Streit um bunte Tapeten: Darf der Vermieter Schadensersatz fordern?

Bereits in mehreren Fällen mussten sich Gerichte mit allzu grellen Wandfarben in Mietwohnungen befassen. Denn Geschmäcker sind nun einmal unterschiedlich. Aber auch Tapeten können für Ärger sorgen.

Streit um bunte Tapeten: Was war passiert?
Zwischen einer Vermieterin und ihren Mietern – Mutter und Tochter – war es zum Streit über ausstehende Miete gekommen. Auch nach Beendigung des Mietvertrages blieb die Mutter zunächst noch in der Wohnung und zahlte keine Miete. Als sie schließlich ausgezogen war, fand die Vermieterin im Wohnzimmer dunkelbraune Mustertapeten vor. Im Schlafzimmer hatten die Mieter eine gemusterte Bordüre auf die Tapete geklebt, die sich nicht ohne Beschädigung der Tapete entfernen ließ. Im Kinderzimmer waren die Wände in schwungvoller Wischtechnik bemalt worden – in Orange. Die Vermieterin verlangte nun von ihren Ex-Mietern Schadensersatz für die entstandenen Renovierungskosten.

Hintergrund: Schönheitsreparaturen
Die sogenannten Schönheitsreparaturen sind im Mietrecht ein Thema, das oft die Gerichte beschäftigt. Damit sind eigentlich keine Reparaturen gemeint, sondern Renovierungsarbeiten wie etwa das Streichen von Wänden und Decken. Dadurch sollen die normalen Abnutzungserscheinungen beseitigt werden, die eine Wohnung nun mal hat, wenn sie bewohnt wird. Im Mietvertrag findet sich normalerweise eine Regelung, die dem Mieter diese Schönheitsreparaturen auferlegt. Die Gerichte haben jedoch in den letzten Jahren eine Vielzahl von solchen Klauseln für unwirksam erklärt, weil diese den Mieter allzu sehr benachteiligen. Dazu gehören zum Beispiel starre Fristenregelungen, die unabhängig vom Wohnungszustand auf jeden Fall eine Renovierung nach Ablauf bestimmter Fristen vorsehen, aber auch Endrenovierungsklauseln, bei denen der Mieter in jedem Fall bei Auszug zu renovieren hat. Ob der Mieter also renovieren muss, richtet sich nach dem Mietvertrag. Ist dazu nichts geregelt oder ist die entsprechende Klausel unwirksam, muss er es nicht.

Welche Farbe darf es sein?
Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter nicht vorzuschreiben, wie dieser seine Wohnung farblich gestaltet. Dies hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe 2008 entschieden (BGH – VIII ZR 224/07). Ebenso kann vom Mieter nicht verlangt werden, die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben (Landgericht Berlin – 64 S 394/05).

Und bei Mietende? Dann muss sich die Mietwohnung in einem einigermaßen wiedervermietbaren Zustand befinden. Das heißt: Neutrale Farbtöne sind angesagt!

Die Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht Berlin entschied hier zu Gunsten der Vermieterin. Die dunkelbraune Tapete sowie die Bordüre und die orange Wischmalerei waren aus Sicht des Gerichts nicht mehr vom normalen Gebrauch einer Mietwohnung abgedeckt. Hier war die Farbgebung durch die Mieter zu extrem ausgefallen. Das Gericht wertete dies als schuldhafte Beschädigung der Mietwohnung. Die Mieter wurden dazu verurteilt, die Renovierungskosten in Höhe von rund 1.700 Euro zu bezahlen (Urt. v. 30.09.2016 – 65 S 63/16).

Neutrale Farbtöne
Auch “neutrale Farbtöne” darf der Vermieter nicht bereits während des laufenden Mietverhältnisses verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (- VIII ZR 166/08). Aber: Der Mieter hat unabhängig von irgendwelchen vertraglichen Absprachen die Pflicht, die Wohnung in wiedervermietbarem Zustand abzugeben – und damit in einer Farbgebung, die nicht 90 Prozent der Mietinteressenten rückwärts zur Tür hinaustreibt. Hat er die Wohnung daher zum Beispiel grellrot oder schwarz angemalt, muss er dies bei Auszug eben ändern. Denn dann sind neutrale Farben angesagt. Dies entschieden die Richter in Karlsruhe in einem Fall, in dem die Mieter die Wände in knalligem Rot, Blau und Gelb gestrichen hatten. 3.600 Euro musste der Vermieter ausgeben, um die ursprünglich weißen Wände mehrfach streichen zu lassen, bis sie wieder weiß waren. Der Bundesgerichtshof gestand auch hier dem Vermieter einen Schadensersatz zu (- VIII ZR 416/12).

