Einbändiger Großkommentar zur Zivilprozessordnung, der jährlich erscheint. Insgesamt befindet sich die Neuauflage auf dem Gesetzes- und Bearbeitungsstand vom 1. März 2018.
10. Auflage 2018. Buch. 3300 S. Hardcover
Luchterhand ISBN 978-3-472-09556-9
Zielgruppe:
Rechtsanwälte, Syndikusanwälte, Richter, Rechtspfleger, Hochschullehrer, Referendare, Studenten
Gewappnet sein für den Zivilprozess.
Mehrere Erben eines Verstorbenen bilden eine sogenannte Erbengemeinschaft, die das “Erbe”, den Nachlass, gemeinsam verwaltet. Dabei kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten über Rechte und Pflichten.
Der Fall: Ein Mann setzte in seinem Testament seinen Sohn und seine Tochter zu jeweils hälftigen Erben ein. Seinem Sohn hatte er zudem eine Vollmacht für sein Bankkonto erteilt, die auch über den Tod hinaus gelten sollte. Die Tochter widerrief diese Vollmacht jedoch gegenüber der Bank und teilte mit, dass in Zukunft nur beide Erben gemeinsam über das Konto verfügen sollten. Dies bestätigte die Bank auch. Trotzdem wurden in der Folgezeit Überweisungen vorgenommen, die allein der Bruder veranlasst hatte. Seine Schwester verlangte daraufhin das Geld von der Bank zurück.
Die Gerichtsentscheidung: Das Gericht entschied, dass eine Autorisierung der Zahlungen alleine durch den Bruder nicht ausreichend war. Als Miterbe konnte er über das Konto nur verfügen, wenn der andere Miterbe – also seine Schwester – die Zustimmung erteilt. Die Richter folgten zudem nicht dem Argument der Bank, dass sich die Schwester rechtsmissbräuchlich verhalten würde, weil die Zahlungen dazu gedient hätten, ohnehin fällige Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen. Die ordnungsgemäße Verwaltung des Nachlasses kann von einem Dritten – wie der Bank – nicht eingefordert werden (LG Aachen, Urt. v. 18.01.2018 – 1 O 138/16).
Unser Praxishinweis: Die Verwaltung des Nachlasses steht allen Miterben gemeinschaftlich zu. Forderungen, die zum Nachlass gehören, können daher grundsätzlich nur von allen Erben der Erbengemeinschaft gemeinsam geltend gemacht werden. Einzelnen Miterben steht zwar das alleinige Forderungsrecht zu, jedoch müssen sie die Leistung an alle Miterben der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich verlangen. Jeder Miterbe ist hierbei zur Mitwirkung verpflichtet. Besondere Probleme ergeben sich, wenn Immobilien vererbt wurden. Dann ist es wichtig, sich frühzeitig über die Rechtslage zu informieren, um keine Fehler zu machen, die teuer sein können.
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Norbert Monschau, Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Familienrecht, Testamentsvollstrecker (DVEV)
Wohnungseigentümer, die ihr Badezimmer modernisieren und dabei den Boden unter Eingriff in den Estrich erneuern, sind gegenüber den anderen Wohnungseigentümern nicht verpflichtet, den Trittschallschutz über das Niveau hinaus zu verbessern, das zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung galt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.03.2018 entschieden (V ZR 276/16).
Verbesserung des Trittschallschutzes nach Badmodernisierung verlangt
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage wurde 1990 errichtet. Die Wohnung der Beklagten liegt über der der Klägerin. Bei einer Modernisierung ihres Badezimmers im Jahr 2012 ließen die Beklagten den Estrich vollständig entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Ferner wurden der Fliesenbelag sowie sämtliche Sanitärobjekte erneuert und eine Steigleitung unter Putz verlegt. Die Klägerin behauptete, der Schallschutz habe sich durch die Baumaßnahme verschlechtert, und verlangte, dass die Beklagten bestimmte, näher konkretisierte Schallschutzmaßnahmen vornehmen. Hilfsweise wollte sie der Sache nach erreichen, dass die Beklagten ein Schallschutzniveau herstellen, das dem technischen Stand zur Zeit der Sanierung im Jahr 2012 entspricht (Trittschallschutz gemäß Schallschutzstufe III der Richtlinie VDI 4100:2012-10: <=37 dB, hilfsweise Schallschutzstufe II der genannten Richtlinie: <= 44 dB).
