Eine mietfreie Wohnungsgewährung kann Unterhalt sein!

Üblicherweise wird Unterhalt nur in Form von Geld geleistet – durch den sogenannten Barunterhalt. Jedoch gibt es auch die Möglichkeit des Naturalunterhalts. Wie eine solche Sachleistung dann auf den gesamten Unterhalt angerechnet wird, war eine Frage, die das Oberlandesgericht Koblenz (OLG Koblenz, Beschluss v. 16.05.2018 – 13 UF 99/18) zu beantworten hatte.

Der Fall: Auch hier fing alles an wie immer, wenn es um Unterhalt geht: Zwei Ehegatten trennten sich. Nicht wie üblich war die Konstellation, wer wem Unterhalt schuldete. Denn hier war es die Frau, die mehr verdiente. Der Mann bezog nämlich nur 1.000 EUR vom Arbeitsamt und wohnte in einer Wohnung, deren Alleineigentümerin wiederum seine Frau war (Wohnwert 400 EUR). Diese verdiente 2.000 EUR. Das Gericht wurde nun mit der Aufgabe befasst, ob und wie viel die Frau ihrem Mann überhaupt noch an Unterhalt schuldete.

Die Entscheidung des Gerichts: Das OLG ging einen auf den ersten Blick komplizierten, dafür aber gerechten Weg. Basis dafür bildet die Tatsache, dass sich beide Beteiligten darauf geeinigt hatten, dass der Mann in der Wohnung verbleiben dürfe. Diese Wohnung könnte die Frau für 400 EUR vermieten. Und das Gericht behandelte sie dann auch so, als würde sie dies tun. Mit ihren Einkünften und der Mieteinnahme verfügte die Frau nunmehr (hypothetisch) über 2.400 EUR. Und nun muss gerechnet werden: Nach geltenden Halbteilungsgrundsatz zieht das Gericht hier davon die 1.000 EUR des Mannes ab (= 1.400 EUR) und legt die Hälfte (= 700 EUR) als geltenden Unterhalt fest. Aber: Da die 400 EUR Mieteinnahme ja aber nicht real fließen, sondern von der Frau gar nicht erst verlangt worden waren, werden diese 400 EUR schließlich als bereits geleisteter Unterhalt abgezogen.

Unser Praxishinweis: Faktisch sind solche Situationen in der Praxis selten, denn leider zeigen sich Ex-Partner regelmäßig alles andere als generös. Umso wichtiger ist es aber, dann den differenzierten und sauberen Lösungsweg zu kennen. Sonst ergeben sich merkwürdige Ergebnisse. Zu sehen ist auch: Wenn im hier besprochenen Fall die Frau auch die Verbrauchskosten betreffend die Wohnung zahlt, zahlt sie Kosten, die der Mann aus dem Unterhalt zu bestreiten hat. Diese sind dann von dem als Unterhalt geschuldeten Betrag, also hier 300 EUR, in Abzug zu bringen. Zahlt die Frau also zum Beispiel noch den Ölverbrauch mit monatlich 50 EUR, hat sie demnach noch 250 EUR Restunterhalt zu zahlen.

Lassen Sie sich in solchen rechtsübergreifenden Lebenssituationen rechtzeitig fachanwaltlich beraten, um “über den Tellerrand zu schauen” und von vorneherein den richtigen Weg einzuschlagen. Sprechen Sie uns gerne an!

Norbert Monschau, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Familienrecht 

 

Veröffentlicht in Familienrecht, Top-Thema | Getaggt , , | Kommentare deaktiviert für Eine mietfreie Wohnungsgewährung kann Unterhalt sein!

BGH: Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden!

Der BGH hat aktuell entschieden, dass ein Mieter kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete besitzt.

Sachverhalt:
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 Euro auf 929,15 Euro zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 Euro erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 Euro sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Prozessverlauf:
Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c Abs. 1 BGB). Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch “im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems” (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Entscheidung des BGH:
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass – entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung – die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf “Verträge über die Vermietung von Wohnraum”. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folgt aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

(Quelle: BGH, Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17)

Praxishinweis:
Die Rechtsprechung des BGH zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibt hiervon unberührt.

