Testament: “Kinder”, “Abkömmlinge” & Co: Auslegung bei unklarer Wortwahl

Die Auslegung von Testamenten sorgt immer wieder für Streit. Das OLG Oldenburg hat einen Fall entschieden, bei dem in einem gemeinschaftlichen Testament von Ehepartnern von „Abkömmlingen“ die Rede war. Insoweit sollte es dem überlebenden Ehepartner möglich sein, die Erbfolge abzuändern. Nach dem Gericht war das Wort „Abkömmlinge“ aber nicht allein auf die Kinder beschränkt.

Der Fall: Wenn Ehegatten ein gemeinsames Testament verfassen, bedenken sie sich häufig zunächst einmal gegenseitig. Nach dem Tod des Letztversterbenden sollen dann häufig die Kinder erben, manchmal auch die Enkel – oder eine ganz andere Person oder Einrichtung.

Dies alles kann man in einem Testament festlegen. Tut man es nicht, so gilt die gesetzliche Erbfolge. Wenn man aber ein Testament verfasst, sollte man es eindeutig fassen. Denn nach der Erfahrung gibt es mit der Auslegung von Testamenten immer wieder Schwierigkeiten.

So war auch in einem vom OLG Oldenburg entschiedenen Fall: Dort hatten sich die Eheleute in einem notariellen Testament gegenseitig zu Alleinerben eingesetzt. Erben des Letztversterbenden sollten „unsere gemeinschaftlichen Abkömmlinge zu gleichen Anteilen“ sein.

Der Überlebende sollte allerdings auch die Erbfolge „unter den gemeinschaftlichen Abkömmlingen abändern“ können. Tatsächlich setzte die ihren Ehemann überlebende Ehefrau in einem zweiten Testament ihre eine Tochter und deren Sohn zu ihren Erben ein. Die andere Tochter hielt dies für nicht möglich.

Denn die Eheleute hätten verfügt, nur die „gemeinschaftlichen Abkömmlinge“ könnten als Eben eingesetzt werden. Unter „gemeinschaftliche Abkömmlinge“ seien aber nur die gemeinsamen Kinder zu verstehen.

Eine Erbeinsetzung des Enkelsohns sei nicht möglich. Deswegen sei die Erbeinsetzung der überlebenden Ehefrau unwirksam. Erben seien – nach dem ersten, gemeinsamen Testament – daher weiterhin alle Kinder der Eheleute.

Das Landgericht Osnabrück gab der Klägerin Recht. Erben seien die gemeinsamen Kinder der Eheleute geworden. Die Einsetzung des Enkelsohns durch die Ehefrau sei nach dem gemeinsamen Testament nicht möglich gewesen.

Dagegen wandten sich die von der Ehefrau eingesetzte Tochter und deren Sohn mit ihrer Berufung zum Oberlandesgericht. Sie vertraten die Auffassung, das Testament der Ehefrau sei wirksam. Sie hätte auch den Enkel einsetzten dürfen.

Die Entscheidung des Gerichts: Die Berufung beim OLG Oldenburg hatte Erfolg. Das Wort „Abkömmlinge“ ist nach dem Gericht nicht allein auf Kinder beschränkt. Mit „Abkömmlingen“ können demnach auch Enkel, Urenkel usw. gemeint sein.

Dies ergibt sich nach dem Gericht bereits aus dem Gesetz (§ 1924 BGB). Seien nur die Kinder gemeint gewesen, hätten die Eheleute auch den Begriff „Kinder“ gewählt.

Es sei auch plausibel, dass die Eheleute alle ihre zum Zeitpunkt des Erbfalls lebenden Abkömmlinge – ob Kinder, Enkel oder Urenkel – gleichbehandeln wollten.

Denn häufig hätten die eigenen Kinder beim Versterben der Eltern bereits eine gefestigte Lebensstellung, während die Enkel und gegebenenfalls die Urenkel sich noch ihr eigenes Lebensumfeld schaffen müssten und eher finanzielle Unterstützung nötig hätten.

