Schimmelpilz in Mietwohnungen sorgt meist für hefigen Streit zwischen Mieter und Vermieter. Schuld ist immer der andere: Der Vermieter behauptet, der Mieter lüfte oder heize unzureichend, der Mieter meint, der Schimmel sei auf bauliche Mängel zurückzuführen.
Wie kommt es zu Schimmel in der Wohnung?
In geringen Mengen sind Schimmelsporen immer und überall in der Luft vorhanden. Finden sie gute Bedingungen, bildet sich schnell Schimmelpilz. Eine Voraussetzung dafür ist Feuchtigkeit. Die möglichen Ursachen für dauernde Feuchtigkeit in Gebäuden sind allerdings vielfältig. Dazu gehören Baumängel wie Kältebrücken, nicht fachgerecht installierte Dachgauben und Dachfenster oder in Mauern aufsteigende Feuchtigkeit.
Das Verhalten der Bewohner ist eine weitere mögliche Ursache. In modernen, gut gedämmten Wohnungen kann die feuchte Luft nicht mehr entweichen und muss daher durch häufigeres Lüften entfernt werden. Mancher realisiert dies nicht, und auch in sanierten Altbauten wird oft viel zu wenig gelüftet. Schimmelursachen können auch dauernd gekippte Fenster, allzu sparsames Heizen oder eine drastische Nachtabsenkung sein, die für Kondenswasser auf glatten Flächen und Wänden sorgt. Oft wirken auch mehrere Schimmelursachen zusammen.
Luftfeuchtigkeit in Wohnungen entsteht durch Kochen, Duschen, Wäschewaschen, Zimmerpflanzen, Aquarien und nicht zuletzt durch unseren Atem. Ein Vier-Personen-Haushalt etwa produziert 12 Liter Feuchtigkeit in Form von Wasserdampf pro Tag. Bad, Küche und Schlafzimmer sind die überwiegend gefährdeten Zimmer. In vielen Neubauten kommt die Restfeuchte des Betons hinzu, der heute meist nicht völlig durchgetrocknet ist, bevor das Gebäude bezogen wird.
Welche Folgen hat Schimmel?
Schimmel verursacht unter anderem Allergien und Atemwegserkrankungen. Er schädigt auch die Mietwohnung. Tapeten und Putz werden zersetzt, Holzteile weichen auf, und setzen sich Feuchtigkeit und Schimmel in irgendwelchen Dämmschichten fest, verlieren diese ihre Wirkung und verwandeln sich in Sondermüll. Begünstigt wird die Schimmelbildung durch moderne Dämmungen und Thermofenster – denn hier findet kein Luftaustausch mehr statt.
Wie ist Schimmel rechtlich zu beurteilen?
Sobald Schimmelbefall erhebliche Formen annimmt, ist er im Mietrecht immer als Sachmangel der Mietwohnung anzusehen. Der Mieter hat also zuerst einmal die Pflicht, die Existenz des Problems dem Vermieter unverzüglich zu melden. Ansonsten kann er keinerlei Ansprüche geltend machen und muss ggf. für Folgeschäden aufkommen, die entstehen, weil der Vermieter nicht rechtzeitig reagieren konnte. Der Vermieter ist in der Pflicht, sich um die Beseitigung des Problems zu kümmern. Denn er muss eine vertragsgerechte und zum Wohnen geeignete Wohnung ohne gesundheitliche Gefahren für den Mieter bereit stellen. Erheblicher Schimmelbefall kann den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Wer im Endeffekt die Kosten trägt, ist jedoch eine Frage, über die oft vehement vor Gericht gestritten wird.
Wer muss was beweisen?
Vor Gericht gilt unabhängig vom Kläger: Bei unklarer Schimmelursache ist zunächst der Vermieter beweispflichtig dafür, dass die Ursache für den Schimmel nicht in baulichen Mängeln liegt. Ist dieser Beweis erbracht, stellt sich die Frage, ob der Mieter beweisen kann, dass er den Schimmel nicht durch falsches Lüften und Heizen verursacht hat. Diese Verteilung der Beweislast ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) in Karlsruhe (Az. XII ZR 272/97). Oft ist es naturgemäß schwierig, solche Beweise zu erbringen. Dies führt dazu, dass in Schimmel-Verfahren oft teure Sachverständige eingesetzt werden und es schließlich zu einer Aufteilung des Schadens oder zu einem Vergleich kommt.
Wie hoch darf eine Mietminderung sein?
Um wie viel Prozent Mieter bei Schimmelbefall ihre Miete mindern dürfen, hängt von der Ausdehnung des Schimmelbefalls ab. Mietminderungstabellen sind nur eine ungefähre Orientierungshilfe, denn jeder Fall ist anders und die Gerichte sind nicht an die Urteile anderer Gerichte gebunden. Einige Beispiele: Bei Schimmel in allen Zimmern einer Wohnung, im Schlafzimmer mit einem 70 cm breiten Streifen vom Boden bis zur Zimmerdecke, gestand das Landgericht Hamburg der Mieterin eine Minderung der Bruttowarmmiete um 25 Prozent zu (LG Hamburg, Urteil vom 17.9.2009 – 307 S 39/09).
Bei einer Schimmelbildung an den unteren Silikonfugen aller Fenster einer 95 qm-Wohnung hielt das Amtsgericht Köln eine Mietminderung von sieben Prozent für gerechtfertigt (AG Köln, Urteil vom 21.7.2011 – 222 C 25/10).
