WEG-Reform 2020 – Wohnungsmodernisierungsgesetz (WEMoG) am 01.12.2020 in Kraft getreten! –

Das neue Wohnungseigentumsgesetz hat das Licht der Welt erblickt. Es handelt sich um eine weitreichende Gesetzesreform, durch die das Wohnungseigentumsgesetz in wesentlichen Punkten novelliert worden ist. Darüber hinaus wurden auch andere wichtige Vorschriften angepasst.

Wir geben Ihnen nachfolgend einen ersten Überblick:

1. Neue Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG)

  • Die WEG entsteht bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher als Ein-Personen-Gemeinschaft
  • Der teilende Eigentümer kann alleine Beschlüsse fassen und hierdurch die WEG rechtlich verpflichten
  • Die WEG tritt an die Stelle der Wohnungseigentümer und des Verwalters; ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft
  • Der Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung richtet sich nun gegen die WEG

2. Neue Stellung des Verwalters

  • Der Verwalter hat die Stellung eines Geschäftsführers der WEG
  • Im Außenverhältnis hat der Verwalter uneingeschränkte Vertretungsmacht (Ausnahme: Grundstückskauf- oder Darlehensvertrag)
  • Im Innenverhältnis darf der Verwalter nur Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen; diese Geschäftsführungsbefugnis kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer erweitert oder eingeschränkt werden
  • Der Verwalter kann auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit abberufen werden
  • Der Verwalter kann grundsätzlich sein Verwalteramt jederzeit niederlegen
  • Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters mit sog. Sachkundenachweis; es gelten Übergangsvorschriften und Ausnahmeregelungen für Kleinanlagen

3. Neues „Baurecht“

  • Für jede bauliche Veränderung genügt die einfache Beschlussmehrheit
  • Jede bauliche Veränderung muss zuvor beschlossen werden
  • Es besteht ein Zusammenhang von baulicher Veränderung sowie Kosten und Nutzen: Dementsprechend kann man unterscheiden zwischen baulichen Veränderungen, auf die ein Anspruch besteht (z. B. Förderung der Elektromobilität oder Erreichung einer Barrierefreiheit), baulichen Veränderungen, die mehr als zwei Drittel der Eigentümer wünschen oder bei denen sich die Kosten zeitnah amortisieren und schließlich alle übrigen bauliche Veränderungen

4. Neues Versammlungsrecht

  • Die Einladungsfrist beträgt grundsätzlich drei Wochen
  • Jede Versammlung ist beschlussfähig
  • Die Präsenzversammlung bleibt bestehen; die Online-Teilnahme kann beschlossen werden
  • Umlaufbeschlüsse sind auch per E-Mail, Kundenportal oder App möglich
  • Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt
  • Für die Vollmacht genügt grundsätzlich die Textform (z. B. E-Mail)

5. Stärkere Stellung des Verwaltungsbeirats

  • Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende ist der Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter
  • Der Verwaltungsbeirat hat nun die ausdrückliche Aufgabe, den Verwalter nicht nur zu unterstützen, sondern auch ihn zu überwachen

6. Neues Sachenrecht

  • Das WEMoG führt für Stellplätze das Flächeneigentum ein
  • Das Sondereigentum kann sich grundsätzlich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken

7. Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht

  • Mieter von Sondereigentumseinheiten haben einen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Durchführung privilegierter baulicher Veränderungen (z. B. Förderung der Elektromobilität oder Erreichung einer Barrierefreiheit)
  • Mieter von Sondereigentumseinheiten sind verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden
  • Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist nun auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich

Wenn Sie Fragen zum neuen Wohnungseigentumsrecht haben, sprechen Sie uns gerne an!

Norbert Monschau
Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht

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