Es sei auch nachvollziehbar, dass die Eheleute alle Abkömmlinge gleich behandeln wollten und der Umfang des Erbes der einzelnen Enkelkinder nicht davon abhängen sollte, ob ihre Eltern noch lebten und wie viele Geschwister sie jeweils hätten.

OLG Oldenburg, Urt. v. 11.09.2019 – 3 U 24/18

Quelle: OLG Oldenburg, Pressemitteilung v. 09.01.2020

Unser Praxishinweis: Der Fall zeigt, dass ungenaue Formulierungen offene Fragen aufwerfen und eine Auslegung des Testaments erforderlich machen. Was dann bei Gericht als Ergebnis “herauskommt”, steht mitunter in den Sternen. Seien Sie also sehr gewissenhaft beim Verfassen Ihres Testaments, ansonsten laufen Sie Gefahr, dass im Zweifel nicht die gewünschte Erbeinsetzung erfolgt. Eine fachkundige Beratung im Vorfeld ist oft sinnvoll. Liegt ein Testament mit unklarem Inhalt vor, entscheidet die Argumentation bei der Auslegung. Auch hier ist eine qualifizierte Unterstützung ihr Geld wert.

Norbert Monschau, Testamentsvollstrecker im Erbrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Familienrecht

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Immobilienrecht

Nachbarstreit: Wann entstehen Gewohnheitsrechte?

Rechtsanwalt Norbert Monschau

“Aber das haben wir doch schon immer so gemacht!”

Wann können sich Grundstückseigentümer auf ein Wegerecht berufen?

Der BGH hat sich mit diesem praxisrelevanten Thema nun befasst. Er hat entschieden, dass im Verhältnis einzelner Nachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund eines Gewohnheitsrechts entstehen kann – selbst dann nicht, wenn dies jahrzehntelange Praxis war. Außerhalb des Grundbuchs kann demnach ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht bestehen.

Der Fall: Die Kläger sind Eigentümer dreier nebeneinander an einer öffentlichen Straße liegender Grundstücke, die mit drei aneinandergrenzenden Häusern bebaut sind. Im rückwärtigen Teil dieser Grundstücke befinden sich Garagen, die baurechtlich nicht genehmigt sind.

Die Beklagte ist Eigentümerin von Grundstücken, auf denen sich ein Weg befindet, über den die Kläger die Garagen und die rückwärtigen Bereiche ihrer vorne über die Straße erschlossenen Grundstücke erreichen. Eine Nutzung des Weges wurde seit Jahrzehnten durch frühere Eigentümer der Grundstücke und nach dem Eigentumsübergang auf die Beklagte durch diese selbst geduldet.

Mit Wirkung zum 31.12.2016 erklärte die Beklagte gegenüber den Klägern die „Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht“. Sie kündigte an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage.

Die Kläger, die sich auf ein zu ihren Gunsten bestehendes Wegerecht, hilfsweise auf ein Notwegrecht berufen, verlangen von der Beklagten, die Sperrung des Weges zu unterlassen.

Das Landgericht hat die Beklagte verpflichtet, es zu unterlassen, die Kläger an der Nutzung des Weges zu hindern, insbesondere durch das Anbringen eines Tores mit Schließanlage.

Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und dies damit begründet, dass die Kläger aufgrund eines zu ihren Gunsten bestehenden Gewohnheitsrechts zur Nutzung des Zuwegs zum rückwärtigen Bereich ihrer Grundstücke berechtigt seien.

So hat der BGH entschieden: Der BGH hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Die Kläger können sich nicht auf Gewohnheitsrecht berufen. Gewohnheitsrecht entsteht durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird.

Als ungeschriebenes Recht enthält es eine generell-abstrakte Regelung; diese muss über den Einzelfall hinausweisen. Zwar muss Gewohnheitsrecht kein „Jedermann-Recht“ sein.

In dem Unterfall der sog. Observanz, bei der es sich um ein örtlich begrenztes Gewohnheitsrecht handelt, kann dieses auch im Verhältnis einer begrenzten Zahl von Eigentümern und Pächtern zueinander entstehen, etwa nur für eine Gemeinde oder die Mitglieder einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft.

