WEG-Reform 2020 – Wohnungsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 01.12.2020 in Kraft getreten! –

Das neue Wohnungseigentumsgesetz hat das Licht der Welt erblickt. Es handelt sich um eine weitreichende Gesetzesreform, durch die das Wohnungseigentumsgesetz in wesentlichen Punkten novelliert worden ist. Darüber hinaus wurden auch andere wichtige Vorschriften angepasst.

Wir geben Ihnen nachfolgend einen ersten Überblick:

1. Neue Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG)

  • Die WEG entsteht bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher als Ein-Personen-Gemeinschaft
  • Der teilende Eigentümer kann alleine Beschlüsse fassen und hierdurch die WEG rechtlich verpflichten
  • Die WEG tritt an die Stelle der Wohnungseigentümer und des Verwalters; ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft
  • Der Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung richtet sich nun gegen die WEG

2. Neue Stellung des Verwalters

  • Der Verwalter hat die Stellung eines Geschäftsführers der WEG
  • Im Außenverhältnis hat der Verwalter uneingeschränkte Vertretungsmacht (Ausnahme: Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag)
  • Im Innenverhältnis darf der Verwalter nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen; diese Geschäftsführungsbefugnis kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer erweitert oder eingeschränkt werden
  • Der Verwalter kann auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit abberufen werden
  • Der Verwalter kann grundsätzlich sein Verwalteramt jederzeit niederlegen
  • Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters mit sog. Sachkundenachweis; es gelten Übergangsvorschriften und Ausnahmeregelungen für Kleinanlagen

3. Neues „Baurecht“

  • Für jede bauliche Veränderung genügt die einfache Beschlussmehrheit
  • Jede bauliche Veränderung muss zuvor beschlossen werden
  • Es besteht ein Zusammenhang von baulicher Veränderung sowie Kosten und Nutzen: Dementsprechend kann man unterscheiden zwischen baulichen Veränderungen, auf die ein Anspruch besteht (z. B. Förderung der Elektromobilität oder Erreichung einer Barrierefreiheit), baulichen Veränderungen, die mehr als zwei Drittel der Eigentümer wünschen oder bei denen sich die Kosten zeitnah amortisieren und schließlich alle übrigen bauliche Veränderungen

4. Neues Versammlungsrecht

  • Die Einladungsfrist beträgt grundsätzlich drei Wochen
  • Jede Versammlung ist beschlussfähig
  • Die Präsenzversammlung bleibt bestehen; die Online-Teilnahme kann beschlossen werden
  • Umlaufbeschlüsse sind auch per E-Mail, Kundenportal oder App möglich
  • Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt
  • Für die Vollmacht genügt grundsätzlich die Textform (z. B. E-Mail)

5. Stärkere Stellung des Verwaltungsbeirats

  • Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende ist der Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter
  • Der Verwaltungsbeirat hat nun die ausdrückliche Aufgabe, den Verwalter nicht nur zu unterstützen, sondern auch ihn zu überwachen

6. Neues Sachenrecht

  • Das WEMoG führt für Stellplätze das Flächeneigentum ein
  • Das Sondereigentum kann sich grundsätzlich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken

7. Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht

  • Mieter von Sondereigentumseinheiten haben einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Durchführung privilegierter baulicher Veränderungen (z. B. Förderung der Elektromobilität oder Erreichung einer Barrierefreiheit)
  • Mieter von Sondereigentumseinheiten sind verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden
  • Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist nun auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich

Wenn Sie Fragen zum neuen Wohnungseigentumsrecht haben, sprechen Sie uns gerne an!

Norbert Monschau
Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht

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Immobilienkauf: Über Bleirohre muss aufgeklärt werden!

Ein mit Bleirohren ausgestattetes Haus weist einen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auf. Darüber muss der Verkäufer den Käufer stets aufklären, und zwar auch dann, wenn, wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt. Es reicht schon aus, dass die ernsthafte Gefahr besteht, dass Blei im Rahmen der üblichen Nutzung austritt.

Dieses, für die Praxis interessante Urteil hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf gefällt (Urteil vom 22.10.2019 – 24 U 251/18).

Praxishinweis: Das Gericht ist von einer Arglisthaftung des Verkäufers ausgegangen und hat darauf hingewiesen, dass bei dieser Beurteilung die Grundsätze heranzuziehen sind, die der Bundesgerichtshof (BGH) zum Verkauf von Grundstücken mit Altlastenverdacht entwickelt hat (BGH v. 21.07.2017 – V ZR 250/15). Unerheblich ist, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses die Verwendung von Bleirohren noch bedenkenfrei war.
Hat der Verkäufer Kenntnis von Altlasten im weiteren Sinne, sollte er “alle Karten auf den Tisch legen”. Schweigt er vor Abschluss des Kaufvertrages, kann das für ihn ein unangenehmes und teures Nachspiel haben.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilienvertragsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht
und Wohnungseigentumsrecht
Erftstadt, Köln, Neunkirchen-Seelscheid


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Vermieter können eigene Hausmeisterarbeiten auf den Mieter umlegen!

Der Vermieter kann eigenständig erbrachte Hausmeisterarbeiten auf den Mieter umlegen. Dazu kann er sich auf ein Angebot eines Unternehmers beziehen, wenn er die Geltung der Betriebskostenverordnung wirksam im Mietvertrag vereinbart hat.

Das hat das Landgericht Düsseldorf in einem Urteil vom 20.05.2020 (23 S 41/19) entschieden.

Unser Praxishinweis: Die Entscheidung ist richtig und liegt auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/12). Ausreichend aber auch erforderlich ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Eigenleistungen nach §  1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV vorsieht. Danach dürfen gleichwertige Leistungen eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, mit den Nettopreisen angesetzt werden. Der Vermieter sollte ein Kostenangebot vorlegen, zumal er beweispflichtig ist für Grund und Höhe seiner Forderung.

Norbert Monschau,
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht

Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um Rechtsfragen “rund um die Immobilie” geht!

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Mietobjekt: Mieter kann nicht einen völlig gefahrlosen Zustand verlangen!

Nicht jeder Mangel der Mietsache führt zu einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Vom Vermieter kann eine vollständige Gefahrlosigkeit der Mietsache nicht verlangt werden. Dieser muss nur die Gefahren ausräumen, vor denen ein sorgfältiger Benutzer sich nicht selbst schützen kann, weil die Gefahrenlage entweder völlig überraschend eintritt oder nicht ohne weiteres erkennbar ist (Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 22.01.2020 – 7 S 693/19).

Der Fall:
Die minderjährige Klägerin bewohnt zusammen mit ihren Eltern eine Mietwohnung in Nürnberg, welche diese von den Beklagten angemietet haben. Im Juni 2017 befuhr sie zusammen mit ihren Geschwistern den Hofbereich des Anwesens mit dem Fahrrad und kam dort zu Fall. Sie behauptet, dass der Sturz auf beschädigte Bodenplatten zurückzuführen sei.

Die Klägerin hat zunächst beim Amtsgericht Nürnberg Klage erhoben und aufgrund der schweren Verletzungen, welche sie bei dem Sturz erlitten hatte, u.a. ein Schmerzensgeld von mindestens 20.000 Euro von den Beklagten verlangt.

Die Gerichtsentscheidung:
Das Amtsgericht Nürnberg hat die Klage abgewiesen. Aus Sicht des Amtsgerichts lag im konkreten Einzelfall keine Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht durch die Beklagten vor. Bei dem Hofbereich handle es sich nicht um einen öffentlich zugänglichen Bereich, in welchem Publikumsverkehr stattfinde. Die Klägerin sei mit den Gegebenheiten im Hof vertraut gewesen, da sie zum Zeitpunkt des Unfalls bereits ein halbes Jahr in dem Anwesen gewohnt habe. Die Beklagten hätten daher davon ausgehen dürfen, dass den Mietern der Zustand der Bodenplatten bekannt sei. Aus diesem Grund hätten sie auch keine Hinweisschilder oder Ähnliches aufstellen müssen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts ändert auch die Tatsache, dass die Klägerin erst neun Jahre alt war, nichts. Der Vermieter könne darauf vertrauen, dass die Eltern ihre Kinder auf die Gefährlichkeit der Platten hinweisen und sie entweder auffordern, vom Fahrrad abzusteigen oder aber – was im konkreten Fall ohne weiteres möglich war – um die Platten herum zu fahren.

Die Klägerin hat gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Nürnberg Berufung zum Landgericht Nürnberg-Fürth eingelegt, welche dieses mit Beschluss vom 22. Januar 2020 zurückgewiesen hat.

Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass ein Vermieter diejenigen Sicherheitsvorkehrungen treffen müsse, die ein verständiger und umsichtiger Vermieter für ausreichend halten darf, um Mieter und deren Angehörige vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zumutbar sind. Das Mietobjekt müsse allerdings nicht schlechthin gefahrlos und frei von allen Mängeln sein. Auch der Mieter habe sich den gegebenen Verhältnissen anzupassen, da eine vollständige Gefahrlosigkeit mit zumutbaren Mitteln nicht immer erreicht und vom Vermieter auch nicht verlangt werden könne.

Aufgrund der Lichtbilder sei deutlich erkennbar, dass die aufgesprungenen und hochgedrückten Pflastersteine für den aufmerksamen Benutzer nicht zu übersehen waren. Es handle sich auch nicht um eine überraschende Gefahrenquelle, da dieser Zustand bereits seit längerer Zeit so bestand. Vor diesem Hintergrund habe sich in dem sehr bedauerlichen und folgenreichen Sturz der Klägerin lediglich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht.

Unser Praxishinweis:
Die Verkehrssicherungspflicht trifft denjenigen, der einen Verkehr auf dem Grundstück eröffnet, zulässt oder andauern lässt. Sie verpflichtet den Hauseigentümer, das Grundstück nebst allen mitvermieteten Räumen und Flächen auf Gefahrenquellen zu überprüfen und diejenigen Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen, die nach den Gesamtumständen zumutbar sind. Der hierfür anzulegende Maßstab richtet sich danach, was ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schaden zu bewahren. Ohne konkrete Anhaltspunkte hat der Vermieter in der Regel keine Kontroll- oder Überwachungspflicht. Es kann auch ein Mitverschulden des Geschädigten in Betracht kommen, das sogar die Haftung des Vermieters ganz entfallen lässt. Jeder Fall hat seine Besonderheiten, die gewertet werden müssen.


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BGH: Keine Mietminderung für Baulärm vom Nachbargrundstück

Mit einer aktuellen Entscheidung verfestigt der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung, wonach Bau­lärm vom Nach­barn kein ein­sei­ti­ges Ri­si­ko des Ver­mie­ters dar­stellt.

Der Sachverhalt: Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Bei Vertragsschluss gab es auf dem Nachbargrundstück eine Baulücke, welche vier Jahre später durch einen Neubau gefüllt wurde. Die hierbei entstehenden Staubimmissionen und Baulärm veranlassten die Mieterin zur Mietminderung in Höhe von 10%. Vor dem Landgericht Berlin hatte sie hiermit Erfolg.

Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH konnte derzeit keinen Mietmangel feststellen und verwies den Vorgang an das Landgericht zurück. Dabei kritisierten die BGH-Richter, dass das Landgericht das Vorliegen eines Mietmangels nicht geprüft habe. Vielmehr habe es aufgrund von nicht näher belegten “typischen Baustellenemissionen” einen Mangel als selbstverständlich angesehen. Das Risiko einer Veränderung des Umfelds der Wohnung dürfe auch nicht einfach dem Vermieter zugewiesen werden. Soweit – wie hier – der Vertrag selbst keine Regelung für eine Veränderung enthalte, müsse er ergänzend ausgelegt werden. Habe der Vermieter selbst keine rechtliche Handhabe gegen Lärmimmissionen, könne der Mieter sich nicht bei ihm schadlos halten.

Für das weitere Verfahren wiesen die Richter darauf hin, dass der Prüfungsmaßstab dafür, ob hier eine “erhebliche Beeinträchtigung” im Sinne des § 906 BGB vorliege, sich nach mietrechtlichen Grundsätzen und nicht nach dem Immissionsschutzrecht richte. Dieses finde im Verhältnis der Mietparteien keine Anwendung, sondern diene nur der “Konturierung” der Vertragsauslegung.

Ein sogenanntes “Lärmprotokoll” oder Schalldruckmessungen hielt der BGH nicht für notwendig. Der Mieter müsse nicht “das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung” vortragen. Hinreichend konkret dargestellte Mangelfolgen genügten.

BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18

Unser Praxishinweis: Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung fort. Danach kann dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre (vgl. BGH, Urt. v. 29. 04.2015 – VIII ZR 197/14). In der Regel liegt kein Mietmangel vor, wenn auch der Vermieter die Beeinträchtigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

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