Landgericht: Beklagte müssen den Trittschall auf 46 dB begrenzen
Das Amtsgericht gab der Klage nur insoweit statt, als die Beklagten eine Trittschalldämmung und einen schwimmenden Estrich nach näheren Vorgaben wiederherstellen sollten. Auf die Berufung der Klägerin änderte das Landgericht das Urteil und verurteilte die Beklagten, durch geeignete bauliche Maßnahmen im Bereich des Badezimmers dafür zu sorgen, dass der Trittschall 46 dB (gemäß Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989) nicht übersteigt. Dagegen legte die Klägerin Revision ein und verfolgte damit ihre weitergehenden Hilfsanträge.
BGH: Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG für Klägerin durch Eingriff in Estrich?
Der BGH hat die Revision zurückgewiesen. Das Landgericht habe weitergehende Ansprüche der Klägerin gemäß § 15 Abs. 3 WEG ohne Rechtsfehler verneint. Dabei sei davon auszugehen gewesen, dass der Estrich der Dämmung und Isolierung diente und daher Teil des Gemeinschaftseigentums war. Infolgedessen hätten die Beklagten ohne Zustimmung der Klägerin eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG vorgenommen, indem sie den Estrich entfernt und den Bodenaufbau sodann erneuert haben. Welche Pflichten bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes zu beachten seien, ergebe sich aus § 14 Nr. 1 WEG. Danach sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse. Entscheidend war daher laut BGH, ob der Klägerin ein solcher Nachteil entstanden ist.
Bei Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheidet das Gewicht des Eingriffs über die maßgeblichen Schallschutzanforderungen
Der BGH weist darauf hin, dass er bereits in der Vergangenheit geklärt habe, dass sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach den Mindestanforderungen der DIN 4109 in der zur Zeit der Gebäudeerrichtung geltenden Ausgabe richtet, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird (etwa Parkett statt Teppichboden), also das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird. Ausdrücklich offen geblieben sei bislang aber, ob dieselben Maßstäbe gelten, wenn bei der Erneuerung des Bodenbelags auch (wie hier) in den Estrich oder in die Geschossdecke eingegriffen wird. Zu trennen seien dabei zwei Fragen: Erstens sei zu klären, ob für den Schallschutz die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Vorgaben heranzuziehen sind, und zweitens, welchen konkreten technischen Vorgaben das zu gewährende Schallschutzniveau zu entnehmen sei. Der BGH hat nun zur ersten Frage entschieden, dass es sich nach dem Gewicht des Eingriffs in die Gebäudesubstanz richte, ob die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden technischen Anforderungen an den Schallschutz einschlägig sind.
Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung zu besserem Schallschutz
Laut BGH ergibt sich allein aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen werde, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornehme, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer “Ertüchtigung” verpflichtet.
Bei erheblichen Eingriffen sind aber aktuelle technische Vorgaben maßgeblich
Werde allerdings – etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau – in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, entstehe bei den übrigen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums insgesamt die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet werden.
Bei typischen Sanierungsmaßnahmen kommt es auf den Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung an
Dagegen könne bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich seien. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handele es sich in aller Regel auch dann, wenn – wie hier – bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird.
Klägerin kann keinen besseren Trittschallschutz verlangen
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung der Schallschutzwerte sei danach derjenige der Gebäudeerrichtung, so der BGH. Die oben angesprochene zweite Frage nach dem konkret einzuhaltenden Schallschutzniveau (auf dem technischen Stand bei Gebäudeerrichtung) stelle sich hier nicht mehr, weil die Verurteilung der Beklagten zur Einhaltung der (über die Mindeststandards hinausgehenden) in Beiblatt 2 zur DIN 4109 aus dem Jahr 1989 vorgeschlagenen erhöhten Schallschutzwerte rechtskräftig geworden ist. Ein darüber hinausgehendes Schallschutzniveau auf der Grundlage der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahr 2012 könne die Klägerin jedenfalls nicht beanspruchen.
(Quelle: FD-MietR 2018, 403171, beck-online)
Unser Praxishinweis: Der BGH führt seine bisherige Rechtsprechung fort. Bei erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz müssen die aktuellen technischen Vorgaben und Schallschutzwerte der DIN 4109 beachtet werden. Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung – oder der gleichzeitigen – Modernisierung des Sondereigentums dienen, kann kein verbessertes Schallschutzniveau verlangt werden; dann sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich. Wenn also z. B. in einer Eigentumswohnung der vorhandene Teppichboden durch Parkett ersetzt wird, beurteilt sich der Schallschutz nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109. Es gibt nämlich keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen Trittschallschutzes, der die Mindestanforderungen überschreitet. Darauf hatte der BGH bereits in einer früheren Entscheidung hingewiesen (BGH, Urteil vom 01.06.2012 − V ZR 195/11, NJW 2012, 2725). Der Wohnungseigentümer entscheidet selbst, auf welche Art und Weise er den ursprünglichen Trittschallschutz wiederherstellt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.07.2001 – 3 Wx 120/01, ZWE 2001, 616).
Ihr Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Schimmelpilz in Mietwohnungen sorgt meist für hefigen Streit zwischen Mieter und Vermieter. Schuld ist immer der andere: Der Vermieter behauptet, der Mieter lüfte oder heize unzureichend, der Mieter meint, der Schimmel sei auf bauliche Mängel zurückzuführen.
Wie kommt es zu Schimmel in der Wohnung?
In geringen Mengen sind Schimmelsporen immer und überall in der Luft vorhanden. Finden sie gute Bedingungen, bildet sich schnell Schimmelpilz. Eine Voraussetzung dafür ist Feuchtigkeit. Die möglichen Ursachen für dauernde Feuchtigkeit in Gebäuden sind allerdings vielfältig. Dazu gehören Baumängel wie Kältebrücken, nicht fachgerecht installierte Dachgauben und Dachfenster oder in Mauern aufsteigende Feuchtigkeit.
Das Verhalten der Bewohner ist eine weitere mögliche Ursache. In modernen, gut gedämmten Wohnungen kann die feuchte Luft nicht mehr entweichen und muss daher durch häufigeres Lüften entfernt werden. Mancher realisiert dies nicht, und auch in sanierten Altbauten wird oft viel zu wenig gelüftet. Schimmelursachen können auch dauernd gekippte Fenster, allzu sparsames Heizen oder eine drastische Nachtabsenkung sein, die für Kondenswasser auf glatten Flächen und Wänden sorgt. Oft wirken auch mehrere Schimmelursachen zusammen.
Luftfeuchtigkeit in Wohnungen entsteht durch Kochen, Duschen, Wäschewaschen, Zimmerpflanzen, Aquarien und nicht zuletzt durch unseren Atem. Ein Vier-Personen-Haushalt etwa produziert 12 Liter Feuchtigkeit in Form von Wasserdampf pro Tag. Bad, Küche und Schlafzimmer sind die überwiegend gefährdeten Zimmer. In vielen Neubauten kommt die Restfeuchte des Betons hinzu, der heute meist nicht völlig durchgetrocknet ist, bevor das Gebäude bezogen wird.
Welche Folgen hat Schimmel?
Schimmel verursacht unter anderem Allergien und Atemwegserkrankungen. Er schädigt auch die Mietwohnung. Tapeten und Putz werden zersetzt, Holzteile weichen auf, und setzen sich Feuchtigkeit und Schimmel in irgendwelchen Dämmschichten fest, verlieren diese ihre Wirkung und verwandeln sich in Sondermüll. Begünstigt wird die Schimmelbildung durch moderne Dämmungen und Thermofenster – denn hier findet kein Luftaustausch mehr statt.
Wie ist Schimmel rechtlich zu beurteilen?
