BGH: Keine Mietminderung bei nur drohender Schimmelpilzbildung!

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Dies hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 05.12.2018 entschieden.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Kläger in beiden Verfahren sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet wurden.

Die Kläger machen unter Berufung auf Mängel der Wohnungen jeweils Gewährleistungsansprüche geltend und begehren dabei unter anderem wegen der “Gefahr von Schimmelpilzbildung” in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung der von ihnen geschuldeten Monatsmiete sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

In beiden Verfahren hat das Berufungsgericht eine Minderung der jeweiligen Bruttomiete festgestellt und im Verfahren VIII ZR 271/17 die Beklagte überdies zur Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 12.000 Euro zur Anbringung einer Innendämmung verurteilt. Dies hat es jeweils (unter anderem) maßgeblich auf die Erwägung gestützt, dass in den Wohnungen in den Wintermonaten aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden eine “Gefahr der Schimmelpilzbildung” bestehe. Zwar hätten die Wohnungen zur Zeit ihrer Errichtung den geltenden Bauvorschriften und DIN-Vorgaben sowie den damaligen Regeln der Baukunst entsprochen. Nach der Verkehrsanschauung dürfe ein Mieter allerdings auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung stets einen “Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens” erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde. Auf Grundlage der heute gültigen DIN-Vorschriften ergebe sich angesichts der Wärmebrücken in beiden Wohnungen jedoch ein konkretes Risiko der Schimmelpilzbildung, welches die Mieter allein mit “alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten” nicht verhindern könnten. Denn von einem Mieter könne nicht verlangt werden, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften (“Durchzug”) könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Bei alledem komme es auch nicht darauf an, wieviel Feuchtigkeit durch das konkrete Nutzungsverhalten der jeweiligen Mieter entstehe, solange es sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (Aufenthalt, Waschen, Kochen, Duschen etc.) bewege. Sei unter den genannten Bedingungen nicht sichergestellt, dass es zu keiner Schimmelpilzbildung komme, liege bereits hierin ein bauseits bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel, so dass es nicht darauf ankomme, ob Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei.

Mit ihren vom Landgericht zugelassenen Revisionen verfolgte die Beklagte in beiden Verfahren ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach gefestigter Senatsrechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Kläger jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Die gegenteilige Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, das einen Mangel der Mietsache aus vermeintlichen Höchstwerten zumutbarer Lüftungsintervalle und von ihm aufgestellter “Grundsätze zeitgemäßen Wohnens” hergeleitet hat, hat der Senat als mit geltendem Recht nicht vereinbar angesehen. Sie lässt sich auch nicht unter Rückgriff auf eine Senatsentscheidung begründen, die in einem speziellem Fall zu den Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung ergangen ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03) und die darauf abstellt, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht. Auf die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich der Wärmedämmung ist diese Entscheidung nicht übertragbar.

Die Berufung des Landgerichts auf Erfordernisse “zeitgemäßen Wohnens” rechtfertigt es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Letztlich läuft die Argumentation des Berufungsgerichts darauf hinaus, einen anderen als den im geltendem Recht vorgesehenen Mangelbegriff zu schaffen und auf diesem Wege auch für eine nicht sanierte oder eine nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft.

Auch trifft die Annahme des Berufungsgerichts nicht zu, das den Klägern zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung abzuverlangende Lüftungsverhalten sei für einen Mieter unzumutbar. Das einem Mieter zuzumutende Wohnverhalten, insbesondere bezüglich der Lüftung der Wohnräume, ist jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen. Vorliegend ist der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von “Querlüften” (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, sieht der Senat keine Anhaltspunkte.

Der Senat hat die Entscheidungen des Berufungsgerichts aufgehoben, soweit das Berufungsgericht wegen der in den Außenwänden vorhandenen Wärmebrücken und der dadurch verursachten Gefahr einer Schimmelpilzbildung einen Mangel der Wohnungen bejaht und den darauf gestützten Begehren der Kläger auf Feststellung einer Mietminderung beziehungsweise auf Zahlung eines Kostenvorschusses für eine Innendämmung stattgegeben hat; diese Ansprüche stehen den Klägern nach den heutigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs nicht zu.

In dem Verfahren VIII ZR 271/17, in dem das Berufungsgericht auch Durchfeuchtungen des Mauerwerks infolge schadhaft gewordener Bauteile festgestellt hatte, ist die Sache wegen der Höhe der hierfür anzusetzenden Minderung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.

BGH, Urteile vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
(Quelle: BGH)

Unser Praxishinweis:

Die Argumente des BGH sind einleuchtend und die Entscheidungen begrüßenswert. Denn jeder Mieter, der eine Altbauwohnung mietet, weiß oder muss wissen, dass er keinen modernen technischer Zustand erwarten kann. Wäre stets und laufend ein moderner DIN-Zustand geschuldet, müsste jeder Vermieter von Altbauwohnungen in erheblichem Umfang laufend investieren. Das kann nicht richtig sein.

Zu Recht weist der BGH auch daraufhin, dass man nicht generell sagen kann, welche Beheizung und Belüftung dem Mieter zumutbar ist. Diese Frage muss im Einzelfall geklärt werden und ist abhängig insbesondere vom Alter und der Ausstattung des jeweiligen Gebäudes sowie dem individuellen Nutzungsverhalten des Mieters. Die Grundsatzdiskussionen um “Stoßlüften”, “Querlüften”, “Kreuzlüften” oder z. B. die Ungeeignetheit des “Fenster-Gekippt-Stellens” dürften abebben.

Bei Fragen rund um die Immobilie unterstützt Sie:

Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht



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Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts des Mieters im Kaufvertrag

Im Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie kann zugunsten des Mieters ein lebenslanges Wohnrecht unter Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart werden. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder um eine Individualabrede handelt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18).

Der Fall: Die Beklagten mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängerinnen der Kläger die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergmann einen sogenannten Bergmannsversorgungsschein. Die Kläger erwarben das Siedlungshaus, in dem die Klägerin zu 2 inzwischen die Wohnung im ersten Stock bewohnt, im Jahr 2012 von der Stadt Bochum als Voreigentümerin. In dem notariellen Kaufvertrag vom 04.07.2012 ist geregelt, dass die Mieter ein lebenslanges Wohnrecht haben. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Mit Schreiben vom 25.02.2015 kündigten die Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Das Amtsgericht Bochum hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Räumungs- und Herausgabeklage gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) weiter.

Die Entscheidung des BGH: Den Klägern stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen gemieteten Erdgeschosswohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Die Kündigung der Kläger sei unwirksam, weil ihr das im notariellen Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und den Klägern vereinbarte lebenslange Wohnrecht der Beklagten entgegenstehe. Das Berufungsgericht habe darin zu Recht einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) gesehen, der den Beklagten eigene Rechte gegenüber den Klägern einräumt und eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie nach § 573a BGB ausschließt. Dies gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschieden habe, unabhängig davon, ob die im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme des Mietverhältnisses durch die Kläger die Rede ist, deute darauf hin, dass den Mietern auf diese Weise eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber den Klägern als Käufern eingeräumt werden sollte. Sofern es sich bei der streitigen Regelung des Kaufvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, wären diese in der vorgenannten Auslegung weder als überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Bestandteil des Kaufvertrags geworden noch wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB) unwirksam.

(Quelle: Wolter Kluwer)

Unser Praxishinweis: Bei dem Erwerb einer Immobilie kann im Kaufvertrag zugunsten eines Mieters vereinbart werden, dass eine ordentliche Kündigung lebenslang ausgeschlossen ist. Bei einzelnen Regelungen kommt es darauf an, ob sie einer Wirksamkeitskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB Stand halten. Nicht nur deshalb sollte man einen Immobilienkaufvertrag sorgfältig hinsichtlich der Rechte eventueller Mieter oder sonstiger Dritter von einem immobilienrechtlich versierten Anwalt/einer Anwältin prüfen lassen.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Familienrecht und Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht
Testamentsvollstrecker im Erbrecht

Büros in Köln, Erftstadt u. Neunkirchen-Seelscheid

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Unterhaltsrecht: Neue Düsseldorfer Tabelle ab 01.01.2019!

Die Düsseldorfer Tabelle wird zum 01.01.2019 geändert.

So werden die Bedarfssätze für minderjährige Kinder der ersten Einkommensgruppe der Tabelle an die neuen Vorgaben der Mindestunterhaltsverordnung angepasst.
Ab dem 01.01.2019 beträgt der monatliche Mindestunterhalt für Kinder der ersten Altersstufe (bis zur Vollendung des sechsten Lebensjahres) demzufolge 354 € statt bisher 348 €, für Kinder der zweiten Altersstufe (bis zur Vollendung des zwölften Lebensjahres) 406 € statt bisher 399 € und für Kinder der dritten Altersstufe (vom 13. Lebensjahr bis zur Volljährigkeit) 476 € statt bisher 467 €.

Auch in der neuen Düsseldorfer Tabelle werden – wie schon zuvor – die Bedarfssätze der 2. bis 5. Einkommensgruppe wieder um jeweils 5 % und die der 6. bis 10. Einkommensgruppe um je 8 % des Mindestunterhalts erhöht. Die Bedarfssätze volljähriger Kinder bleiben hingegen unverändert.

Auf den Bedarf eines Kindes ist das Kindergeld anzurechnen. Ab dem 01.07.2019 soll dann das Kindergeld für ein erstes und zweites Kind von derzeit 194 € auf 204 €, für ein drittes Kind von derzeit 200 € auf 210 € und für das vierte und jedes weitere Kind von derzeit 225 € auf 235 € angehoben werden. Dieses ist bei minderjährigen Kindern in der Regel zur Hälfte und bei volljährigen Kindern in vollem Umfang auf den Barunterhaltsbedarf anzurechnen. Die sich nach Verrechnung des Kindergeldes ermittelten Beträge ergeben sich aus dem im Anhang der Tabelle beigefügten sog. Zahlbetragstabellen.

Im Übrigen ist die Tabelle gegenüber 2018 unverändert.

Die Düsseldorfer Tabelle 2019 finden Sie hier: Düsseldorfer Tabelle 2019

Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um Rechtsfragen zum Unterhalt und Vermögen geht. Wir helfen Ihnen, berechtigte Forderungen durchzusetzen und unberechtigte abzuwehren.

Norbert Monschau, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Testamentsvollstrecker im Erbrecht

 

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Eine mietfreie Wohnungsgewährung kann Unterhalt sein!

Üblicherweise wird Unterhalt nur in Form von Geld geleistet – durch den sogenannten Barunterhalt. Jedoch gibt es auch die Möglichkeit des Naturalunterhalts. Wie eine solche Sachleistung dann auf den gesamten Unterhalt angerechnet wird, war eine Frage, die das Oberlandesgericht Koblenz (OLG Koblenz, Beschluss v. 16.05.2018 – 13 UF 99/18) zu beantworten hatte.

Der Fall: Auch hier fing alles an wie immer, wenn es um Unterhalt geht: Zwei Ehegatten trennten sich. Nicht wie üblich war die Konstellation, wer wem Unterhalt schuldete. Denn hier war es die Frau, die mehr verdiente. Der Mann bezog nämlich nur 1.000 EUR vom Arbeitsamt und wohnte in einer Wohnung, deren Alleineigentümerin wiederum seine Frau war (Wohnwert 400 EUR). Diese verdiente 2.000 EUR. Das Gericht wurde nun mit der Aufgabe befasst, ob und wie viel die Frau ihrem Mann überhaupt noch an Unterhalt schuldete.

Die Entscheidung des Gerichts: Das OLG ging einen auf den ersten Blick komplizierten, dafür aber gerechten Weg. Basis dafür bildet die Tatsache, dass sich beide Beteiligten darauf geeinigt hatten, dass der Mann in der Wohnung verbleiben dürfe. Diese Wohnung könnte die Frau für 400 EUR vermieten. Und das Gericht behandelte sie dann auch so, als würde sie dies tun. Mit ihren Einkünften und der Mieteinnahme verfügte die Frau nunmehr (hypothetisch) über 2.400 EUR. Und nun muss gerechnet werden: Nach geltenden Halbteilungsgrundsatz zieht das Gericht hier davon die 1.000 EUR des Mannes ab (= 1.400 EUR) und legt die Hälfte (= 700 EUR) als geltenden Unterhalt fest. Aber: Da die 400 EUR Mieteinnahme ja aber nicht real fließen, sondern von der Frau gar nicht erst verlangt worden waren, werden diese 400 EUR schließlich als bereits geleisteter Unterhalt abgezogen.

Unser Praxishinweis: Faktisch sind solche Situationen in der Praxis selten, denn leider zeigen sich Ex-Partner regelmäßig alles andere als generös. Umso wichtiger ist es aber, dann den differenzierten und sauberen Lösungsweg zu kennen. Sonst ergeben sich merkwürdige Ergebnisse. Zu sehen ist auch: Wenn im hier besprochenen Fall die Frau auch die Verbrauchskosten betreffend die Wohnung zahlt, zahlt sie Kosten, die der Mann aus dem Unterhalt zu bestreiten hat. Diese sind dann von dem als Unterhalt geschuldeten Betrag, also hier 300 EUR, in Abzug zu bringen. Zahlt die Frau also zum Beispiel noch den Ölverbrauch mit monatlich 50 EUR, hat sie demnach noch 250 EUR Restunterhalt zu zahlen.

Lassen Sie sich in solchen rechtsübergreifenden Lebenssituationen rechtzeitig fachanwaltlich beraten, um “über den Tellerrand zu schauen” und von vorneherein den richtigen Weg einzuschlagen. Sprechen Sie uns gerne an!

Norbert Monschau, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Familienrecht 

 

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BGH: Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden!

Der BGH hat aktuell entschieden, dass ein Mieter kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete besitzt.

Sachverhalt:
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 Euro auf 929,15 Euro zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 Euro erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 Euro sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe.

Prozessverlauf:
Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c Abs. 1 BGB). Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch “im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems” (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Entscheidung des BGH:
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass – entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung – die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf “Verträge über die Vermietung von Wohnraum”. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folgt aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

(Quelle: BGH, Urteil vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/17)

Praxishinweis:
Die Rechtsprechung des BGH zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibt hiervon unberührt.

 

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