Immobilienkauf: Welche Aufklärungspflichten bestehen?

Wann liegt ein Mangel einer Eigentumswohnung vor, über den der Bauträger beim Verkauf aufklären muss? Welche Folgen haben nachteilige oder beeinträchtigende öffentliche Anlagen, die sich in der Nähe der Immobilie befinden? Das OLG Düsseldorf (Urt. v. 21.01.2020 – I-21 U 46/19) hat entschieden, dass eine benachbarte Wertstoffsammelstelle keinen Sachmangel und keine diesbezügliche Aufklärungspflicht des Bauträgers begründet.

Der Fall: Die Eheleute hatten 2015 eine rund 140 qm große Vierzimmerwohnung im zweiten Obergeschoss im Jahr 2015 von dem Bauträger in Düsseldorf für rund 550.000 € gekauft. Die Wohnung liegt in einem größeren Neubaugebiet, in dem insgesamt rund 1.800 Wohnungen entstehen sollen.

Auf der anderen Straßenseite gegenüber der Wohnung errichtete die Stadt Düsseldorf eine Containeranlage für Altglas und Altpapier. Dass dies geschehen würde, wussten die Eheleute bei Kaufabschluss nicht. Sie fühlen sich deshalb von dem Bauträger arglistig getäuscht.

Über die Containeranlage wurde zwischen den Parteien nicht gesprochen. Weder aus den Verkaufsprospekten der Beklagten noch aus dem auf der Internetseite der Beklagten befindlichen Werbevideo war eine solche Anlage ersichtlich.

Die Kläger meinten, ihre Wohnung sei wegen der optischen Beeinträchtigungen und Lärm- und Geruchsbelästigungen, die von der Containeranlage ausgingen, rund 30.000 € weniger wert.

Die Entscheidung des Gerichts: Die auf Zahlung eines Teilbetrags in Höhe von 10.000 € gerichtete Klage blieb auch vor dem OLG Düsseldorf ohne Erfolg.

In seinem Urteil führt das Gericht aus, dass eine ökologisch sinnvolle Abfallentsorgung zum urbanen Leben gehört, für das die Eheleute sich mit der Standortwahl ihrer Eigentumswohnung entschieden hätten. Die damit einhergehenden Beeinträchtigungen seien unvermeidbar und hinzunehmen.

Dass in der Nähe der vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt eine Wertstoffsammelstelle errichtet worden ist, begründet keinen Sachmangel der Kaufsache im Sinne von § 437 BGB, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist.

Der Bauträger ist nach Ansicht des Gerichts nicht verpflichtet, den Erwerber der Eigentumswohnung vor Vertragsschluss über die geplante Aufstellung der Wertstoffsammelstelle aufzuklären, wenn es sich um eine für jeden öffentlich zugängliche Information handelt, die jederzeit bei der Stadt abrufbar war. Ungünstige Eigenschaften des Vertragsgegenstands brauchen jedenfalls nicht grundsätzlich ungefragt vom Bauträger offengelegt zu werden.

Aus der Höhe des von den Eheleuten gezahlten Kaufpreises ergebe sich kein anderer Maßstab. Auch in Wohnvierteln mit gehobenen Quadratmeterpreisen müsse die Abfallentsorgung sichergestellt sein.

Die Revision zum BGH hat der Senat nicht zugelassen.

Quelle: OLG Düsseldorf, Pressemitteilung v. 10.02.2020

Unser Praxishinweis: Das Gericht stellt heraus, dass eine in der Nähe einer vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung auf Anweisung der Stadt errichtete Wertstoffsammelstelle keinen Sachmangel der Kaufsache begründet, weil die damit einhergehende Beeinträchtigung als sozialadäquat hinzunehmen ist. Demnach ist ein Bauträger nicht verpflichtet, den Erwerber der Eigentumswohnung vor Vertragsschluss über die geplante Aufstellung der Wertstoffsammelstelle aufzuklären, wenn es sich um eine für jedermann öffentlich zugängliche Information handelt, die jederzeit bei der Stadt abrufbar war.

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