Sobald Schimmelbefall erhebliche Formen annimmt, ist er im Mietrecht immer als Sachmangel der Mietwohnung anzusehen. Der Mieter hat also zuerst einmal die Pflicht, die Existenz des Problems dem Vermieter unverzüglich zu melden. Ansonsten kann er keinerlei Ansprüche geltend machen und muss ggf. für Folgeschäden aufkommen, die entstehen, weil der Vermieter nicht rechtzeitig reagieren konnte. Der Vermieter ist in der Pflicht, sich um die Beseitigung des Problems zu kümmern. Denn er muss eine vertragsgerechte und zum Wohnen geeignete Wohnung ohne gesundheitliche Gefahren für den Mieter bereit stellen. Erheblicher Schimmelbefall kann den Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Wer im Endeffekt die Kosten trägt, ist jedoch eine Frage, über die oft vehement vor Gericht gestritten wird.
Wer muss was beweisen?
Vor Gericht gilt unabhängig vom Kläger: Bei unklarer Schimmelursache ist zunächst der Vermieter beweispflichtig dafür, dass die Ursache für den Schimmel nicht in baulichen Mängeln liegt. Ist dieser Beweis erbracht, stellt sich die Frage, ob der Mieter beweisen kann, dass er den Schimmel nicht durch falsches Lüften und Heizen verursacht hat. Diese Verteilung der Beweislast ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) in Karlsruhe (Az. XII ZR 272/97). Oft ist es naturgemäß schwierig, solche Beweise zu erbringen. Dies führt dazu, dass in Schimmel-Verfahren oft teure Sachverständige eingesetzt werden und es schließlich zu einer Aufteilung des Schadens oder zu einem Vergleich kommt.
Wie hoch darf eine Mietminderung sein?
Um wie viel Prozent Mieter bei Schimmelbefall ihre Miete mindern dürfen, hängt von der Ausdehnung des Schimmelbefalls ab. Mietminderungstabellen sind nur eine ungefähre Orientierungshilfe, denn jeder Fall ist anders und die Gerichte sind nicht an die Urteile anderer Gerichte gebunden. Einige Beispiele: Bei Schimmel in allen Zimmern einer Wohnung, im Schlafzimmer mit einem 70 cm breiten Streifen vom Boden bis zur Zimmerdecke, gestand das Landgericht Hamburg der Mieterin eine Minderung der Bruttowarmmiete um 25 Prozent zu (LG Hamburg, Urteil vom 17.9.2009 – 307 S 39/09).
Bei einer Schimmelbildung an den unteren Silikonfugen aller Fenster einer 95 qm-Wohnung hielt das Amtsgericht Köln eine Mietminderung von sieben Prozent für gerechtfertigt (AG Köln, Urteil vom 21.7.2011 – 222 C 25/10).
20 Prozent waren es bei einer Wohnung, bei der alle Außenwände von Schimmel befallen waren. Wegen des Wohnungszuschnitts war ein sinnvolles Aufstellen der Möbel ohne Nutzung der Außenwände fast unmöglich (AG Köpenick, Urteil vom 8.2.2001 – 17 C 475/00).
Hat der Mieter eine Heiz- oder Lüftungspflicht?
Mieter sind nicht gesetzlich verpflichtet, in bestimmter Weise zu heizen oder zu lüften. Aber: Sie haben aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, mit dem Mietobjekt sorgsam umzugehen und es vor Schaden zu bewahren. Ein Mieter, der also den Winter auf Mallorca verbringt und in seiner Wohnung in München die Heizung abschaltet, wird für die Folgen einstehen müssen – für durchgefrorene Rohre und Überschwemmungen ebenso wie für Schimmel an den Wänden. Die Frage ist allerdings: Was kann man in einem normalen Mietverhältnis bei üblicher Wohnungsnutzung verlangen?
Was bedeutet Stoßlüften?
Unter Stoßlüften versteht man das weite Öffnen aller Fenster der Wohnung gleichzeitig. Zur Vermeidung von Schimmel wird empfohlen, dies mehrmals täglich zu wiederholen. Die Fenster für längere Zeiträume gekippt zu lassen, begünstigt eher die Schimmelbildung, da die Wohnung auskühlt.
Darf der Vermieter einen “Lüftungs-Marathon” verlangen?
