Anfang an festlegen. Später Gründe nachzuschieben, ist nicht möglich.
Man spricht unter diesen Umständen auch von einem “qualifizierten” Zeitmietvertrag. Ein einfacher Zeitmietvertrag, bei dem der Vermieter nicht im Voraus seine späteren Absichten mit der Wohnung offenlegen muss, ist mittlerweile nur noch nur im gewerblichen Mietrecht möglich.

Was bedeutet das im Einzelnen?
Unter den Familienangehörigen nach der Vorschrift sind hier nahe Angehörige zu verstehen. Also etwa Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Neffen, Nichten, Enkel, Schwiegereltern und -kinder. Nicht als nahe Angehörige gelten Schwäger, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten, Großneffen und Großnichten.
“Angehörige seines Haushalts” sind beispielsweise Hausangestellte (Chauffeur, Butler…) oder eine mit im Haushalt lebende Pflegekraft. Genauso sind dies aber auch Pflegekinder, Lebenspartner des Vermieters oder deren Kinder.
Mit den wesentlichen Veränderungen der Mieträume sind Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gemeint, die so umfassend sind und so lange dauern, dass der Vermieter sie nicht in bewohntem Zustand durchführen lassen kann. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Grundriss der Wohnung geändert werden soll, weil ein größeres Bad eingebaut oder Zimmer zusammengelegt werden sollen.
Heute ist dieser Punkt auch wegen der häufigen energetischen Sanierung von Wohnhäusern besonders aktuell.
Ein “zur Dienstleistung Verpflichteter” ist ein Angestellter des Vermieters (zum Beispiel ein Hausmeister).

Was ist wichtig beim Vertragsabschluss?
Wie erwähnt, muss der Grund, warum der Vermieter die Mietdauer zeitlich genau festlegen möchte, schon beim Vertragsabschluss feststehen und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. In der Regel wird dieser Grund also in den Mietvertrag hineingeschrieben.
Absolut nicht ausreichend ist es, den Gesetzes-Paragraphen 575 BGB mit Copy und Paste in den Vertrag zu kopieren. Dies macht den Vertrag nicht zum Zeitmietvertrag. Täuscht der Vermieter einen Befristungsgrund vor, handelt es sich ebenfalls nicht um einen Zeitmietvertrag, sondern um einen Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit und gesetzlicher Kündigungsfrist. Der Mieter kann hier also regulär mit dreimonatiger Frist raus.

Was passiert, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?
Sind die gesetzlichen Voraussetzungen des Zeitmietvertrages nicht erfüllt, handelt es sich laut Gesetz um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Dieser kann nach den üblichen Regeln mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Für den Mieter sind dies drei Monate, für den Vermieter können es bei langer Mietdauer auch mehr sein. Aber: Es gibt seltene Fälle, wo das so nicht funktioniert.
2013 entschied der Bundesgerichtshof zum Beispiel, dass man im Einzelfall einen unwirksamen Zeitmietvertrag auch so umdeuten kann, dass die Vertragspartner einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Ein solcher Verzicht kann in jeden Mietvertrag aufgenommen werden. Dann kann wieder nur nach Ablauf einer bestimmten Zeit gekündigt werden.
In diesem Fall hatten die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag geschlossen, ohne einen Grund für die Befristung anzugeben. Dann war die Wohnung während der Vertragslaufzeit verkauft worden. Der neue Vermieter kündigte vor Vertragsablauf wegen Eigenbedarf. Der Bundesgerichtshof argumentierte damit, dass beide Vertragspartner hier nicht gewusst hätten, dass ein Zeitmietvertrag nur wirksam sei, wenn der Befristungsgrund bei Vertragsabschluss angegeben werde. Beide hätten jedoch einen Vertrag schließen wollen, der nicht vor einem bestimmten Datum ende. Hier liege eine Vertragslücke vor, die man durch Auslegung des Willens der Beteiligten schließen könne. Die Eigenbedarfskündigung war daher unwirksam (Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/122).

Was passiert, wenn der Befristungsgrund nachträglich wegfällt?
Wenn der Grund für die Befristung nachträglich entfällt, kann der Mieter in der Regel wählen, ob er zum regulären Vertragsende aussteigen oder den Vertrag als unbefristeten Mietvertrag fortsetzen will. Dies kann zum Beispiel der Fall sei, wenn der Vermieter die Wohnung für sein erwachsenes Kind haben wollte, dieses aber nun doch in einer anderen Stadt studieren möchte.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung möglich?
Auch bei einem Zeitmietvertrag können die Vertragspartner außerordentlich kündigen. Dabei gibt es zwei Varianten: Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.
Eine fristlose Kündigung ist bei schweren Vertragsverletzungen möglich. Ein solcher Fall wäre zum Beispiel, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht zahlt, ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung untervermietet oder die Wohnung grob vernachlässigt. Natürlich kann es auch Gründe für eine Kündigung von Mieterseite geben, zum Beispiel, wenn der Vermieter dem Mieter nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglicht. Beispiel: Der Einzug ist nicht zum vereinbarten Termin möglich und verschiebt sich durch Bauarbeiten immer weiter.
Eine außerordentliche Kündigung mit Frist erlaubt zum Beispiel die Vorschrift des § 555e BGB: Der Vermieter hat Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, die der Mieter gesetzlich dulden müsste, die er aber nicht akzeptieren will (weil zum Beispiel dadurch die Miete steigt). In diesem Fall hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgt.

Was passiert, wenn der Mieter vorzeitig auszieht?
Wenn der Mieter einfach vorzeitig aus der Wohnung auszieht und nicht mehr weiter zahlt, ohne einen Grund für eine außerordentliche Kündigung zu haben, hat der Vermieter in der Regel Anspruch auf Schadensersatz. Denn der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende der Vertragsdauer die Miete zu bezahlen. Dieser Anspruch des Vermieters erlischt erst dann, wenn jemand anders einzieht und die Miete bezahlt. Übrigens ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. In beiderseitigem Einvernehmen kann so etwas natürlich immer ausgehandelt werden.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxishinweis: Durch die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages können Sie sich als Vermieter Vorteile sichern, etwa, wenn Sie bereits wissen, dass Sie die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt für den Eigenbedarf nutzen möchten. Wir informieren Sie, was Sie beim Abschluss Ihres befristeten Mietvertrags beachten müssen, damit dieser zulässig ist und Sie nicht später eine böse Überraschung erleben.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor


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