20 Prozent waren es bei einer Wohnung, bei der alle Außenwände von Schimmel befallen waren. Wegen des Wohnungszuschnitts war ein sinnvolles Aufstellen der Möbel ohne Nutzung der Außenwände fast unmöglich (AG Köpenick, Urteil vom 8.2.2001 – 17 C 475/00).
Hat der Mieter eine Heiz- oder Lüftungspflicht?
Mieter sind nicht gesetzlich verpflichtet, in bestimmter Weise zu heizen oder zu lüften. Aber: Sie haben aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, mit dem Mietobjekt sorgsam umzugehen und es vor Schaden zu bewahren. Ein Mieter, der also den Winter auf Mallorca verbringt und in seiner Wohnung in München die Heizung abschaltet, wird für die Folgen einstehen müssen – für durchgefrorene Rohre und Überschwemmungen ebenso wie für Schimmel an den Wänden. Die Frage ist allerdings: Was kann man in einem normalen Mietverhältnis bei üblicher Wohnungsnutzung verlangen?
Was bedeutet Stoßlüften?
Unter Stoßlüften versteht man das weite Öffnen aller Fenster der Wohnung gleichzeitig. Zur Vermeidung von Schimmel wird empfohlen, dies mehrmals täglich zu wiederholen. Die Fenster für längere Zeiträume gekippt zu lassen, begünstigt eher die Schimmelbildung, da die Wohnung auskühlt.
Darf der Vermieter einen “Lüftungs-Marathon” verlangen?
In einem Verfahren vor dem Landgericht Berlin ging es um die Frage, ob der Vermieter vom Mieter verlangen kann, mindestens sechsmal am Tag Stoßzulüften. Der Mieter hatte von der Vermieterin die Beseitigung des Schimmels gefordert, der sich in der Nähe der neuen, besonders gut isolierenden Kunststofffenster gebildet hatte. Einem Sachverständigen zufolge hätte man in dieser Wohnung mehr als sechsmal täglich Stoßlüften müssen, um die Luftfeuchtigkeit loszuwerden. Die Vermieterin hielt dies für zumutbar. Außerdem habe sie dem Mieter nach dem Fensteraustausch ein Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften überreicht. Ihrer Meinung nach müsse die Anzahl der Lüftungsaktionen auch von der Anzahl der Bewohner abhängig sein.
Das Gericht war anderer Ansicht. Der vom Sachverständigen ermittelte Lüftungsaufwand sei nicht zumutbar. Es sei unerheblich, wie viele Personen in der Wohnung wohnten, solange diese nicht überbelegt sei. Schimmel sei immer ein Sachmangel der Mietwohnung, daher könne hier die Miete gemindert und die Beseitigung des Schimmels verlangt werden (LG Berlin, Urteil vom 15.4.2016 – 65 S 400/15).
Andere Gerichte haben in älteren Urteilen entschieden, dass zwei- bis dreimaliges Stoß- bzw. Querlüften dem Mieter zumutbar ist (OLG Frankfurt – 19 U 7/99; LG Hamburg – 16 S 122/87).
Wann ist eine Mietminderung ein Grund für eine Kündigung durch den Vermieter?
Eine Mietminderung birgt die Gefahr, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein kann, wenn die Mietminderung nicht gerechtfertigt war und der Mietrückstand infolge der Minderung den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht. Ausreichend ist auch ein Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete.
Am 11.7.2012 hat der Bundesgerichtshof entsprechend entschieden. Im damals verhandelten Fall hatte der Mieter die Miete gemindert, weil er fest von Baumängeln als Ursache für den Schimmelbefall ausging. Ein Sachverständiger kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die Schuld beim Mieter lag, der zu wenig geheizt und gelüftet hatte. Da der Mietrückstand infolge der Minderung den kritischen Betrag überschritten hatte, war eine fristlose Kündigung erlaubt (BGH – VIII ZR 138/11).
Wann darf der Mieter wegen Schimmel fristlos kündigen?
Schimmel ist für den Mieter dann ein Grund für eine fristlose Kündigung, wenn er ein solches Ausmaß angenommen hat, dass bereits gesundheitliche Beeinträchtigungen bestehen (AG Charlottenburg, Urteil vom 9.7.2007 – 203 C 607/06) oder zumindest ernsthaft zu befürchten sind.
Aber: Auch in einem solchen Fall muss der Mieter zunächst den Schimmelbefall melden und vom Vermieter mit Fristsetzung die Beseitigung fordern. Eine solche Abmahnung ist nicht entbehrlich (BGH, Urteil vom 18.4.2007 – VIII ZR 182/06). Eine Gesundheitsgefahr kann im Streitfall nur durch ein Gutachten nachgewiesen werden, das auch die Giftigkeit verschiedener Schimmelarten berücksichtigt – denn nicht jeder Schimmel ist gleich.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)
Unser Praxishinweis:
Streitigkeiten um Schimmel bzw. Wohnungsfeuchtigkeit erfordern oft teure Sachverständigengutachten und enden nicht immer mit einer eindeutigen Zahlungspflicht einer Partei. Denn vielfach beruht die Feuchtigkeit auf mehreren Ursachen, die in der Sphäre beider Mietvertragsparteien liegen. Mieter verkennen oft, dass sie für eine behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung aufgrund von Schimmel voll in der Beweispflicht stehen. Ein ärztliches Attest reicht oftmals nicht aus, diesen Beweis zu führen. Wichtig ist für beide Seiten, sich bei allen geplanten “Maßnahmen” rechtzeitig durch einen Fachanwalt für Mietrecht, der die Chancen im Einzelfall abschätzen kann, beraten zu lassen.
Ihr Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht