Monschau | Schneider | Thiel

Ferienwohnungen gelten als gutes Geschäft: Immer mehr Menschen verbringen ihren Urlaub in Deutschland. Wer eine Wohnung vermieten will, muss jedoch verschiedene rechtliche Regeln beachten.

Ferienwohnungen und Ferienhäuser gibt es in den verschiedensten Varianten. Vom ruhigen Holzhaus am Angelsee bis zur Großstadtwohnung mit tollem Kultur- und Freizeitangebot ist alles möglich. Mancher vermietet eine Einliegerwohnung im Einfamilienhaus, um sich dieses mitzufinanzieren. Allerdings müssen sich auch Vermieter von Ferienwohnungen an diverse rechtliche Vorgaben halten.

Welche Wohnungen sind geeignet?
Für die Vermietung als Ferienunterkünfte geeignet sind Wohnungen in touristisch interessanten Gegenden. Eine gute Verkehrsanbindung ist wünschenswert, bei ruhigen Domizilen in der Natur können auch umständlichere Anfahrtswege in Kauf genommen werden. Besonders wichtig sind Parkmöglichkeiten – besonders in der Stadt. Dort ist auch die Nähe zu Sehenswürdigkeiten und Freizeitangeboten und öffentlichem Nahverkehr von Vorteil. Vermieten können Sie meist nur, was Ihnen gehört: Bei Mietwohnungen ist eine (Unter-) Vermietung der kompletten Wohnung an Feriengäste nur mit Erlaubnis des Eigentümers möglich.

Was gilt für Eigentumswohnungen?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die übliche Wohnnutzung einer Eigentumswohnung auch die Vermietung als Ferienwohnung umfasst. Diese Nutzung kann die Eigentümerversammlung nicht einfach per Beschluss verbieten. Allerdings kann in der Teilungserklärung der Wohnanlage festgelegt sein, dass die Wohnungen nicht als Ferienwohnungen vermietet werden dürfen. Dies sollten Eigentümer vor der Vermietung prüfen (BGH – V ZR 72/09).

Wann darf ich als Mieter Zimmer an Feriengäste vermieten?
Dürfen Mieter ohne weiteres einen Teil ihrer Wohnung an Urlauber oder Wochenendtouristen vermieten?
“Homesharing” und “Couchsurfing” sind im Trend.
Dafür ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Hat dieser dem Mieter pauschal erlaubt, ein Zimmer unterzuvermieten, bedeutet dies noch lange nicht, dass diese Erlaubnis auch Touristen einschließt. Denn eine allgemein formulierte Erlaubnis bezieht sich nur auf dauerhafte Untermieter, die in der Wohnung oder dem Zimmer eine Zeit lang wohnen wollen. Urlauber sind damit nicht gemeint (BGH – VIII ZR 210/13). Eine Untervermietung an Touristen kann daher zu einer Kündigung des Mietvertrages führen. Es sei denn, der Vermieter hat tatsächlich das erlaubt, was in Wahrheit auch stattfindet.

Ferienwohnungen in der Stadt: Zweckentfremdung von Wohnraum?
Wann sind Ferienwohnungen in Wohngebieten unzulässig?
In einem Ferienhausgebiet, das auch im örtlichen Bebauungsplan ausgewiesen ist, liegt der Fall klar: Hier ist der richtige Ort für eine Ferienwohnung. Ob Sie Ihre Wohnung in einem normalen Wohngebiet an Feriengäste vermieten dürfen, richtet sich nach den Regeln Ihres Bundeslandes und Ihrer Gemeinde.

Welcher Mietvertrag ist der richtige?
Mietvertragsformulare kann man überall herunterladen. Aber: Die Formulare für Wohnungsmietverträge sind für Ferienwohnungen nicht geeignet, denn bei diesen geht es um zeitlich unbegrenzte Vermietung mit Mieterschutz. Dieser ist bei Ferienwohnungen jedoch stark eingeschränkt, da es sich um eine kurzfristige Vermietung handelt. Ferienwohnungen werden deswegen meist mit Hilfe eines speziellen Mietvertrages vermietet, der diese Besonderheiten berücksichtigt. Viele Vermieter schließen den Vertrag nur durch den Austausch von E-Mails mit den Rahmendaten ab und versenden eine Buchungsbestätigung. Ein richtiger Vertrag schafft mehr Klarheit. Wichtige Punkte sind der Preis, die Mietdauer, ggf. Kaution und eventuelle Nebenkosten, Hausordnung und Haftung bei Schäden.

Wo kann ich Werbung machen?
Eine Ferienwohnung kann man für wenig Geld in verschiedenen Online-Portalen anbieten. Allerdings muss man sich auch hier an die Regeln halten. Zum Beispiel müssen Vermieter bei Ferienwohnungen einen Endpreis angeben, der alle Preisbestandteile einschließt, also nicht die Miete zuzüglich Nebenkosten, Strom, Bettwäsche, Endreinigung usw. Derart aufgegliederte Preisangaben können zu einer teuren Abmahnung führen. Werben Sie mit einer eigenen Internetseite? Dann informieren Sie sich über die aktuell nötigen Pflichtangaben im Impressum und die erforderlichen Angaben zum Datenschutz! Denn: Sobald Sie mit einer Internetseite Geld verdienen, sind die Regeln für gewerbliche Webseiten einzuhalten.

Endreinigung nicht im Endpreis enthalten: Was sind die Folgen?
Ein Ferienhausvermieter hatte im Internet für verschiedene Ferienwohnungen geworben. Unter jeder der Wohnungen befand sich eine Tabelle, in der die pro Woche zu zahlenden Preise – aufgegliedert nach Hauptsaison, Nebensaison und Sparwochen – angegeben waren. Ganz am Ende wurde auf die Zusatzkosten für die Endreinigung in Höhe von 75 Euro (mit Hund oder Katze) beziehungsweise 55 Euro (ohne Tier) hingewiesen. Es kam zu einer Abmahnung durch einen Wettbewerbsverein und schließlich zu einem Gerichtsverfahren. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschied, dass diese Form der Preisangabe gegen die Preisangabenverordnung verstößt und unzulässig ist. Demnach ist der Preis anzugeben, der einschließlich Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen ist – der sogenannte Endpreis (OLG Schleswig – 6 U 27/12).

Was passiert bei Mängeln?
Weist die Ferienwohnung Mängel auf, kann der Mieter unter Umständen eine Mietminderung geltend machen. Wird die Ferienwohnung zusammen mit weiteren Leistungen angeboten, kann sie unter das Pauschalreiserecht fallen. Dann hat der Mieter gegebenenfalls noch deutlich mehr Rechte, zum Beispiel auf Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit.
Ein Gast konnte bei einer über einen Reiseveranstalter vermieteten Wohnung nach einem Urteil des Amtsgerichts Neuruppin eine Preisminderung von 20 Prozent geltend machen. Im Werbeprospekt war von einer modernisierten Wohnung die Rede gewesen. In Wahrheit war alles 20 Jahre alt, nur im Bad waren die Fliesen neu übermalt worden. Zusätzlich gab es scharfe Kanten in der Wanne; Küche und Schlafzimmer waren nur durch einen Perlenvorhang getrennt (AG Neuruppin – 43 C 6/07).

Wie sichert man sich mit einer Kaution ab?
Mit einer Kaution kann man sich gegen Schäden an Wohnung und Einrichtung absichern. Sie muss vertraglich vereinbart sein. Allerdings steigt damit auch der Verwaltungsaufwand: Das Geld muss hin- und her überwiesen oder -übergeben werden, auch muss der Vermieter darüber Buch führen, wer wann welchen Betrag bezahlt und bekommen hat. Bei der Übergabe sollte gemeinsam ein Protokoll erstellt werden, damit klar ist, wer wann den Schaden verursacht hat. Viele Vermieter verzichten auf diesen Aufwand, schreiben kleinere Schäden als Geschäftsunkosten ab und verlangen nur bei größeren Beträgen Schadensersatz.

Welche Steuern und Abgaben muss man leisten?
Auf die Vermietung von privaten Ferienwohnungen ist Einkommenssteuer zu zahlen.
Viele Gemeinden verlangen eine Zweitwohnungssteuer. Bei Vermietung als Ferienwohnung fordern viele Gemeinden darüber hinaus auch eine “Bettensteuer” oder Fremdenverkehrsabgabe. Diese ist vom Vermieter pro Gast und Nacht zu zahlen, manchmal als Pauschale von 5 % auf den Übernachtungspreis. Allerdings darf diese Abgabe nur für private Übernachtungen verlangt werden und nicht z.B. für die Unterbringung von Monteuren oder Geschäftsreisenden. Es ist Aufgabe des Vermieters, dies vorher festzustellen und den Gästen dementsprechend die richtigen Beträge zu nennen.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxistipp: Bereiten Sie die Vermietung Ihrer Ferienwohnung gut vor. Klären Sie insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen, damit das Gesamtkonzept stimmt und Sie keine bösen Überraschungen erleben, die teuer zu stehen kommen können. Mitunter ist es sinnvoll, sich bereits im Vorfeld von einem Fachanwalt für Mietrecht unterstützen zu lassen.

Ihr Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht