BGH: Mieterhöhung kann nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründet werden!

Zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ist ein 20 Jahre alter Mietspiegel ungeeignet. Das Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, weil ein so alter Mietspiegel keinen Informationsgehalt hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.10.2019 (Az.: VIII ZR 340/18) entschieden.

Vermieter stützte Mieterhöhungsverlangen auf 20 Jahre alten Mietspiegel

Eine Mieterin erhielt 2017 ein Mieterhöhungsverlangen für ihre 79 qm große Wohnung, nach dem die Miete um 60 Euro auf 360 Euro steigen solle. Begründet wurde das seitens des Vermieters mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998. Nachdem die Mieterin nicht zustimmte, ging der Streit durch die Instanzen.

BGH: Mieterhöhung nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründbar

Der BGH hat das Mieterhöhungsverlangen für rechtswidrig erachtet. Grundsätzlich könnten Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den letzten 15 Monaten noch keine Erhöhung gegeben habe. Dies müsse dem Mieter regelmäßig nachvollziehbar anhand eines aktuellen Mietspiegels begründet werden. Der Rückgriff auf einen älteren Mietspiegel sei nur ausnahmsweise zulässig. 20 Jahre alte Daten seien aber keinesfalls mehr geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen.

Vermieter muss anderen Maßstab wählen

Der Wohnwert einer Immobilie unterliege “typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel”. So könne eine Einrichtung, die einmal besonders war, über die Jahre zur Standardausstattung werden. Der Vermieter müsse die Mieterhöhung deshalb anders begründen. Er könne zum Beispiel auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Praxishinweis: Der Gesetzgeber plant mit dem 2. MietNovG die Anforderungen an die Erstellung von Mietspiegeln detaillierter zu regeln (RefE zum 2. MietNovG, 12, 16f.), sodass viele aktuelle und erst Recht veraltete Mietspiegel den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr entsprechen würden. Dann wären die Gemeinden verpflichtet, neue Mietspiegel zu erlassen.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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