Rücksichtnahme ist angesagt!
Die Gerichte sehen den Mieter in der Pflicht, auf die geschäftlichen Interessen des Vermieters – der ja immerhin sein Vertragspartner ist – zumindest soweit Rücksicht zu nehmen, dass diesem kein Schaden entsteht. Dekorationen, die nicht den Geschmack der Allgemeinheit treffen, muss also der Mieter vor seinem Auszug entfernen – dies gilt auch für auffällige Farbtöne.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Sprechen Sie uns an, wenn es um Rechtsfragen rund um die Immobilie geht!
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

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Mietvertragskündigung: BGH ändert Rechtsprechung bei Eigenbedarf!

Der BGH hat seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen geändert. Demnach ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht schon deshalb unwirksam, weil es der Vermieter unterlassen hat, dem Mieter im selben Haus oder Anwesen eine verfügbare Ersatzwohnung anzubieten. Die BGH-Richter klärten zudem, inwieweit Gesellschafter einer GbR Eigenbedarf geltend machen können.

Darum geht es

Die Beklagten haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine 5-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 € monatlich.
Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“.

Im Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist. Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.
Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Kündigung der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Klägerin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 qm große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten. Auch die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben.
Das Berufungsgericht hat allerdings – unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Zunächst hat der BGH entschieden, dass der – seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene – Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen „zuzurechnen“ ist, im Ergebnis bestätigt.
Die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stehen einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Unzutreffend ist bereits die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen. Dieser Zweck kommt allein der Kündigungssperre in § 577a BGB zu.
Der Zweck der Kündigungsregelungen in § 573 BGB besteht dagegen darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände sollen keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr soll hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden.
Dementsprechend wurde den Mitgliedern einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den Bundesgerichtshof erfolgten Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit – unabhängig von der Überschaubarkeit ihrer Gesellschafterverhältnisse – die Befugnis zugebilligt, sich als Vermietermehrheit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zu berufen.
Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft ist selbst Vermieterin geworden, so dass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber – was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat – nicht verändert.
Insbesondere hatte die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch haben sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hierdurch nicht verändert.
Allerdings ist durch diese rein auf gesellschaftsrechtlichen Erwägungen beruhende Rechtsprechungsänderung im Mietrecht eine – auch vom Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform nicht erkannte und damit ungeplante – Regelungslücke entstanden. Den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsreformgesetz (in Kraft seit 01.09.2001) ist zu entnehmen, dass eine Änderung der bisherigen Rechtslage nicht beabsichtigt war.
Mit der im Jahr 2013 erfolgten Ergänzung der Kündigungssperre des § 577a BGB auf bestimmte Fälle der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters einer Personengesellschaft hat der Gesetzgeber (erneut) bestätigt, dass er einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Befugnis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen absprechen will, sondern lediglich in bestimmten Fallkonstellationen die Verlängerung der Kündigungsfrist für geboten hält.
Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lässt sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen, denn ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift erfordert eine umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände, während es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbeständen um gesetzlich typisierte Fälle eines die Belange des Mieters überwiegenden berechtigten Interesses des Vermieters handelt.
Vielmehr ist die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können.
Auch bei solchen Vermietermehrheiten gibt es – ebenso wie bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts – eine große Bandbreite unterschiedlicher Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Mitgliederzahl oder verflochtene Strukturen aufweisen, was etwa bei über mehrere Generationen fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall ist.
Folglich ist die vom Berufungsgericht angeführte „Unüberschaubarkeit“ des Mitgliederbestands bestimmter Gesellschaften des bürgerlichen Rechts in Anbetracht des Normzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kriterium, das es erlauben würde, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Auf Missbrauchsfälle können die Gerichte weiterhin mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB angemessen reagieren.
Der Senat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.
Bezüglich der vom Amtsgericht bejahten und vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der Senat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.
Zwar ist ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.
Allerdings hält der Senat nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stellt sich eine – rechtswirksam – ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar.
Vielmehr zieht eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.
BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15

Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 14.12.2016

Unser Praxishinweis: Die Entscheidung stärkt die Rechte des Vermieters. Bislang wurde eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der Vermieter nicht seiner Pflicht nachkam, als Ersatz eine freie Wohnung im selben Haus anzubieten. Künftig bleibt es bei der Kündigung, der Mieter hat höchstens Anspruch auf Schadenersatz, etwa für die Umzugskosten. Es gibt nun einmal keine gesetzliche Pflicht, einen später eintretenden Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags erkennen zu müssen.
Dementsprechend kann es auch nicht rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss einen späteren Eigenbedarf noch nicht ernsthaft in Betracht gezogen hat.
Nach wie vor sollte der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung prüfen, ob alle Voraussetzungen vorliegen und welche Fristen gelten. Es empfiehlt sich, frühzeitig fachkundigen Rechtsrat einzuholen.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Unsere aktuelle Veröffentlichung: Soeben erschienen – Neues Praktiker-Werk zum Mietrecht!

Unter Mitarbeit von unserem Kooperationspartner, Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

kommentar-mietrechtDer Kommentar deckt die gesamte Bandbreite des Mietrechts ab und stellt die praxisrelevanten Fragen prägnant dar. Im Vordergrund der Kommentierung steht die Rechtsprechung.

Schwerpunkt der Neuauflage ist die Darstellung der Auswirkungen des am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetzes (Mietpreisbremse).

Die 2016 in Kraft getretenen Änderungen und im Gespräch befindlichen Neuerungen und Rechtsentwicklungen z.B.
Wohngelderhöhung
Verschärfung der EnEV
verbesserter Verbraucherschutz
Verfassungsbeschwerde zum Bestellerprinzip sind selbstverständlich ebenfalls Gegenstand der Kommentierung.

Mit dem Ziel alle mietrechtlichen Themen im Kommentar abzudecken, wurden in die 5. Auflage folgende Vorschriften und Themen NEU aufgenommen:
Trinkwasserverordnung
RVG (Vorschriften mit Bezug zum Mietrecht)
Versicherungen
Wohngeldgesetz und Harz IV
Genossenschaften
Mediation

Kommentiert werden im Übrigen die einschlägigen Vorschriften folgender Gesetze und Verordnungen:
BGB , LPartG, GewSchG, HausratsV, BetrKV, WoFlV, HeizkostenV, WoVermittG, NMV 1970, II.BV, WohnBindG, WoFG, WiStG, StGB, InsO, ZVG, ZPO, GVG, EugVVO, GKG, WBVG.

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Rücktritt vom Immobilienkauf: Wo geht es zum Ausgang?

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt im Leben. Aber nicht immer verläuft dieser zur Zufriedenheit des Käufers. Entpuppt sich das schmucke Einfamilienhaus oder die lukrative Eigentumswohnung als veritabler Bauschaden, suchen viele Käufer nach einem Weg, sich vom Kaufvertrag zu lösen.

Was versteht man unter einem Rücktritt?

Der Rücktritt von einem Vertrag ist generell in den §§ 346 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Er ist möglich, wenn einer Vertragspartei entweder ein gesetzliches Rücktrittsrecht zusteht oder diese sich den Rücktritt im Vertrag vorbehalten hat. Der Rücktritt muss ausdrücklich gegenüber dem anderen Vertragspartner erklärt werden und hat die Folge, dass beide die jeweils erhaltenen Leistungen zurückgeben müssen.

Rücktritt beim Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf gibt es verschiedene Gründe, die Käufer dazu veranlassen, sich über einen Rücktritt Gedanken zu machen. Dazu zählen einerseits Baumängel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden. Aber oft tritt auch die sogenannte “Kaufreue” ein. Vielleicht bereut man seine Entscheidung, weil man glaubt, diese vorschnell getroffen zu haben – oder auch, weil ein schöneres oder günstigeres Angebot aufgetaucht ist. Auch Probleme bei der Finanzierung können den Wunsch nach einem Rücktritt wecken.

Problematischer Rücktritt

Der Rücktritt vom Immobilienkauf stellt sich jedoch in der Praxis meist nicht einfach dar. Denn ein notarieller Kaufvertrag ist bindend und enthält in der Regel kein Rücktrittsrecht für den Käufer. Bloße Unzufriedenheit, Kaufreue oder bessere Angebote geben diesem keinen gesetzlichen Rücktrittsgrund.

Mängel als Rücktrittsgrund?

Grundsätzlich ist der Rücktritt eines der Rechte, die Käufer nach dem Zivilrecht wegen Mängeln der Kaufsache geltend machen können. Näheres regelt § 437 BGB. Aber: Zumindest beim Kauf eines gebrauchten Gebäudes von einem privaten Verkäufer sind die Ansprüche aus der sogenannten Sachmängelhaftung in der Regel wirksam vertraglich ausgeschlossen. Ein Rücktritt scheidet dann auch wegen Mängeln am Gebäude aus. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe mit Urteil vom 24. März 2006 einen Rücktritt vom Kaufvertrag trotz Haftungsausschluss zugelassen, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Im verhandelten Fall ging es um einen Feuchtigkeitsschaden von etwa 2.500 Euro in einer Eigentumswohnung. Die Verkäufer hatten eine Nachbesserung abgelehnt. Der Käufer konnte deshalb ohne weitere Fristsetzung zur Mängelbeseitigung vom Kaufvertrag zurücktreten (Az. V ZR 173/05). Dem Urteil zufolge ist ein Rücktritt also denkbar, wenn ein offenbarungspflichtiger Sachmangel der Immobilie arglistig verschwiegen wurde.

Was bedeutet “arglistig verschweigen”?

Dies bedeutet, einen bekannten Mangel absichtlich und bewusst zu verschweigen, um die Kaufentscheidung des Vertragspartners zu beeinflussen. Arglist kann auch darin bestehen, dass der Verkäufer absichtlich falsche Angaben macht.

Was sind offenbarungspflichtige Sachmängel?

Dies sind Mängel, auf die der Verkäufer einen Kaufinteressenten von selbst und ungefragt hinweisen muss. Solche Mängel sind den Gerichten zufolge zum Beispiel: Feuchtigkeitsschäden (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09), eine mangelhafte Kellerabdichtung (OLG Brandenburg, Urteil vom 9.6.2011, Az. 5 U 78/06), Auftreten von Hausschwamm (KG Berlin, Urteil vom 23.2.1989, Az. 12 U 2500/88), Fehlen der Baugenehmigung (BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az. V ZR 100/02), asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

Wer muss was beweisen?

Die Beweislast für das Vorliegen des Mangels, dessen Bekanntheit beim Verkäufer und das arglistige Verschweigen liegt in der Regel beim Käufer, der ja mit diesem Argument Ansprüche geltend machen will. Der Bundesgerichtshof stellt aber gerade im letztgenannten Urteil fest, dass an den Beweis, dass keine Offenbarung des Mangels stattgefunden hat, keine allzu hohen Anforderungen zu stellen sind. Der Käufer müsse lediglich eine vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisierende Aufklärung ausräumen. Könne der Verkäufer aber gar nichts Konkretes zu einer Aufklärung des Käufers über den Mangel sagen, müsse der Käufer zumindest zu diesem Punkt nichts weiter beweisen.

Kenntnis vom Mangel?

Keine Ansprüche hat der Käufer, wenn er den Mangel des Hauses oder der Wohnung bereits beim Kauf kannte oder wenn dieser einer Besichtigung zugänglich und offen erkennbar war. Dies betrifft jedoch nicht unbedingt gesundheitsgefährliche Materialien wie Asbest, das unter Umständen durch Laien nicht erkannt wird.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxishinweis: Bevor Sie Ansprüche geltend machen oder abwehren möchten, sollten Sie sich von einem im Immobilienrecht versierten Anwalt beraten lassen und auch das taktische Vorgehen abstimmen, damit Sie Ihre Rechte optimal durchsetzen können.

Gerne stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn es um Rechtsfragen rund um die Immobilie geht!

Norbert Monschau
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

 

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Scheidung und Darlehensvertrag : Wer zahlt die Hausschulden beim Alleineigentum des Familienheims?

Ist die Ehe intakt, wird in der Regel auf vieles nur ungenau geachtet. Wenn alles “rund läuft”, spielt es oftmals keine Rolle, ob das Familienheim beiden gehört oder nur einem, und es ist ohne Bedeutung, wer die Hausschulden tilgt – denn schließlich wird gemeinsam gewirtschaftet.

Findet das gemeinsame Wirtschaften mit dem Scheitern der Ehe sein jähes Ende, sehen die Gatten genauer hin, wer was bezahlt. Das bezieht auch die eingegangenen Verpflichtungen wie zum Beispiel den Kredit für ein Haus mit ein, die dann genauer unter die Lupe genommen werden. Dabei ist zu klären, wer der eigentliche Eigentümer des Familienheims ist. Ist dies nur einer der beiden Ehepartner, ist grundsätzlich auch nur dieser für die damit verbundenen Schulden verantwortlich – denn sie beziehen sich nur auf sein Vermögen und nicht auf das des anderen. Dabei kommt es auch nicht darauf an, wer die zugrundeliegenden Darlehensverträge eigentlich unterschrieben hatte – denn diese gelten lediglich im Verhältnis zur Bank, nicht aber automatisch auch im Verhältnis der Ehegatten untereinander. Haben also beide Ehegatten bei der Bank unterschrieben und nur einer allein ist Eigentümer der Immobilie, hat dieser im Verhältnis der Ehegatten untereinander allein für die Schulden aufzukommen. Das gilt umso mehr, wenn er nach der Trennung im Haus verblieben ist, während der andere auszog.
Es ist daher nicht möglich, dem ausgezogenen Partner gegenüber Ansprüche anzumelden, weil man ja selber Darlehensraten beglichen habe, für die der andere durch seine Unterschrift bei der Bank schließlich mithafte.

Unser Praxishinweis: Wichtig ist, dass sich diese Regelung ausschließlich auf die Zeit nach der Trennung bezieht. Für die gemeinsame Zeit gilt sie nicht – für diese ist ein Erstattungsanspruch in jedem Fall ausgeschlossen.

Quelle: OLG Brandenburg, Beschl. v. 17.03.2015 – 10 WF 15/15

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