Trennung der Eheleute: Erstattung von Reparaturkosten für gemeinsame Immobilie?

Gehört Ehepartnern gemeinsam eine Immobilie, sind sie nach einer Trennung weiterhin gemeinsam dafür verantwortlich. Dies betrifft auch notwendige Reparaturen. Das gilt selbst dann, wenn nur noch ein Ehepartner die Immobilie bewohnt. Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied, dass bei notwendigen Reparatur- oder Erhaltungsmaßnahmen der andere Ehepartner entsprechend seiner Anteile an dem Haus mithaftet – auch dann, wenn er der Reparatur nicht zugestimmt hat.

Dachreparatur am gemeinsamen Haus
Die Ehepartner lebten seit mehreren Jahren getrennt. Der Mann bewohnte das gemeinsame Haus mit dem Sohn der beiden und seiner neuen Lebensgefährtin. Als das Dach undicht wurde, ließ er es notdürftig reparieren und bat die Ehefrau um Zustimmung zu einer umfassenden Reparatur. Das lehnte diese ab, da sie keine erkennbaren Schäden feststellen konnte. Dennoch ließ der Mann das Dach neu aufbauen, dämmen und eindecken. Er verlangte von seiner Frau die Hälfte der Kosten.

Hälftiger Aufwendungsersatz vom Ehepartner
Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Brandenburg entschied. Da das Haus beiden Ehepartnern je zur Hälfte gehöre, könne der Mann von seiner Frau auch die Hälfte der Kosten für die Dachreparatur verlangen. Diese sei – das habe die Beweisaufnahme ergeben – zur Erhaltung des Hauses notwendig. Deshalb komme es auf die fehlende Zustimmung der Frau gar nicht an. Die umfassende Reparatur sei auch notwendig, damit es nicht zu einem nachhaltigen Nässeeintritt komme. Da es hier um die Wert- und Substanzerhaltung des Gebäudes gehe, müsse sie die Hälfte übernehmen.

Praxishinweis: Zu beachten ist aber auch, dass in solchen Fällen ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht. Gehört das Haus beiden Ehepartnern, kann derjenige, der ausgezogen ist, von dem anderen Nutzungsentschädigung verlangen. Dieser spart ja auch Mietkosten. Im vorliegenden Fall ist also die Frau berechtigt, von ihrem Mann Nutzungsentschädigung dafür zu verlangen, dass er das gemeinsame Haus bewohnt.

Oberlandesgericht Brandenburg am 15. Dezember 2015 (Az: 9 UF 29/15)

Ihre Ansprechpartner, wenn es um Immobilien bei Trennung und Scheidung geht:
Lotte Thiel, Fachanwältin für Familienrecht
Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht sowie für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

 

 

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Scheidung: Aufklärungspflicht beim Zugewinnausgleich!

In einem Zugewinnausgleichsverfahren kann für einen Ehegatten eine Aufklärungspflicht im Falle einer arglistigen Täuschung bestehen. Das hat das OLG Hamm entschieden. Im Rahmen ihrer Scheidung hatte ein Ehepaar zunächst irrtümlich angenommen, dass ein auf einem Erbbaugrundstück errichtetes Haus in ihrem hälftigen Miteigentum steht. Während des Verfahrens erfuhr der Ehemann von seinem Alleineigentum, verschwieg dies aber gegenüber seiner Frau.