Voraussetzung ist aber auch in diesem Fall, dass die ungeschriebene Rechtsnorm, die die Beteiligten als verbindlich anerkennen, alle Rechtsverhältnisse einer bestimmten Art beherrscht.

Gewohnheitsrecht kann als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn.

In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem BGB außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn.

Das Oberlandesgericht wird zu prüfen haben, ob den Klägern gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Notwegrecht zusteht. Dies wäre der Fall, wenn die ordnungsmäßige Benutzung ihrer Grundstücke eine Zufahrt über die Grundstücke der Beklagten erforderlich machte.

Soweit die Grundstücke nur zu Wohnzwecken genutzt werden, wird ein Notwegrecht allerdings schon deshalb ausscheiden, weil die im hinteren Bereich der Grundstücke der Kläger befindlichen Garagen baurechtlich nicht genehmigt und mangels Erschließung auch nicht genehmigungsfähig sind.

Soweit die Grundstücke gewerblich genutzt werden, kommt ein Notwegrecht hingegen grundsätzlich in Betracht, da bei einem Gewerbegrundstück etwa Be- und Entladevorgänge sowie das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem verbindungslosen Grundstücksteil für die ordnungsmäßige Benutzung erforderlich sein und damit für diesen Teil eine Zufahrt erforderlich machen können.

BGH, Urt. v. 24.01.2020 – V ZR 155/18
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 24.01.2020

Unser Praxishinweis: Kein Wegerecht aus Gewohnheit ist die Botschaft des BGH. Die Karlsruher Richter haben klargestellt, dass im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen kann. Mit dem Argument “Das haben wir doch schon immer so gemacht”, darf ein Nachbar also ein angrenzendes fremdes Grundstück nicht durchqueren. Im vorliegenden Fall muss sich das Oberlandesgericht Köln noch einmal mit dem Problem beschäftigen. Es ist möglich, dass den Nachbarn ein sogenanntes “Notwegerecht” einräumt wird. Das muss der Nachbar aber nur dann zugestehen, wenn die ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks nicht auf andere Weise möglich ist. Außerdem muss dafür bezahlt werden.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Elternunterhalt

Angehörigen-Entlastungsgesetz zum 01.01.2020 in Kraft getreten!

Alle Kinder pflegebedürftiger Eltern können aufatmen. Der Bundesrat hat dem Angehörigen-Entlastungsgesetz zugestimmt. Das hat erhebliche und erfreuliche Auswirkungen auf die Praxis. Hier das Wesentliche:

  • Es kommt zukünftig für die Heranziehung von Kindern zum Elternunterhalt weder auf deren Vermögen noch auf das Einkommen des Schwiegerkindes an.
  • Ab 01.01.2020 können alle Kinder, deren Jahreseinkommen unter 100.000 € brutto liegt, die Unterhaltszahlungen für ihre Eltern einstellen. Lediglich in den Fällen, in denen eine gerichtliche Entscheidung zur Zahlung laufenden Unterhalts ergangen ist, sollten die betroffenen Kinder dem Sozialhilfeträger die Einstellung der Zahlung schriftlich ankündigen und auf Bestätigung durch den Sozialhilfeträger beharren, keinen Unterhalt mehr zu schulden.
  • Lediglich in den Fällen, in denen ein Sozialhilfeträger aus einer erteilten Einkommensauskunft des unterhaltspflichtigen Kindes weiß, dass das Einkommen des Kindes über 100.000 € liegt, besteht die Unterhaltsverpflichtung eventuell fort.
  • Da das Gesetz eine gesetzliche Vermutung enthält, dass das Einkommen unterhaltspflichtiger Angehöriger die Grenze von 100.000 € nicht übersteigt, gibt es seit Januar 2020 keine unterhaltsrechtliche und sozialrechtliche Auskunftsverpflichtung mehr. In den Fällen, in denen ein Sozialhilfeträger aus einer vor 2020 erfolgten unterhaltsrechtlichen Auskunft keine positive Kenntnis über ein Überschreiten der Einkommensgrenze hat, ist in der Regel “Schluss”. Nur in Ausnahmefällen, wenn es „hinreichende Anhaltspunkte“ aus Presse, Funk und Fernsehen, dafür gibt, dass der Unterhaltspflichtige einer bestimmten einkommensstarken Berufsgruppe angehört, kann eine weitere Prüfung erfolgen.

