BGH: Keine Mietminderung für Baulärm vom Nachbargrundstück

Mit einer aktuellen Entscheidung verfestigt der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung, wonach Bau­lärm vom Nach­barn kein ein­sei­ti­ges Ri­si­ko des Ver­mie­ters dar­stellt.

Der Sachverhalt: Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Bei Vertragsschluss gab es auf dem Nachbargrundstück eine Baulücke, welche vier Jahre später durch einen Neubau gefüllt wurde. Die hierbei entstehenden Staubimmissionen und Baulärm veranlassten die Mieterin zur Mietminderung in Höhe von 10%. Vor dem Landgericht Berlin hatte sie hiermit Erfolg.

Die Entscheidung des Gerichts: Der BGH konnte derzeit keinen Mietmangel feststellen und verwies den Vorgang an das Landgericht zurück. Dabei kritisierten die BGH-Richter, dass das Landgericht das Vorliegen eines Mietmangels nicht geprüft habe. Vielmehr habe es aufgrund von nicht näher belegten “typischen Baustellenemissionen” einen Mangel als selbstverständlich angesehen. Das Risiko einer Veränderung des Umfelds der Wohnung dürfe auch nicht einfach dem Vermieter zugewiesen werden. Soweit – wie hier – der Vertrag selbst keine Regelung für eine Veränderung enthalte, müsse er ergänzend ausgelegt werden. Habe der Vermieter selbst keine rechtliche Handhabe gegen Lärmimmissionen, könne der Mieter sich nicht bei ihm schadlos halten.

Für das weitere Verfahren wiesen die Richter darauf hin, dass der Prüfungsmaßstab dafür, ob hier eine “erhebliche Beeinträchtigung” im Sinne des § 906 BGB vorliege, sich nach mietrechtlichen Grundsätzen und nicht nach dem Immissionsschutzrecht richte. Dieses finde im Verhältnis der Mietparteien keine Anwendung, sondern diene nur der “Konturierung” der Vertragsauslegung.

Ein sogenanntes “Lärmprotokoll” oder Schalldruckmessungen hielt der BGH nicht für notwendig. Der Mieter müsse nicht “das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung” vortragen. Hinreichend konkret dargestellte Mangelfolgen genügten.

BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18

Unser Praxishinweis: Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung fort. Danach kann dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Lärmbelastung bewusst gewesen wäre (vgl. BGH, Urt. v. 29. 04.2015 – VIII ZR 197/14). In der Regel liegt kein Mietmangel vor, wenn auch der Vermieter die Beeinträchtigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

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