 

Veröffentlicht in Mietrecht, Top-Thema | Getaggt , , , , | Kommentare deaktiviert für BGH: Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden!

Wohnungseigentum: Die Teilungserklärung kann einen Eigentümer zur Dachsanierung auf eigene Kosten verpflichten!

Vielfach sind Zahlungspflichten bei einer Wohnungseigentumsanlage so versteckt geregelt, dass Streitigkeiten über Kosten wie in diesem Fall bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) gehen.

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der grundlegende Vertrag der Eigentümer, wie mit dem Eigentum umgegangen werden soll.

In einer solchen Teilungserklärung war in diesem Fall unter anderem geregelt, dass jeder Eigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat. Das sollte auch für Gemeinschaftseigentum gelten, das zum ausschließlichen Gebrauch durch nur einen Wohnungseigentümer bestimmt ist (z. B. Balkon, Loggia). Nun waren im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung eines Eigentümers gelegenen Dachterrasse Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen aufgetreten, und in einer Eigentümerversammlung wurde daraufhin die Sanierung der Terrasse beschlossen: Die Kosten sollte der Sondereigentümer selbst übernehmen. Dieser wehrte sich jedoch dagegen. Er war der Ansicht, dass die Dachterrasse nicht seinem ausschließlichen Gebrauch diene, da sie ja auch gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei. Er hat den Beschluss der Wohnungseigentumsgemeinschaft daher mit einer Klage angefochten – und scheiterte damit vor dem BGH.

Der Eigentümer hatte die Kosten der beschlossenen Sanierung aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung war nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG auch zulässig. Der Eigentümer unterlag bei Gericht – und muss die Dachsanierung bezahlen (BGH, Urt. v. 04.05.2018 – V ZR 163/17).

Unser Praxishinweis:
Eine Regelung in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage, wonach Balkone auf Kosten des jeweiligen Sondereigentümers instand zu halten und instand zu setzen sind, betrifft sowohl im Sonder- als auch im Gemeinschaftseigentum stehende Teile solcher Balkone. Wie der Fall zeigt, ist man gut beraten, den Inhalt der Teilungserklärung im einzelnen zu kennen, bevor man sich eine Eigentumswohnung zulegt. Es zahlt sich aus, die Vertrags- und Objektunterlagen vor dem Erwerb fachanwaltlich prüfen zu lassen.

Ihr Ansprechpartner im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht, zugleich Testamentsvollstrecker im Erbrecht (DVEV)

Veröffentlicht in Immobilienrecht, Top-Thema, Wohnungseigentumsrecht | Kommentare deaktiviert für Wohnungseigentum: Die Teilungserklärung kann einen Eigentümer zur Dachsanierung auf eigene Kosten verpflichten!

Anwalts-Handbuch Mietrecht – ein Souverän im Mietrecht neu aufgelegt!

Soeben im Buchhandel erschienen!
Unter Mitarbeit von den Rechtsanwälten
Norbert Schneider und Norbert Monschau.

getimage

Das bewährte Anwalts-Handbuch Mietrecht erschließt das gesamte Wohnraum- und Gewerbemietrecht, behält dabei die Haftungsrisiken des Mandates im Blick und bietet dem Anwalt für jede denkbare Fallkonstellation konkrete Lösungen an.

Die neu bearbeitete sechste Auflage informiert über alle wichtigen Aktivitäten des Gesetzgebers. Darunter zum Beispiel die Ausweitung des Widerrufsrechts bei Verbraucherverträgen auf das Mietrecht, wodurch im schlimmsten Fall der gesamte Mietvertrag noch nachträglich scheitern kann. Ebenfalls schon berücksichtigt ist die neue Datenschutzgrundverordnung, die im Mai 2018 in Kraft getreten ist.

Ganz neu ins Buch aufgenommen wurde ein eigenständiges Kapitel zum immer wichtiger werdenden Thema „Alternative Streitbeilegung“ im Mietrecht.

Mühelos navigiert Sie der Lützenkirchen durch das Dickicht teils spektakulärer neuer Entscheidungen des BGH und der Obergerichte.

                      (Auszug aus: beck-shop.de)

Veröffentlicht in Immobilienrecht, Mietrecht, Top-Thema | Kommentare deaktiviert für Anwalts-Handbuch Mietrecht – ein Souverän im Mietrecht neu aufgelegt!

Vermögenserhalt oder -mehrung: Kind kann für jahrelange Pflege der Eltern Ersatz von Geschwistern verlangen!

Häufig werden Erblasser von Angehörigen teilweise über einen längeren Zeitraum gepflegt. Wenn der Verstorbene dies jedoch nicht ausdrücklich in seiner letztwilligen Verfügung honoriert, stellt sich immer wieder die Frage, ob die Angehörigen für die Pflegeleistung einen Ausgleich aus dem Erbe verlangen können.

Der Fall: Ein Ehepaar hatte sich in einem gemeinsamen Testament gegenseitig zu Erben eingesetzt und die gemeinsamen Kinder zu Schlusserben. Einer der Söhne pflegte seine Eltern rund zehn Jahre lang und wollte dafür nach dem Tod der länger lebenden Mutter einen Ausgleich von seinen Geschwistern bzw. deren Kinder erhalten.

Die Gerichtsentscheidung: Das Gericht entschied, dass ihm dafür durchaus ein Ausgleich von 40.000 € zusteht. Laut der gesetzlichen Regelung kann ein Abkömmling, der den Erblasser während längerer Zeit gepflegt und dadurch in besonderem Maße dazu beigetragen hat, das Vermögen des Erblassers zu erhalten oder zu vermehren, bei der Auseinandersetzung eine Ausgleichung unter Abkömmlingen verlangen. Das Gericht stellte klar, dass die Pflegeleistung in zeitlicher Hinsicht deutlich über das hinausgehen muss, was von anderen Erben erbracht worden ist – also nicht lediglich das im Rahmen einer normalen Eltern-Kind-Beziehung Geleistete umfassen darf. Die Mehrung oder Erhaltung des Vermögens des Verstorbenen kann vor allem darin liegen, dass sich der Erblasser Ausgaben für eine professionelle Pflege oder für eine Heimunterbringung erspart hat (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschl. v. 22.11.2016 – 3 U 25/16).

Unser Praxishinweis: Erbringt einer der Erben mehr als nur obligatorische Leistungen, kann er einen Ausgleich von den Miterben verlangen. Die genaue Berechnung kann im Einzelfall allerdings schwierig sein. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass eine Gesamtschau zu erfolgen hat, bei der die Dauer und der Umfang der auszugleichenden Leistung zu berücksichtigen sind, insbesondere der Leistungszeitraum und der tägliche Aufwand. Daneben sind einerseits der (immaterielle) Wert der Pflege des Abkömmlings für den Erblasser, andererseits auch die Nachteile (etwa Einkommensverluste) sowie ggf. die Vorteile (etwa Wohnvorteile oder lebzeitige Schenkungen) für den pflegenden Abkömmling mit einzuberechnen. Schließlich müssen die Vermögensinteressen der übrigen Erben und der Pflichtteilsberechtigten sowie die Höhe des gesamten Nachlasses berücksichtigt werden; der Ausgleichungsbetrag darf nicht den Wert des gesamten Nachlasses erreichen.
Sie sollten sich rechtzeitig über die Rechtslage beraten lassen, um erfolgreich berechtigte Forderungen durchzusetzen oder unberechtigte abzuwehren.

Ihr Ansprechpartner im Erb- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht und Testamentsvollstrecker im Erbrecht

Veröffentlicht in Erbrecht, Top-Thema | Kommentare deaktiviert für Vermögenserhalt oder -mehrung: Kind kann für jahrelange Pflege der Eltern Ersatz von Geschwistern verlangen!