In einem Verfahren vor dem Landgericht Berlin ging es um die Frage, ob der Vermieter vom Mieter verlangen kann, mindestens sechsmal am Tag Stoßzulüften. Der Mieter hatte von der Vermieterin die Beseitigung des Schimmels gefordert, der sich in der Nähe der neuen, besonders gut isolierenden Kunststofffenster gebildet hatte. Einem Sachverständigen zufolge hätte man in dieser Wohnung mehr als sechsmal täglich Stoßlüften müssen, um die Luftfeuchtigkeit loszuwerden. Die Vermieterin hielt dies für zumutbar. Außerdem habe sie dem Mieter nach dem Fensteraustausch ein Merkblatt zum richtigen Heizen und Lüften überreicht. Ihrer Meinung nach müsse die Anzahl der Lüftungsaktionen auch von der Anzahl der Bewohner abhängig sein.
Das Gericht war anderer Ansicht. Der vom Sachverständigen ermittelte Lüftungsaufwand sei nicht zumutbar. Es sei unerheblich, wie viele Personen in der Wohnung wohnten, solange diese nicht überbelegt sei. Schimmel sei immer ein Sachmangel der Mietwohnung, daher könne hier die Miete gemindert und die Beseitigung des Schimmels verlangt werden (LG Berlin, Urteil vom 15.4.2016 – 65 S 400/15).
Andere Gerichte haben in älteren Urteilen entschieden, dass zwei- bis dreimaliges Stoß- bzw. Querlüften dem Mieter zumutbar ist (OLG Frankfurt – 19 U 7/99; LG Hamburg – 16 S 122/87).
Wann ist eine Mietminderung ein Grund für eine Kündigung durch den Vermieter?
Eine Mietminderung birgt die Gefahr, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein kann, wenn die Mietminderung nicht gerechtfertigt war und der Mietrückstand infolge der Minderung den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht. Ausreichend ist auch ein Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete.
Am 11.7.2012 hat der Bundesgerichtshof entsprechend entschieden. Im damals verhandelten Fall hatte der Mieter die Miete gemindert, weil er fest von Baumängeln als Ursache für den Schimmelbefall ausging. Ein Sachverständiger kam jedoch zu dem Ergebnis, dass die Schuld beim Mieter lag, der zu wenig geheizt und gelüftet hatte. Da der Mietrückstand infolge der Minderung den kritischen Betrag überschritten hatte, war eine fristlose Kündigung erlaubt (BGH – VIII ZR 138/11).
Wann darf der Mieter wegen Schimmel fristlos kündigen?
Schimmel ist für den Mieter dann ein Grund für eine fristlose Kündigung, wenn er ein solches Ausmaß angenommen hat, dass bereits gesundheitliche Beeinträchtigungen bestehen (AG Charlottenburg, Urteil vom 9.7.2007 – 203 C 607/06) oder zumindest ernsthaft zu befürchten sind.
Aber: Auch in einem solchen Fall muss der Mieter zunächst den Schimmelbefall melden und vom Vermieter mit Fristsetzung die Beseitigung fordern. Eine solche Abmahnung ist nicht entbehrlich (BGH, Urteil vom 18.4.2007 – VIII ZR 182/06). Eine Gesundheitsgefahr kann im Streitfall nur durch ein Gutachten nachgewiesen werden, das auch die Giftigkeit verschiedener Schimmelarten berücksichtigt – denn nicht jeder Schimmel ist gleich.
(Quelle: Anwalt-Suchservice)
Unser Praxishinweis:
Streitigkeiten um Schimmel bzw. Wohnungsfeuchtigkeit erfordern oft teure Sachverständigengutachten und enden nicht immer mit einer eindeutigen Zahlungspflicht einer Partei. Denn vielfach beruht die Feuchtigkeit auf mehreren Ursachen, die in der Sphäre beider Mietvertragsparteien liegen. Mieter verkennen oft, dass sie für eine behauptete Gesundheitsbeeinträchtigung aufgrund von Schimmel voll in der Beweispflicht stehen. Ein ärztliches Attest reicht oftmals nicht aus, diesen Beweis zu führen. Wichtig ist für beide Seiten, sich bei allen geplanten “Maßnahmen” rechtzeitig durch einen Fachanwalt für Mietrecht, der die Chancen im Einzelfall abschätzen kann, beraten zu lassen.
Ihr Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht