Soeben erschienen unter Mitarbeit unseres Kollegen Rechtsanwalt Norbert Monschau!

Harz / Riecke / Schmid (Hrsg.)
Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht

6. Auflage 2018. Buch. 2836 S. Hardcover
Luchterhand ISBN 978-3-472-09515-6

Handbuch FA MuWR 4. Aufl. 2013

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Rechtsanwalt Monschau

 

 

 

 

 

 

Das Handbuch für alle im Miet-und Wohnungseigentumsrecht tätigen Rechtsanwälte und Beteiligte. Es bietet eine umfassende Überarbeitung und Aktualisierung basierend auf der neuesten obergerichtlichen Rechtsprechung und der neueren Literatur.

NEU in der 6. Auflage:

  • Behandelt die Auswirkungen des am 01.06.2015 in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietpreisbremse.
  • Arbeitet aktuellste Rechtsprechung ein.
  • Kommentiert praxisnah die Veränderungen im Mietrecht.

 

 

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Grundstücksverkauf: Wer einen begründeten Altlastenverdacht verschweigt, handelt arglistig!

Es ist in der Regel keine gute Idee, bekannte Mängel beim Verkauf eines Hauses einfach zu verschweigen. Wenn die Mängel dem Käufer auffallen, können empfindliche Konsequenzen folgen. Hierzu wurde ein interessantes Urteil des Bundesgerichtshof nun veröffentlicht, das wir Ihnen vereinfacht vorstellen möchten. 

Der Fall: In einem Kaufvertrag über einen Gewerbepark, auf dem mehrere Gebäude errichtet worden waren, war die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen – mit Ausnahme von Vorsatz oder Arglist. Der Verkäufer des Geländes wusste genau, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 1980er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Nachdem dem Käufer der Verdacht auf Altlasten bekannt wurde, verlangte er die Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand. Dabei ging es um fast 1 Mio. EUR.

Die Gerichtsentscheidung: Und die Klage war zu Recht erhoben worden. Es musste davon ausgegangen werden, dass die frühere Nutzung der Grundstücke objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel begründet. Die frühere Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließend durchgeführte Entsorgung stellt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Denn bei einer Deponie besteht immer die Möglichkeit, dass auch Abfälle gelagert wurden, die eine besondere Gefahr darstellen. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, handelt er objektiv arglistig (BGH, Urteil v. 21.07.2017 – V ZR 250/15).

Unser Praxishinweis: Mängel an einer Immobilie fallen Käufern irgendwann auf. Dann stellt sich nur die Frage, ob die Verkäufer von den Mängeln Kenntnis hatten oder nicht. Hatten sie diese, wird das im Regelfall richtig teuer. Lassen Sie sich also rechtzeitig fachkundig über die Rechtslage beraten.

Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um Immobilienrecht geht – beim Kauf/Verkauf, Erbe oder bei Trennung und Ehescheidung!
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht und Familienrecht

 

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Vorsicht bei selbst verfassten Testamenten!

In der immobilien- und erbrechtlichen Praxis stellen wir immer wieder fest, dass bei  selbst verfassten Testamenten Formulierungen gewählt werden, die rechtlich nicht korrekt oder nicht eindeutig genug sind. Die ungewollte und nicht bedachte Folge: Die Bestimmungen sind unwirksam.

Der Sachverhalt: Ein Ehepaar hatte selbst ein gemeinschaftliches privatschriftliches Testament aufgesetzt, in dem es Folgendes festlegte: “Wir bestimmen gegenseitig, dass der Überlebende der Alleinerbe des Verstorbenen sein soll. Nach dem Tod des zuletzt verstorbenen Ehegatten soll derjenige, der den zuletzt verstorbenen Ehegatten begleitet und gepflegt hat, der Alleinerbe sein.” Nach dem Tod des Ehemannes kümmerte sich dessen Bruder um die Frau und half unter anderem bei der Organisation der Beerdigung. Der Bruder der Frau wiederum trat dem entgegen und führte an, dass der Bruder des Mannes die Frau nicht gepflegt habe und er selbst sie auch durch Besuche und Telefonate unterstützt habe. Es folgte der Streit ums Erbe.

Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht sah die Bestimmung im Testament als unwirksam an. Sowohl die Begriffe der “Pflege” und des “Begleitens” als auch der Zeitraum, auf den sich dies beziehen sollte, waren unklar. Da der Bruder des Mannes die Frau nur allgemein unterstützt hatte, kam er nach jeglicher Deutung nicht als Alleinerbe in Frage.

OLG Köln, Beschl. v. 14.11.2016 – 2 Wx 536/16

Praxishinweis: Der Erblasser (der Verstorbene) muss seine Erben im Testament selbst und eindeutig bestimmen. Der Erbe muss zwar nicht namentlich genannt sein, er muss aber zumindest anhand des Inhalts der Verfügung zuverlässig festgestellt werden können – gegebenenfalls unter Berücksichtigung von außerhalb der Urkunde liegenden Umständen. Bei der Formulierung empfiehlt es sich, rechtskundigen Rat einzuholen, damit der letzte Wille auch tatsächlich wunschgemäß umgesetzt werden kann. Ansonsten ist nicht auszuschließen, dass Ihr Haus- und Grundbesitz und weiteres Vermögen in die “falschen Hände” gerät.

Gerne unterstützen wir Sie im Erb- und Immobilienrecht.

Ihr erster Ansprechpartner:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zugleich Testamentsvollstrecker (DVEV)

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Bereicherungsausgleich bei nichtehelicher Gemeinschaft möglich!

Auch bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft kann ein Partner nach der Trennung Anspruch auf finanziellen Ausgleich haben. Voraussetzung ist allerdings, dass er erhebliche Beträge investiert und so das Vermögen des anderen Partners gesteigert hat.

Der Fall: Ein Paar lebte von Mai 2009 bis September 2010 in „wilder Ehe“ zusammen. Die beiden wohnten in einem Haus, das der Frau gemeinsam mit ihrem vorherigen Lebenspartner gehörte. Nach der Trennung forderte der Mann von der Frau den Ausgleich finanzieller Leistungen. Er hatte für den Kauf von Büroausstattung und Möbeln sowie Investitionen in das Haus insgesamt einen Betrag von 7.401,72 Euro investiert. Er erzielte ein monatliches Einkommen von rund 3.000 Euro und wohnte in dem Haus mietfrei.

Die Entscheidung des Gerichts: Die Richter des Brandenburgischen Oberlandesgerichts (Entscheidung vom 09. Februar 2016; AZ: 3 U 8/12) lehnten einen Ausgleichsanspruch des Mannes ab. Zwar könne ein solcher Anspruch grundsätzlich bestehen, doch nur dann, wenn der Partner durch erhebliche Beiträge das Vermögen des anderen Partners vermehrt habe. Dabei müsse man klar erkennen können, dass er in die jeweiligen Dinge investiert habe, weil er davon ausgegangen sei, über längere Zeit daran teilhaben zu können. Außerdem müsse es sich um einen „Vermögenswert von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung“ handeln. Das sei im vorliegenden Fall zu vermeinen.

Quelle: Familienanwälte des Deutschen Anwaltvereins (DAV)

Unser Praxishinweis: Einen allgemeinen Anspruch auf Vermögensausgleich gibt es bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft – im Gegensatz zur Ehe – nicht. Die Vorstellung, dass nach dem Ende einer solchen – möglicherweise auch langjährigen – Beziehung die gesamten finanziellen Transaktionen aus der Zeit des Zusammenlebens rückabgewickelt werden können, ist unzutreffend und lebensfremd. Wer während der Zeit des Zusammenlebens Geld an bzw. für den Partner zahlt, sollte mit diesem eine schriftliche Vereinbarung treffen, um spätere Beweisschwierigkeiten und Streit zu vermeiden. Nicht selten wird erheblich in die Wohnung oder in das Haus des Partners investiert, ohne an die eigene Absicherung nach Scheitern der Beziehung zu denken.

Sprechen Sie uns gerne an, wenn wir Sie in solchen Fällen – im Vorfeld oder im Streitfall – unterstützen können.

Immobilienrecht – Die Immobilie im Blick!

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Haus nur gegen Rente: Ein Testamentsvollstrecker kann das Vermächtnis bis zur Auflagenerfüllung verweigern!

Gerade bei umfangreicheren oder komplizierteren Erbschaften empfiehlt es sich, einen Testamentsvollstrecker zu bestellen, der die Umsetzung des letzten Willens des Erblassers durchsetzt. Über die Befugnisse von Testamentsvollstreckern gibt es jedoch häufig Streit, da sich Erben und Vermächtnisnehmer in ihren Rechten beeinträchtigt sehen.

Der Fall: Ein Mann setzte in seinem notariellen Testament zwei seiner Kinder als Erben ein und vermachte einem weiteren Sohn vier verschiedene Immobilien. Die Vermächtnisse waren mit der Auflage verbunden, der Schwester des Erblassers eine lebenslängliche Rente und die Krankenversicherung zu zahlen. Darüber hinaus wurde in dem Testament die Testamentsvollstreckung angeordnet. Die Testamentsvollstreckerin übertrug einen Teil der Immobilien, weigerte sich dann aber, die letzte zu übertragen, bevor der Sohn nicht die vorgesehenen Zahlungen an die Schwester des Erblassers beglichen hatte. Dagegen klagte der Sohn.

Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht gab der Testamentsvollstreckerin Recht. Mit der Annahme der Vermächtnisse hatte der Sohn auch gleichzeitig die Verpflichtungen aus der Auflage übernommen. Die Durchsetzung einer solchen Auflage gehört mit zum Aufgabenbereich einer Testamentsvollstreckerin, so dass diese hier auch berechtigt war, ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, bis die Auflage erfüllt war (OLG Karlsruhe, Beschl. v. 18.04.2017 – 9 W 4/17).

Unser Praxishinweis: Als Auflage können in einem Testament die unterschiedlichsten Dinge vorgesehen werden, etwa regelmäßige Zahlungen an Verwandte, die Grabpflege oder die Pflege von Haustieren des Erblassers. Im Gegensatz zum Vermächtnisnehmer hat der Begünstigte einer Auflage jedoch keinen Anspruch, die Leistung zu verlangen. Daher ist es besonders wichtig, dass ein Testamentsvollstrecker eine solche Auflagenerfüllung hinreichend überwacht.

Rechtsanwalt Norbert Monschau
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Fachanwalt für Familienrecht
Testamentsvollstrecker (DVEV)

 

 

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