Auswirkungen der COVID19-Pandemie auf Wohnraummietverhältnisse – Erste Fragen und Antworten

Die Ausbreitung des neuartigen SARS-CoV-2-Virus (Covid-19-Pandemie) hat in Deutschland zu ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt, die noch vor wenigen Wochen undenkbar erschienen. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht ist nun überwiegend in Kraft getreten, um eben gerade diese Folgen der Pandemie für die Betroffenen, die Wirtschaft sowie für Gerichte abzufedern. Alle Regelungen gelten grundsätzlich für einen begrenzten Zeitraum und sollen bis zum Ende der derzeitigen Ausnahmesituation die Rückkehr zur bisherigen Rechtslage sichern. Das Gesetz sieht Regelungen zum Schutz von Wohnraum- und Gewerbemietern sowie betroffenen Bürgerinnen und Bürgern in anderen Dauerschuldverhältnissen vor.

Es herrscht derzeit eine große Verunsicherung bei Vermietern und Mietern über die gesetzlichen Neuregelungen und die Rechte und Pflichten im Mietverhältnis betreffend die Auswirkungen der Corona-Pandemie. In vielen Fällen ist neben einer individuellen Rechtsberatung auch ein aktives Vorgehen erforderlich. Nachfolgend haben wir einige der häufigsten Fragen (und deren Beantwortung) aufgeführt. Den Beitrag werden wir fortführen, um Sie aktuell zu informieren.

Sprechen Sie uns gerne an, wenn wir Sie bei Rechtsfragen zur Vermietung und zum Wohnungseigentum in diesen unruhigen Zeiten unterstützen können.

Besteht die Mietzahlungspflicht bei Wohnraummietverhältnissen auch während der Corona-Krise?

Ja, der Mieter muss sich an den Mietvertrag halten und ist verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Daran ändert auch die Neuregelung nichts. Dem Mieter steht wegen der Conora-Situation also kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug, ohne dass es einer Mahnung seitens des Vermieters bedarf. Unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen kann der Mieter auch verpflichtet sein, Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, sofern der Mieter ein Verbraucher ist, sowie Schadenersatz zu zahlen.

Worin besteht der neue Mieterschutz?

Zahlt der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Kündigungsausschluss gilt sowohl für die ordentliche als auch für die außerordentliche Kündigung. Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum angehäuften Mietschulden auszugleichen. Erst danach darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Mietschulden aus dem oben genannten Zeitraum kündigen, soweit die gesetzliche Kündigungsvoraussetzungen vorliegen.

Dem Vermieter bleibt es aber unbenommen, das Mietverhältnis auch während des genannten Zeitraums wegen anderer Gründe zu kündigen, z. B. wegen Eigenbedarfs oder verhaltensbedingter Verstöße gegen den Mietvertrag. Das Gleiche gilt auch für eine Kündigung wegen bereits zuvor entstandener Mietschulden. Soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, kann der Vermieter das Mietverhältnis also vorzeitig beenden.

Welche Nachweise muss bzw. darf der Mieter erbringen, damit der Kündigungsausschluss gilt?

Der Mieter muss den Ursachenzusammenhang zwischen der Nichtzahlung der Miete und der Covid-19-Pandemie glaubhaft machen. Im Streitfall muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit für einen solchen Zusammenhang ergibt. Zur Glaubhaftmachung muss der Mieter entsprechende Nachweise (z. B. Antrag/Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Belege über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall) und eine eidesstattliche Versicherung vorlegen.

Kommt eine Stundung der Miete in Betracht?

Nur der Vermieter als Gläubiger der Mietforderung, kann die Miete stunden. Kann der Mieter seine Miete nicht zahlen und möchte er keine Mietschulden anhäufen, sollte er mit dem Vermieter das Gespräch suchen und eine entsprechende Stundungsvereinbarung schließen. Haben sich die Parteien geeinigt die Miete bis zu einem bestimmten Termin zu stunden, kommt der Mieter mit seiner Leistung regelmäßig nicht in Verzug. Ein gesetzliches Stundungsrecht besteht nicht.

Kann der Wohnraummieter die Miete mindern?

Der Mieter ist nur dann zur Minderung der Miete berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt.

Fehlende Einnahmen auf Mieterseite begründen keinen Mangel an der Mietsache. Folglich darf der Mieter seine Miete aus diesem Grund nicht mindern.

Eine Corona-Erkrankung des Mieters oder eine Nichtbenutzung der Wohnung wegen einer Quarantäne begründen ebensowenig einen Mietmangel, der zur Mietminderung berechtigten könnte. Grundsätzlich stellt auch die Corona-Erkrankung eines Nachbarn, keinen Mietmangel dar. Alle Mieter können ihre Wohnungen vertragsgemäß nutzen, sofern es keine anderslautenden behördlichen Anordnungen gibt. Eine Mietminderung ist daher grundsätzlich ausgeschlossen.

Was gilt hinsichtlich der Nebenkosten?

Der Zahlungsaufschub gilt auch für die Nebenkosten-Vorauszahlungen, denn sie sind Teil der Miete.
Darüber hinaus ist hinsichtlich der Grundversorgung mit, Strom, Gas etc. folgendes geregelt worden:
Wenn Verbraucher und Kleinstunternehmer ihrer Zahlungspflicht aus einem wesentlichen Dauerschuldverhältnis, welches vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurde, im Zeitraum vom 8. März 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht oder nicht vollständig nachkommen können, steht ihnen ein Leistungsverweigerungsrecht nach Art. 240 § 1 EGBGB-neu zu. Das Gesetz ist allerdings noch nicht in Kraft getreten.

Was unter dem Begriff „wesentliche Dauerschuldverhältnisse“ zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht definiert. Allerdings geht aus der Gesetzesbegründung hervor, dass es sich um Verträge handelt, die Verbraucher und Kleinstunternehmer zur Grundversorgung bzw. zur angemessenen Fortsetzung des Erwerbs abgeschlossen haben. Dies sind beispielsweise Verträge über Pflichtversicherungen, Lieferverträge über Gas, Strom und Wasser, soweit sie zivilvertraglich geregelt sind sowie Telekommunikation. Andere Dauerschuldverhältnisse, die nicht zur Grundversorgung erforderlich sind, fallen nicht unter diese Regelung. Hier besteht die Zahlungspflicht fort.

Können Verbraucher oder Kleinstunternehmer diese Kosten nicht zahlen, müssen sie sich auf ihr Leistungsverweigerungsrecht berufen. Es handelt sich um eine Einrede, die geltend gemacht werden muss. Sollte es zum Streit kommen, müssen die Betroffenen belegen, dass sie aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht zahlen bzw. nur vermindert zahlen können. Hat der Verbraucher oder Kleinstunternehmer sein Leistungsverweigerungsrecht geltend gemacht, können keine sog. Sekundärpflichten wie Schadenersatzpflichten oder Verzugszinsen entstehen.

Aber: Sind die Auswirkungen des Leistungsverweigerungsrechts dem Vertragspartner nicht zumutbar, so gilt es nicht. Auch für Miet- und Pachtverträge ist das Leistungsverweigerungsrecht nicht anwendbar, weil es hierzu spezielle Vorschriften gibt.

Kann der Mieter weiter eine Belegeinsicht für die Nebenkostenabrechnung verlangen?

Es spricht nichts dagegen, dem Mieter weiterhin Belegeinsicht zu gewähren. Die Einsichtnahme hat in der Regel in den Räumen des Vermieters zu erfolgen, sofern das nicht im Einzelfall unzumutbar ist. Dabei sind die Hygiene- und Abstandsregelungen sowie weitere Vorschriften zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie einzuhalten. Soweit möglich sollte die Belegeinsicht in einem geschlossenen Raum erfolgen. Der Vermieter kann sich aber auch dafür entscheiden, Belegeinsicht in der Weise zu gewähren, dass er Kopien oder eine digitale Version zur Verfügung stellt.

Muss der Vermieter Kopien der Belege zur Verfügung stellen und wer trägt die Kosten hierfür?

Da eine Belegeinsicht weiterhin grundsätzlich möglich ist, kann der Vermieter den Mieter darauf verweisen, die Unterlagen in seinen (des Vermieters) Räumen einzusehen. Stellt der Vermieter dem Mieter Kopien der Belege bzw. Dateien hiervon auf Anfrage zur Verfügung, hat der Mieter hierfür die Kosten zu tragen, die nach Auffassung vieler Gerichte mit 0,25 €/Kopie angesetzt werden können.

Will der Vermieter eine Belegeinsicht in seinen Räumlichkeiten vermeiden und bietet daher dem Mieter von sich aus Kopien an, muss er die Kosten hierfür grundsätzlich selber tragen.

Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht

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