Wenn Sie Fragen zum Unterhaltsrecht haben, sprechen Sie uns gerne an.

Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht

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Weihnachtsbaum in Flammen: Wann haften Mieter?

Weihnachten, das Fest der stimmungsvollen Beleuchtung steht bevor. Viele Menschen benutzen hierfür nach wie vor echte Kerzen. Kommt es in der Mietwohnung zum Brand, wird der Schaden nicht immer von der Versicherung getragen. Wir erläutern, wann Ihr Mieter für einen Schaden haftet.

In der Weihnachtszeit kommt es vermehrt zu Bränden. Die Kerzen am Weihnachtsbaum können der Auslöser sein, aber auch der Adventskranz oder ein Ziergesteck mit Kerze. Oft dienen hier Tannenzweige als Deko. Werden diese trocken, besteht erhöhte Feuergefahr. Der Versicherungsverband GDV meldete 2018 rund 30.000 Brände in der Advents- und Weihnachtszeit. Der Schaden lag insgesamt bei 31 Millionen Euro.

Die Gefahr durch offene Flammen in der weihnachtlich geschmückten Wohnung wird oft unterschätzt. Feuerwehr-Videos im Internet zeigen anschaulich, dass ein trockener brennender Christbaum ein Zimmer in circa 30 Sekunden vollständig in Brand setzen kann.

Wie ist das Verhältnis Mieter – Vermieter – Versicherung?
Hat es in einer Wohnung gebrannt, übernimmt zunächst die Wohngebäudeversicherung des Vermieters die Regulierung des Schadens an der Mietwohnung. Wenn nun der Mieter den Brand verschuldet hat, hat der Vermieter gegen ihn Anspruch auf Schadensersatz. Nach § 86 Versicherungsvertragsgesetz geht dieser Anspruch auf den Versicherer über. Dieser kann sich dann das gezahlte Geld beim Mieter zurückholen. Solche Ansprüche können jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur geltend gemacht werden, wenn der Brand vom Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurde. Bei einfacher Fahrlässigkeit kann die Versicherung den Mieter also nicht in Regress nehmen.
Ob der Mieter eine Privathaftpflichtversicherung hat, ist zunächst einmal nicht entscheidend für das Bestehen des Regressanspruches. Diese Grundsätze stellte der Bundesgerichtshof bereits 2001 auf (Urteil vom 14.2.2001, Az. VIII ZR 292/98.

Mit Schäden am Eigentum des Mieters hat die Wohngebäudeversicherung nichts zu tun. Für die bewegliche Wohnungseinrichtung des Mieters ist dessen Hausratsversicherung zuständig. Diese kann wegen grober Fahrlässigkeit ihre Leistungen verweigern.

Welche Pflichten haben Sie als Vermieter?
Grundsätzlich muss jeder Vermieter dafür sorgen, dass die Mietwohnung bewohnbar ist. Dies ist eine Grundpflicht aus dem Mietvertrag. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von 2014 hat der Vermieter auch nach einem vom Mieter verursachten Wohnungsbrand die Pflicht, die Bewohnbarkeit wiederherzustellen (Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13.

Im damaligen Fall lag leichte Fahrlässigkeit vor. Die kleine Tochter des Mieters hatte auf dem Herd Speiseöl erhitzt und dieses hatte die Küche in Brand gesetzt. Der Vermieter wollte den Schaden nicht seiner Gebäudeversicherung melden, um keine höheren Beiträge bezahlen zu müssen. Daher verlangte er vom Mieter, den Schaden selbst zu tragen und die Wohnung auch selbst wieder herzurichten.
Der Mieter hatte jedoch im Rahmen der Betriebskosten wie üblich auch die Beiträge für die Wohngebäudeversicherung zahlen müssen.

Der Bundesgerichtshof entschied:
– Der Mieter kann erwarten, dass sich der Vermieter an seine (vom Mieter
bezahlte) Wohngebäudeversicherung wendet.
– Es besteht kein Regressanspruch gegen den Mieter wegen der leichten
Fahrlässigkeit.
– Der Mieter hat für die Zeit bis zur Beseitigung der Schäden ein Recht auf
Mietminderung.

Was ist ‘grob fahrlässig’?
Von “grober Fahrlässigkeit” spricht man bei einer besonders groben Missachtung von Sorgfaltspflichten. Diese liegt zum Beispiel vor, wenn jemand etwas außer Acht lässt, das unter den gegebenen Umständen jedem einleuchten müsste.
So bescheinigte das Amtsgericht St. Goar einem Mieter grobe Fahrlässigkeit, der für zehn Minuten seine Wohnung verlassen hatte, um sich mit jemandem draußen zu unterhalten. Drinnen befanden sich ein trockener Adventskranz mit brennenden Kerzen und eine verspielte junge Katze. Es kam zu einem Wohnungsbrand. Der Mieter forderte von seiner Hausratsversicherung den Ersatz seiner verbrannten Einrichtung. Die Versicherung durfte hier jedoch wegen seiner groben Fahrlässigkeit die Leistung verweigern (Urteil vom 13.11.1997, Az. 3 C 278/97).

Kind als Aufsichtsperson für offene Flammen
Das Amtsgericht Eisenhüttenstadt sah es als grob fahrlässig an, dass ein Vater seine sechsjährige Tochter dazu aufforderte, eine brennende Weihnachtspyramide zu beaufsichtigen, weil er ein Bad nehmen wollte. Leider war das Kind der Aufgabe nicht gewachsen (Urteil vom 17.06.2002, Az. 6 C 566/01).

Wunderkerze entzündet Weihnachtsbaum

In einem anderen Fall hatte ein Au-Pair-Mädchen einem Kind eine Wunderkerze angezündet. Das Kind lief damit in ein anderes Zimmer, wo der Weihnachtsbaum stand. Dieser geriet in Brand. Es kam zu einer explosionsartigen Durchzündung des Weihnachtsbaumes und letztlich geriet das ganze Haus in Brand. Das Gericht entschied hier: Das Au-Pair-Mädchen musste nicht damit rechnen, dass eine Wunderkerze diese Folgen haben würde. Sie habe nicht grob fahrlässig gehandelt (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.5.2006, Az. 3 U 104/05).

Ablenkung vor dem Frühstück
Nach einem Urteil des Landgerichts Mönchengladbachs (Urteil vom 30.7.1998, Az. 10 O 141/98) musste die Hausratversicherung für einen Brandschaden aufkommen, der entstand, weil der Versicherungsnehmer den Frühstückstisch gedeckt und die Kerzen auf dem Adventskranz angezündet hatte, bevor er seine Partnerin wecken ging. Beim Wecken erlag er den körperlichen Vorzügen seiner Partnerin, währenddessen setzte der Adventskranz das Wohnzimmer in Brand. Der Mann konnte diesen noch selbst mit dem Feuerlöscher löschen. Allerdings entstand durch Rußniederschlag im ganzen Einfamilienhaus ein Schaden von 64.000 DM. Das Gericht sah sein Verhalten nicht als grob fahrlässig an: Er habe nicht beabsichtigt, den Adventskranz so lange allein zu lassen. Mit dieser Ablenkung vor dem Frühstück habe er nicht rechnen müssen. Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf schloss sich dieser Ansicht an (Urteil vom 21.9.1999, Az. 4 U 182/98).

Ablenkung durch Hund
Das Verhalten eines Hundebesitzers wurde allerdings durchaus als grob fahrlässig angesehen. Dieser hatte morgens ebenfalls als Erstes den Adventskranz angezündet und nach dem Frühstück draußen nach seinem Hund gesehen, der sich dort in einem Zwinger befand. Er fand Hund und Zwinger großzügig mit Kot verschmutzt vor. Entsetzt startete er eine sofortige Reinigungsaktion – und vergaß den brennenden Adventskranz. Ein Zimmerbrand mit 8.600 Euro Schaden war die Folge. Hier musste die Hausratsversicherung nicht zahlen: Sein Verhalten war grob fahrlässig gewesen. Er habe den Adventskranz 30 Minuten lang unbeaufsichtigt gelassen (LG Krefeld, Urteil vom 20.4.2006, Az. 5 O 422/05).

Was zahlt die private Haftpflichtversicherung?
In privaten Haftpflichtversicherungen sind Schäden an gemieteten oder geliehenen Gegenständen meist ausgeschlossen. Dies betrifft die Mietwohnung genauso wie ein Mietfahrrad oder den geliehenen Rasenmäher des Nachbarn. Ob eine Versicherung durch besondere Vereinbarungen im Vertrag auch einen Brandschaden am Eigentum des Vermieters abdeckt, hängt vom jeweiligen Versicherungsvertrag ab. Ein solcher Schutz ist darin jedoch nicht automatisch enthalten.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxistipp
Mieter haften unter Umständen für einen grob fahrlässig verursachten Wohnungsbrand. Unter Umständen verliert man den Versicherungsschutz schon dann, wenn eine brennende Kerze eine Zeit lang unbeaufsichtigt gelassen wird und hierdurch ein Brandschaden entsteht. Wegen der erheblichen finanziellen Risiken gilt gerade in der Weihnachtszeit: Kerzen und Adventskränze sollten immer beaufsichtigt sein, ein Feuerlöscher schadet nicht und auch Rauchmelder gehören nicht abgeschraubt auf das Fensterbrett. Verschuldet der Mieter einen Brandschaden, empfiehlt es sich, eine im Mietrecht versierte Anwaltskanzlei anzusprechen, um das weitere Vorgehen abzustimmen.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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BGH: Mieterhöhung kann nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründet werden!

Zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ist ein 20 Jahre alter Mietspiegel ungeeignet. Das Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, weil ein so alter Mietspiegel keinen Informationsgehalt hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.10.2019 (Az.: VIII ZR 340/18) entschieden.

Vermieter stützte Mieterhöhungsverlangen auf 20 Jahre alten Mietspiegel

Eine Mieterin erhielt 2017 ein Mieterhöhungsverlangen für ihre 79 qm große Wohnung, nach dem die Miete um 60 Euro auf 360 Euro steigen solle. Begründet wurde das seitens des Vermieters mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998. Nachdem die Mieterin nicht zustimmte, ging der Streit durch die Instanzen.

BGH: Mieterhöhung nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründbar

Der BGH hat das Mieterhöhungsverlangen für rechtswidrig erachtet. Grundsätzlich könnten Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den letzten 15 Monaten noch keine Erhöhung gegeben habe. Dies müsse dem Mieter regelmäßig nachvollziehbar anhand eines aktuellen Mietspiegels begründet werden. Der Rückgriff auf einen älteren Mietspiegel sei nur ausnahmsweise zulässig. 20 Jahre alte Daten seien aber keinesfalls mehr geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen.

Vermieter muss anderen Maßstab wählen

Der Wohnwert einer Immobilie unterliege “typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel”. So könne eine Einrichtung, die einmal besonders war, über die Jahre zur Standardausstattung werden. Der Vermieter müsse die Mieterhöhung deshalb anders begründen. Er könne zum Beispiel auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Praxishinweis: Der Gesetzgeber plant mit dem 2. MietNovG die Anforderungen an die Erstellung von Mietspiegeln detaillierter zu regeln (RefE zum 2. MietNovG, 12, 16f.), sodass viele aktuelle und erst Recht veraltete Mietspiegel den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr entsprechen würden. Dann wären die Gemeinden verpflichtet, neue Mietspiegel zu erlassen.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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