Der Sachverhalt:
Die beteiligten Eheleute aus einer Gemeinde im Kreis Borken schlossen im Jahre 1999 die Ehe. Der heute 45 Jahre alte Ehemann war Inhaber eines Erbbaurechts an einem örtlichen Grundstück, auf dem die Ehegatten nach der Heirat gemeinsam ein Einfamilienhaus mit einem heutigen Gesamtwert von ca. 236.000 € errichteten.
Im Jahre 2012 trennte sich die heute 41 Jahre alte Ehefrau vom Ehemann und zog mit den gemeinsamen drei Kindern aus dem Haus aus. In dem in der Folgezeit durchgeführten Scheidungsverbundverfahren begehrte die Ehefrau u.a. den Zugewinnausgleich. Die insoweit angestellten Berechnungen beider Ehegatten gingen zunächst übereinstimmend davon aus, dass beide hälftige Miteigentümer des errichteten Hauses seien.
Auf dieser Grundlage verständigten sich die Eheleute im Wege eines im Jahre 2014 abgeschlossenen Teilvergleichs darauf, dass der Ehemann gegen Zahlung von 15.000 € sämtliche vermögensrechtlichen Ansprüche der Ehefrau ausgleicht. Nach dem Abschluss des Vergleiches erfuhr die Ehefrau, dass ihr Mann alleiniger Inhaber des Erbbaurechts war.

Dieser Umstand war dem Ehemann aus Anlass einer Überprüfung des Erbbaurechts einige Wochen vor dem Vergleichsabschluss bekannt, im Scheidungsverfahren dann aber von ihm nicht mitgeteilt worden. Nachdem der Ehefrau die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse bekannt geworden waren, hat sie den Teilvergleich angefochten und die Fortsetzung des Zugewinnausgleichsverfahrens verlangt. Dem ist das Amtsgericht – Familiengericht – Ahaus mit dem angefochtenen Beschluss nicht gefolgt, weil es den Teilvergleich als wirksam angesehen hat.

Die Entscheidung des Gerichts:
Die Beschwerde der Ehefrau war erfolgreich.
Das OLG Hamm hat festgestellt, dass das erstinstanzliche Verfahren auf Ausgleich des Zugewinns fortzuführen ist. Den Teilvergleich habe die Ehefrau wirksam angefochten.
Beim Vergleichsschluss sei sie von ihrem Ehemann über ihr vermeintliches hälftiges Miteigentum an dem Haus – von dem die Eheleute zunächst über lange Zeit hinweg übereinstimmend ausgegangen waren – durch bewusst unterlassene Aufklärung arglistig getäuscht worden und deswegen zur Anfechtung berechtigt.
Die ihm noch vor dem Vergleichsschluss bekannt gewordene Rechtstatsache, dass aufgrund seines alleinigen Erbbaurechts an dem Grundstück auch das Eigentum an dem hierauf gemeinsam errichteten Haus allein ihm zustehe, habe der Ehemann im vorliegenden Fall ungefragt offenbaren müssen. In der Annahme ihres hälftigen Miteigentums am Haus habe die Ehefrau einen erheblich geringeren Zugewinnausgleichsanspruch errechnet.

Die Fehlvorstellung über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse an dem Haus – bei der es sich nicht etwa um eine den anderen Ehegatten nicht zur Aufklärung verpflichtende rein rechtlich falsche Beurteilung handele – sei für ihre Zustimmung zum Vergleich ausschlaggebend gewesen. Nachdem beide Eheleute im Verfahren über einen längeren Zeitraum und auch übereinstimmend von ihrem Miteigentum ausgegangen seien, sei die Ehefrau nicht mehr gehalten gewesen, diese Tatsache vor dem Vergleichsabschluss zu überprüfen.

Demgegenüber sei der Ehemann, der die Fehlvorstellung durch seinen Vortrag zunächst noch bekräftigt habe, nach Bekanntwerden der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse gehalten gewesen, diese im Verfahren ungefragt zu offenbaren. Ihm sei bekannt gewesen, dass der vom hälftigen Miteigentum ausgehende Vergleichsbetrag seine Ehefrau wirtschaftlich erheblich benachteilige und sie beim Aufdecken der Fehlvorstellung einen deutlich höheren Zugewinnausgleich fordern würde.

OLG Hamm, Beschl. v. 17.06.2016 – 3 UF 47/15
Quelle: OLG Hamm, Pressemitteilung v. 16.08.2016

Unser Praxishinweis: Gerade bei der Vermögensauseinandersetzung wird häufig mit “harten Bandagen” um Immobilienvermögen gekämpft. Lassen Sie sich von einem im Familien- und Immobilienrecht versierten und erfahrenen Anwalt Möglichkeiten aufzeigen, um Ihre Rechtsposition optimal durchzusetzen.

Ihre Ansprechpartner im Familien- und Immobilienrecht: 
Rechtsanwältin Lotte Thiel, Fachanwältin für Familienrecht
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht u. Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

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Was passiert, wenn die Photovoltaikanlage Mängel hat?

Auf vielen privaten und gewerblichen Gebäuden befinden sich heute Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung. Die erforderliche Technik ist durchaus kompliziert. Treten Mängel auf, hat der Käufer Gewährleistungsansprüche. Richten sich diese nun aber nach dem Kaufvertragsrecht, dem Werkvertragsrecht oder den Regeln für Bauwerke? Dementsprechend gelten unterschiedliche Gewährleistungsfristen.

Unterschiedliche Vertragstypen
Wenn jemand eine technische Einrichtung kauft und selbst installiert, kann er den Verkäufer nur für Mängel haftbar machen, die die gekauften Teile bei der Übergabe hatten. Für Fehler, die der Kunde selbst bei der Installation macht, ist der Verkäufer nicht verantwortlich. Die Ansprüche des Kunden richten sich in diesem Fall nach dem Kaufvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), zu finden in den §§ 433 ff. Nun wird aber eine Photovoltaikanlage auf einem Hausdach in den seltensten Fällen vom Käufer selbst installiert. Entweder beauftragt der Käufer eine Fachfirma mit der Installation, oder der Betrieb, bei dem er die Anlage gekauft hat, übernimmt auch diese Aufgabe. Hier geht es um die Erstellung eines den Vorgaben des Auftraggebers entsprechenden Werkes. Wird dabei ein Fehler gemacht, richtet sich die Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB.

Die Folgen
Die Frage, welcher Vertragstyp aus dem Zivilrecht vorliegt, hat viele rechtliche Konsequenzen. Beim Kaufvertrag etwa ist der Kaufpreis sofort fällig. Beim Werkvertrag muss erst eine Abnahme des fertigen Werkes durch den Kunden stattfinden. Die Abnahme des Werkes markiert auch den Zeitpunkt des Gefahrübergangs, von dem an der beauftragte Unternehmer nicht mehr für eine zufällige Beschädigung oder Zerstörung des Werkes (etwa durch Wettereinflüsse) geradestehen muss. Beim Kaufvertrag findet der Gefahrübergang auf den Käufer mit der Übergabe statt.

Unterschiedliche Gewährleistungsfristen
Besonders wichtig aber sind die unterschiedlichen Abläufe der Gewährleistungsfristen. Beim Kaufvertrag verjähren die Ansprüche des Käufers wegen Mängeln an beweglichen Sachen in zwei Jahren und bei Bauwerken sowie bei Dingen, die in ein Bauwerk eingebaut werden, in fünf Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Ablieferung. Beim Werkvertrag beginnt die Frist mit der Abnahme durch den Auftraggeber zu laufen. Bezog sich der Auftrag auf Herstellung, Veränderung oder Wartung eines Gegenstandes, beträgt die Verjährungsfrist zwei Jahre. Geht es um ein Bauwerk, sind es fünf Jahre. Nun stellt sich bei einer Photovoltaikanlage, die auf dem Dach eines Gebäudes angebracht wird, die Frage, ob es sich um einen Gebäudebestandteil handelt. Denn dann gilt die fünfjähige Verjährungsfrist für Mängelansprüche und nicht die zweijährige.

