Wann können Mieter nach einer Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen?

Der Bundesgerichtshof (BGH ) hat aktuell entschieden, dass ein hohes Alter und eine lange Mietdauer nicht von vorneherein eine Härte im Sinne des Gesetzes darstellen. Im Streitfall muss das Gericht ggfs. einen Sachverständigen beauftragen, um zu klären, ob eine vom Mieter behauptete Verschlechterung seines Gesundheitszustands tatsächlich eingetreten ist.
Der BGH hatte in zwei Fällen zu entscheiden.

Verfahren zu Aktz. VIII ZR 180/18

Die im Jahr 1937 geborene Beklagte zu 1 ist seit 1974 Mieterin einer ca. 73 qm großen Dreizimmerwohnung in Berlin, die sie mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen bewohnt. Der Kläger, der mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern bislang zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung lebt, hat die Wohnung im Jahr 2015 zwecks Eigennutzung erworben.

Der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprach die Beklagte zu 1, weil ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar sei.

Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten Attest leidet die Beklagte zu 1 an einer Demenz, die seit ca. 1-2 Jahren fortschreite. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden, weshalb ein Umzug mit einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes einhergehen würde.

Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Es hat zwar die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des Klägers für wirksam erachtet, hat jedoch wegen eines von ihm bejahten Härtefalls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Verfahren zu Aktz. VIII ZR 167/17

Die Beklagten zu 1 und 2 sind seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kläger in einem Dorf in der Nähe von Halle. In dem Haus leben auch noch der volljährige Sohn der Beklagten zu 1 (Beklagter zu 3) sowie der Bruder des Beklagten zu 2 (Beklagter zu 4).

Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der Begründung, dass die geschiedene, bisher in Bayern lebende Ehefrau (Klägerin zu 1) in die Doppelhaushälfte einziehen wolle, um ihre dort in der Nähe lebende betagte Großmutter besser betreuen zu können.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Der Eigenbedarf sei vorgeschoben, der wahre Grund für die Kündigung seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung. Darüber hinaus beriefen sie sich hinsichtlich der Beklagten zu 1 und 4 auf Härtegründe, insbesondere auf die schwere Erkrankung des Beklagten zu 4.

Dieser ist in die Pflegestufe II eingruppiert und leidet an diversen Erkrankungen beziehungsweise Einschränkungen der Alltagskompetenz (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Er wird von seinem als Betreuer bestellten Bruder (Beklagter zu 2) und auch von der Beklagten zu 1 im häuslichen Bereich versorgt.

Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten ärztlichen Attest eines Psychiaters würde ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Beklagten zu 4 führen.

Die Vorinstanzen haben die Eigenbedarfskündigung für begründet erachtet und der Räumungsklage der Kläger (ohne eine Beweisaufnahme über den streitigen Eigenbedarf) stattgegeben. Ein von den Beklagten beantragtes Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des Beklagten zu 4 wurde gleichfalls nicht eingeholt.

Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte hat das Berufungsgericht mit der Begründung verneint, dass sich aus dem für den Beklagten zu 4 vorgelegten Attest eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen.

Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich – entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz – nicht bilden.

So werden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und rechtfertigen deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels indes substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte – wie der Senats bereits mit Urteil vom 15.03.2017 (VIII ZR 270/15) ausgesprochen hat – beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

Diese Rechtsprechung hat der Senat nunmehr dahin präzisiert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat.

Auf diese Weise ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken.

Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

In dem Verfahren VIII ZR 180/18 ist das Berufungsgericht zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung des Klägers wirksam ist. Es hat jedoch dem Erlangungsinteresse des Klägers rechtsfehlerhaft deshalb (“schematisch”) ein geringeres Gewicht beigemessen, weil dieser eine vermietete Wohnung erworben hat.

Zudem hat es die Härtefallabwägung im Rahmen des § 574 BGB ohne die gebotene Aufklärung über zu besorgende erhebliche Verschlechterungen des Gesundheitszustandes der Beklagten zu 1 (Einholung eines Sachverständigengutachtens) und somit auf einer nicht tragfähigen tatsächlichen Grundlage vorgenommen.

In dem Verfahren 167/17 hat das Berufungsgericht schon die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung rechtsfehlerhaft bejaht, weil es sich – trotz Bestreitens des Eigenbedarfs durch die Beklagten – mit dem schriftsätzlichen Vortrag der Kläger begnügt hat, statt den angebotenen Zeugenbeweis über die Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Bedarfs zu erheben und gegebenenfalls die Klägerin zu 1 persönlich anzuhören.

Zudem hat das Berufungsgericht die für den Beklagten zu 4 substantiiert dargelegten und durch Atteste belegten Härtegründe bagatellisiert und ebenfalls versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 4 einzuholen. Letztlich hat es ohne die erforderliche konkrete Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters der Vermieterseite den Vorrang eingeräumt.

BGH, Urteile v. 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

Unser Praxishinweis: Einige Gerichte haben in neueren Entscheidungen insbesondere ein hohes Alter des Mieters bei einer Eigenbedarfskündigung als eine Art absolute Sperre für eine Kündigung gewertet. Dem hat der BGH jetzt einen Riegel vorgeschoben und zu Recht eine stärkere Einzelfallbeurteilung gefordert. Eine erfreuliche Tendenz für Vermieteranwälte.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor



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Zeitmietvertrag – Darauf sollten Sie achten!

Eine Wohnung nur auf Zeit zu vermieten oder zu mieten, kann aus den mehreren Gründen sinnvoll sein. Der Gesetzgeber erlaubt Zeitmietverträge jedoch nur noch unter Einschränkungen.

Zeitmietverträge garantieren dem Vermieter stetige Einnahmen und seltene Mieterwechsel und sorgen dafür, dass der Mieter keine unerwartete Kündigung zum Beispiel wegen Eigenbedarfs fürchten muss. Früher waren sie sehr üblich und sind es heutzutage nicht mehr. Grund sind die vielen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um einen Zeitmietvertrag wirksam abschließen zu können. Diese hat der Gesetzgeber geschaffen, da er den Zeitmietvertrag grundsätzlich eher als nachteilig für den Mieter ansah.

Was ist ein Zeitmietvertrag?
Als Zeitmietvertrag oder befristeten Mietvertrag bezeichnet man einen Vertrag, mit dem eine Wohnung für einen festen Zeitraum vermietet wird. Für diese Zeit ist eine “ordentliche Kündigung”, also eine reguläre Kündigung mit gesetzlicher Frist, von beiden Seiten ausgeschlossen. Der Vertrag endet also erst zu dem Zeitpunkt, der im Vertrag genannt ist, und nicht vorher.

Zeitmietverträge für Wohnungen sind immer noch zulässig. Allerdings gelten seit der Mietrechtsreform von 2001 für Zeitmietverträge für Wohnraum ziemlich enge Voraussetzungen. Daher sind diese erheblich seltener geworden. Üblich sind sie immer noch bei gewerblichen Mietobjekten, also in einem sogenannten Gewerbemietvertrag.

Wann darf ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden?
§ 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) enthält eine besondere Regelung zum Zeitmietvertrag. Danach darf man ein Mietverhältnis für eine feste Zeit vereinbaren, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:


Der Vermieter will nach Ende der fest vereinbarten Mietzeit
– die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts verwenden (Eigenbedarf),
– die Räume abreißen oder sie so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde,
– die Räume an einen ihm zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Der Vermieter muss dem Mieter den genauen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Er muss sich also von Anfang an festlegen. Später Gründe nachzuschieben, ist nicht möglich.
Man spricht unter diesen Umständen auch von einem “qualifizierten” Zeitmietvertrag. Ein einfacher Zeitmietvertrag, bei dem der Vermieter nicht im Voraus seine späteren Absichten mit der Wohnung offenlegen muss, ist mittlerweile nur noch nur im gewerblichen Mietrecht möglich.

Was bedeutet das im Einzelnen?
Unter den Familienangehörigen nach der Vorschrift sind hier nahe Angehörige zu verstehen. Also etwa Kinder, Stiefkinder, Geschwister, Neffen, Nichten, Enkel, Schwiegereltern und -kinder. Nicht als nahe Angehörige gelten Schwäger, Cousins und Cousinen, Onkel und Tanten, Großneffen und Großnichten.
“Angehörige seines Haushalts” sind beispielsweise Hausangestellte (Chauffeur, Butler…) oder eine mit im Haushalt lebende Pflegekraft. Genauso sind dies aber auch Pflegekinder, Lebenspartner des Vermieters oder deren Kinder.
Mit den wesentlichen Veränderungen der Mieträume sind Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gemeint, die so umfassend sind und so lange dauern, dass der Vermieter sie nicht in bewohntem Zustand durchführen lassen kann. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Grundriss der Wohnung geändert werden soll, weil ein größeres Bad eingebaut oder Zimmer zusammengelegt werden sollen.
Heute ist dieser Punkt auch wegen der häufigen energetischen Sanierung von Wohnhäusern besonders aktuell.
Ein “zur Dienstleistung Verpflichteter” ist ein Angestellter des Vermieters (zum Beispiel ein Hausmeister).

Was ist wichtig beim Vertragsabschluss?
Wie erwähnt, muss der Grund, warum der Vermieter die Mietdauer zeitlich genau festlegen möchte, schon beim Vertragsabschluss feststehen und dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. In der Regel wird dieser Grund also in den Mietvertrag hineingeschrieben.
Absolut nicht ausreichend ist es, den Gesetzes-Paragraphen 575 BGB mit Copy und Paste in den Vertrag zu kopieren. Dies macht den Vertrag nicht zum Zeitmietvertrag. Täuscht der Vermieter einen Befristungsgrund vor, handelt es sich ebenfalls nicht um einen Zeitmietvertrag, sondern um einen Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit und gesetzlicher Kündigungsfrist. Der Mieter kann hier also regulär mit dreimonatiger Frist raus.

Was passiert, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind?
Sind die gesetzlichen Voraussetzungen des Zeitmietvertrages nicht erfüllt, handelt es sich laut Gesetz um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Dieser kann nach den üblichen Regeln mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Für den Mieter sind dies drei Monate, für den Vermieter können es bei langer Mietdauer auch mehr sein. Aber: Es gibt seltene Fälle, wo das so nicht funktioniert.
2013 entschied der Bundesgerichtshof zum Beispiel, dass man im Einzelfall einen unwirksamen Zeitmietvertrag auch so umdeuten kann, dass die Vertragspartner einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Ein solcher Verzicht kann in jeden Mietvertrag aufgenommen werden. Dann kann wieder nur nach Ablauf einer bestimmten Zeit gekündigt werden.
In diesem Fall hatten die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag geschlossen, ohne einen Grund für die Befristung anzugeben. Dann war die Wohnung während der Vertragslaufzeit verkauft worden. Der neue Vermieter kündigte vor Vertragsablauf wegen Eigenbedarf. Der Bundesgerichtshof argumentierte damit, dass beide Vertragspartner hier nicht gewusst hätten, dass ein Zeitmietvertrag nur wirksam sei, wenn der Befristungsgrund bei Vertragsabschluss angegeben werde. Beide hätten jedoch einen Vertrag schließen wollen, der nicht vor einem bestimmten Datum ende. Hier liege eine Vertragslücke vor, die man durch Auslegung des Willens der Beteiligten schließen könne. Die Eigenbedarfskündigung war daher unwirksam (Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/122).

Was passiert, wenn der Befristungsgrund nachträglich wegfällt?
Wenn der Grund für die Befristung nachträglich entfällt, kann der Mieter in der Regel wählen, ob er zum regulären Vertragsende aussteigen oder den Vertrag als unbefristeten Mietvertrag fortsetzen will. Dies kann zum Beispiel der Fall sei, wenn der Vermieter die Wohnung für sein erwachsenes Kind haben wollte, dieses aber nun doch in einer anderen Stadt studieren möchte.

Wann ist eine außerordentliche Kündigung möglich?
Auch bei einem Zeitmietvertrag können die Vertragspartner außerordentlich kündigen. Dabei gibt es zwei Varianten: Die fristlose Kündigung nach § 543 BGB und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.
Eine fristlose Kündigung ist bei schweren Vertragsverletzungen möglich. Ein solcher Fall wäre zum Beispiel, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht zahlt, ohne Erlaubnis des Vermieters die Wohnung untervermietet oder die Wohnung grob vernachlässigt. Natürlich kann es auch Gründe für eine Kündigung von Mieterseite geben, zum Beispiel, wenn der Vermieter dem Mieter nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglicht. Beispiel: Der Einzug ist nicht zum vereinbarten Termin möglich und verschiebt sich durch Bauarbeiten immer weiter.
Eine außerordentliche Kündigung mit Frist erlaubt zum Beispiel die Vorschrift des § 555e BGB: Der Vermieter hat Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, die der Mieter gesetzlich dulden müsste, die er aber nicht akzeptieren will (weil zum Beispiel dadurch die Miete steigt). In diesem Fall hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Erhalt der Modernisierungsankündigung folgt.

Was passiert, wenn der Mieter vorzeitig auszieht?
Wenn der Mieter einfach vorzeitig aus der Wohnung auszieht und nicht mehr weiter zahlt, ohne einen Grund für eine außerordentliche Kündigung zu haben, hat der Vermieter in der Regel Anspruch auf Schadensersatz. Denn der Mieter ist verpflichtet, bis zum Ende der Vertragsdauer die Miete zu bezahlen. Dieser Anspruch des Vermieters erlischt erst dann, wenn jemand anders einzieht und die Miete bezahlt. Übrigens ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter bei Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. In beiderseitigem Einvernehmen kann so etwas natürlich immer ausgehandelt werden.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxishinweis: Durch die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages können Sie sich als Vermieter Vorteile sichern, etwa, wenn Sie bereits wissen, dass Sie die Wohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt für den Eigenbedarf nutzen möchten. Wir informieren Sie, was Sie beim Abschluss Ihres befristeten Mietvertrags beachten müssen, damit dieser zulässig ist und Sie nicht später eine böse Überraschung erleben.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor


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Keine besondere Nachforschungspflichten der Erben beim Immobilienverkauf!

Fällt eine Immobilie in einen Nachlass und wird durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen sie den potenziellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften sie bei zulässig ausgeschlossener Gewährleistung nicht (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2019 – 24 U 124/17 – nicht rechtskräftig).

Unser Praxishinweis: Der Sachverhalt zeigt, dass häufig eine Gesamtbetrachtung aus erbrechtlichem und immobilienrechtlichem Blickwinkel erforderlich ist. Dabei unterstützen wir Sie.

Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht sowie Testamentsvollstrecker (Nachlassabwicklungen)

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Eigenbedarfskündigung zwecks Nutzung als Ferienwohnung zulässig!

Sachverhalt: Der Vermieter einer 5-Zimmer-Wohnung in bevorzugter Lage in Wiesbaden verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung.

Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, ist seit Langem im Familienbesitz und im Wege der Erbfolge auf die drei Kinder des Vermieters übergegangen. Dem Vermieter steht ein Nießbrauchsrecht zu.

Der Vermieter lebt in Finnland, ebenso seine drei Kinder, die ihrerseits insgesamt sechs Kinder haben. Zwei der Wohnungen in dem Haus nutzen der Vermieter und seine Kinder für gelegentliche Aufenthalte in Wiesbaden. Zweimal jährlich finden dort für jeweils ein bis zwei Wochen Familientreffen statt. Insgesamt hat die Familie eine starke Bindung zu Wiesbaden.

Im August 2014 erklärte der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Er benötige eine weitere Wohnung in dem Haus für die Familien seiner Kinder, um deren Aufenthalte in Wiesbaden sicherzustellen. Die bisher hierzu von seinen Kindern und deren Familien genutzte Dachgeschosswohnung sei für sechs Erwachsene und vier Kinder zu klein. Zudem würden nach der Familienplanung für die nächsten Jahre weitere vier (Enkel-)Kinder erwartet.

Wegen der mehrere Generationen übergreifenden Beziehung der Familie zu Wiesbaden und der über Generationen wiederkehrenden Aufenthalte der Familie in Wiesbaden liege ein zulässiger Eigenbedarf vor. Dieser sei nach der individuellen Lebensgestaltung des Vermieters und seiner Familie auch nicht überhöht.

Entscheidung: Der geltend gemachte Eigenbedarf ist begründet. Die Kündigung ist wirksam.

Die Kinder und Enkel des Vermieters sind Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter kann daher die Eigenbedarfskündigung auf die beabsichtigte Nutzung der Wohnung durch diese Personen stützen.

Die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweit- und Ferienwohnung stellt einen zulässigen Eigenbedarf dar. Ein Benötigen der Räume als Wohnung setzt nicht voraus, dass der Vermieter oder eine sonstige Bedarfsperson in der Wohnung den Lebensmittelpunkt begründen will. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Eigennutzungswunsch von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen wird und nicht rechtsmissbräuchlich ist. Dies ist hier der Fall.

Angesichts der besonderen Verbundenheit des Vermieters und seiner Familie mit Wiesbaden und mit dem dortigen, schon seit langer Zeit im Eigentum der Familie stehenden Anwesen sowie angesichts der Größe der Familie und deren wirtschaftlicher Verhältnisse ist der Eigennutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen und nicht missbräuchlich. Insbesondere ist der geltend gemachte Wohnbedarf nicht weit überhöht.

(BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 186/17)

Unser Praxishinweis: Die Entscheidung des Eigentümers über die Art der Nutzung seines Eigentums ist von den Gerichten zu respektieren; eigene Zweckmäßigkeitsüberlegungen des Gerichts müssen unterbleiben. Erforderlich ist eine Abwägung der jeweiligen Interessen und eine Prüfung von Härtegründen im Einzelfall. Der Vermieter sollte neben dem Eigenbedarf im Rechtsstreit seine besonderen Interessen gerade an dieser Mietwohnung darlegen und im Streitfall beweisen. Der Mieter muss im Rahmen des sog. Härtewiderspruchs seine persönliche Betroffenheit ausführlich darstellen und unter Beweis stellen. Der Vermieter hat den Mieter auf die Möglichkeit des Härtewiderspruchs hinzuweisen; der Mieter darf es auf keinen Fall versäumen, fristgerecht den Härteeinwand zu erheben.

Dem Vermieter ist zu empfehlen, sich rechtzeitig fachanwaltlichen Rat einzuholen, am besten vor der Eigenbedarfskündigung.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:

Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

Rechtsanwalt Norbert Monschau
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Mieter nicht selbst betroffen – Mietminderung möglich, wenn Gastherme nicht ordnungsgemäß funktioniert?

Der Mieter einer Wohnung beschwerte sich, dass die Räume wegen einer defekten Gastherme nicht richtig warm wurden, und minderte die Miete. Die Besonderheit: Der Mieter wohnte gar nicht selbst in der Wohnung, sondern hatte sie einem Familienangehörigen überlassen, der auch die Miete zahlte. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass ein Minderungsrecht schon deshalb nicht bestehe, weil der Mieter die Wohnung gar nicht nutze und demnach nicht in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt sei. Der Vermieter zog vor Gericht und verlangte die volle Miete. Er bekam vor dem Amts- und Landgericht Recht, nicht aber vor dem Bundesgerichtshof (BGH)!

Für die Karlsruher Richter spielt es keine Rolle, ob der Mieter tatsächlich in der Wohnung lebt. Solange das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizanlage Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt oder sie Dritten berechtigt oder unberechtigt überlassen hat. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter durch einen Mangel der Mietsache subjektiv beeinträchtigt wird (BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIIIZR 99/17).

Praxishinweis: Wenn Sie für die Beheizung der Wohnung zu sorgen haben, empfiehlt es sich, während der Heizperiode (1.10. bis zum 30.4.) folgende Raumtemperaturen zu gewährleisten:
Tagsüber (6.00 Uhr bis 0.00 Uhr) in Wohn- und Schlafräumen und in der Küche: 20 C, in Fluren 15 C, in Bädern 22 C; Nachts (0.00 Uhr bis 06.00 Uhr) mindestens 18 C.

Bei Fragen rund um die Immobilie unterstützt Sie:

Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht

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