Fall: Mängel an Photovoltaikanlage auf Hallendach
Mit diesem Problem hatte sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe zu beschäftigen. Der Eigentümer einer Tennishalle hatte ein Unternehmen beauftragt, auf dem Hallendach eine große Anlage mit 335 Modulen zu errichten. Dazu musste eine Unterkonstruktion errichtet werden, bei der natürlich die Statik der Halle und die Wasserdichtigkeit des Daches nicht leiden durften. Es wurden insgesamt 500 Meter Kabel verlegt, insbesondere zur Verbindung der Module mit den in der Halle installierten Wechselrichtern. Auch Stromleitungen zum nächsten Zählerkasten waren nötig, diese erforderten größere Erdarbeiten. Im Inneren der Halle wurde eine Kontroll- und Steueranlage eingebaut, die verkabelt und programmiert werden musste. Trotz aller Mühe war der Auftraggeber jedoch unzufrieden: Die Photovoltaikanlage brachte zu wenig Leistung. Er forderte eine Minderung der vereinbarten Nettovergütung um 25 Prozent. Dass hier ein Werkvertrag vorlag, stand außer Frage. Entscheidend war jedoch, welche Verjährungsfrist anzuwenden war – denn eine zweijährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche wäre hier bereits abgelaufen gewesen.

BGH: Verjährungsfrist für Arbeiten an Bauwerken
Dem BGH zufolge gilt die lange Verjährungsfrist “bei Bauwerken”, wenn die vereinbarte Leistung in der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht oder das Werk in das Gebäude fest eingefügt wird und dem Zweck des Gebäudes dient. Diese Voraussetzungen lagen hier vor. Denn die Photovoltaikanlage sei durch die Vielzahl ihrer Bauteile so stark mit der Tennishalle verbunden worden, dass man sie nur mit erheblichem Aufwand wieder von dem Gebäude hätte trennen können. Die Tennishalle sei durch die Anlage so stark verändert worden, dass es einer Neuerrichtung entspreche. Die Solaranlage diene dem weiteren Zweck der Tennishalle, eine solche Anlage zu tragen. Zur Anwendung kam damit die fünfjährige Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, die hier noch nicht abgelaufen war. Der Auftraggeber konnte damit seine Ansprüche geltend machen (BGH, Urteil vom 2. Juni 2016, Az. VII ZR 348/13).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Praxistipp: Gehen Sie den sicheren Weg und lassen Sie sich rechtzeitig anwaltlich beraten. Sprechen Sie uns an, wenn es um Immobilienrecht geht!

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Lebensgemeinschaft: Beim Erwerb von Grundbesitz ist eine gegenseitige Absicherung dringend zu empfehlen!

Familienrecht | Immobilienrecht

Nichteheliche Lebensgemeinschaften werden oft wie Ehen geführt. Das bezieht sich auch auf die Entstehung von Schulden. Schwierigkeiten können sich dann bei der Trennung ergeben, da in diesem Fall die Ausgleichsregelungen, die für eine Scheidung gelten, nicht zur Verfügung stehen.

Massiv können die Folgen sein, wenn nichteheliche Partner gemeinsam Grundbesitz erworben haben. Dabei kommt es gerade in solchen Fällen häufig vor, dass der Erwerb nur im Namen eines Partners erfolgt – also auch nur dieser im Grundbuch eingetragen wird -, für die Schulden aber beide haften. Wird für den Fall der Trennung hierfür keine Regelung getroffen, ist Streit vorprogrammiert.

Grundsätzlich wird die während der Partnerschaft gelebte Praxis bis zum Zeitpunkt der Trennung nicht infrage gestellt. Wird also die Frau in der Partnerschaft die alleinige Eigentümerin von Haus oder Wohnung, während die monatlichen Darlehenszahlungen nur vom Mann vorgenommen werden, kann dieser von ihr für die Zeit bis zur Trennung keinen rückwirkenden Ausgleich verlangen. Das gilt unabhängig davon, von wem aus welchem Grund die Trennung herbeigeführt wurde. Für die Zeit ab der Trennung besteht allerdings im Verhältnis der Partner der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kein Grund mehr, für die Immobilie des anderen zu zahlen. Geschieht dies doch, zum Beispiel weil beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben haben, kann der Partner ab der Trennung vom Eigentümer der Immobilie die Erstattung der geleisteten Beträge verlangen.

Praxishinweis: Wird mit der Geltendmachung von Erstattungsansprüchen zu lange gewartet, können diese innerhalb von drei Jahren verjähren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wird. Nichteheliche Partner sollten sich also prinzipiell vertraglich voreinander absichern, wenn sie eine Immobilie erwerben oder bauen.

Holen Sie sich rechtzeitig fachkundigen Rechtsrat ein. Das spart zumeist unnötigen Ärger und Geld.

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Mitwirkung an Mietvertragsentlassung schon vor der Scheidung!

Eine praxisrelevante Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 21.1.2016 (Az. 12 UF 170/15)!

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden. Der in der Wohnung bleibende Ehegatte kann seine Mitwirkung nicht davon abhängig machen, dass sich die Ehegatten zuvor über die Verteilung der das Mietverhältnis betreffenden Kosten geeinigt haben.

Der Sachverhalt:
Die Beteiligten streiten über die Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklärung. Die Beteiligten sind seit September 2015 rechtskräftig geschieden. Aus der 2011 gemeinsam gemieteten Wohnung zog Ehemann nach der endgültigen Trennung der Beteiligten im September 2013 aus und überließ diese der Ehefrau und den beiden gemeinsamen Kindern. Im Januar 2015 stellte der Ehemann klar, dass er mit der Rechtskraft der Scheidung aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollte und forderte die Ehefrau auf, eine dies bewirkende, gemeinsame Erklärung beider Eheleute dem Vermieter gegenüber abzugeben.

Die Ehefrau erklärte darauf hin, die Erklärung erst abgeben zu wollen, wenn geklärt sei, in welchem Umfang der Ehemann an Renovierungsarbeiten wegen eines beschädigten Bodens und an Nebenkostennachzahlungen zu beteiligen sei. Erst im Oktober 2015 gab sie die gewünschte Erklärung ab, so dass nach eingetretener Erledigung des ursprünglichen Begehrens des Ehemanns noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden war. Das OLG erlegte der Ehefrau die Kosten des Verfahrens auf. Der Beschluss ist rechtskräftig.

Die Gründe:
Der Ehemann konnte die Mitwirkung der Ehefrau an der gemeinsamen Erklärung gegenüber dem Vermieter zu seiner Entlassung aus dem Mietverhältnis schon während der Trennung verlangen. Bereits zu diesem Zeitpunkt waren sich die Beteiligten einig, dass die Wohnung von der Ehefrau und den Kindern genutzt werden soll und nicht mehr vom Ehemann.

Nach dem Auszug des Ehemanns hat dieser ein berechtigtes Interesse, nach der Scheidung nicht mehr möglichen finanziellen Belastungen aus dem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Das gilt insbesondere in Hinblick auf Mietzinsansprüche des Vermieters für die Zeit nach dem Auszug, die im Außenverhältnis gegen den ausgezogenen Ehegatten solange weiterbestehen, bis er aus dem Mietverhältnis entlassen ist. Wegen dieses vorrangigen Interesses des ausgezogenen Ehegatten ist es ihm nicht zuzumuten, seinen Anspruch auf Mitwirkung des anderen Ehegatten an der Entlassung aus dem Mietverhältnis erst nach der Rechtskraft der Scheidung geltend zu machen.

Ansprüche des in der Wohnung zurückbleibenden Ehegatten gegen den ausgezogenen aus der Zeit des Zusammenlebens stehen dem Mitwirkungsanspruch nicht entgegen, weil die Entlassung aus dem Mietverhältnis nur für die Zukunft wirkt und vorher entstandene Ansprüche unberührt lässt. Das gilt i.Ü. auch im Hinblick auf Ansprüche des Vermieters, da dessen Sicherheiten, wie etwa eine Kaution, hinsichtlich bereits entstandener Forderungen fortbestehen.

Quelle: OLG Hamm PM vom 13.5.2016

Praxishinweis: Bei Streit um die “Scheidungsimmobilie” sollten Sie sich rechtzeitig anwaltlich beraten lassen, damit die Weichen richtig gestellt werden. Das erspart Kosten und bewahrt Lebensqualität!

Ihr erster Ansprechpartner, wenn es um Miete, Wohnungseigentum und die Scheidungsimmobilie geht: Norbert Monschau, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht sowie Familienrecht

 

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