Wohnraummiete: Ersatzloser Abriss des Badezimmers rechtfertigt keine “Verwertungskündigung”

Ein Ver­mie­ter kann einen Wohnungsmietvertrag nicht kün­di­gen, weil er ein Ne­ben­ge­bäu­de mit dem Ba­de­zim­mer wegen Bau­fäl­lig­keit ab­rei­ßen muss, so der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19. Dies gelte ins­be­son­de­re dann, wenn keine Pläne für eine zu­künf­ti­ge Nut­zung des An­we­sens vor­lie­gen. Eine Kün­di­gung, die eine wirt­schaft­li­che Nut­zung des Grund­stücks in Zu­kunft er­mög­li­chen soll, sei nur dann zu­läs­sig, wenn das Grund­stück an­schlie­ßend tat­säch­lich ver­wer­tet wer­den soll.

Den Mietern eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig wurde gekündigt, weil das Nebengebäude, in dem sich ihr Bad befand, wegen Baufälligkeit abgerissen werden musste. Der Vermieter wollte nicht in ein neues Badezimmer investieren, hatte aber auch keine Pläne mit dem Nachbargrundstück. Bei einer monatlichen Miete von 60 € wollten die Mieter nicht auszuziehen. Der Vermieter versuchte vergeblich, zuletzt vor dem BGH, sie zur Räumung zu bewegen. Ohne Erfolg!

Die Voraussetzungen einer sogenannten “Verwertungskündigung” nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB lägen nicht vor. Ein ersatzloser Abriss sei keine Verwertung. Die Kosten der Wiederherstellung stellten auch keinen erheblichen Nachteil dar, der eine Kündigung rechtfertige. Auch wenn sich der Neubau nicht über die Mieteinnahmen amortisieren lasse, erreiche dieses Manko noch nicht das Gewicht, das dem Interesse der Mieter am Fortbestand der Wohnraummietverhältnisse gleichkäme.

Unser Praxishinweis: Der bloße Abriss leer stehender Wohngebäude ohne Neuaufbau unterfällt nicht § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. schließt aber die Anwendbarkeit des Grundkündigungstatbestandes gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nicht aus. Der Vermieter sollte seine Kündigung hilfsweise auch auf diese Vorschrift stützen. Einzelheiten, siehe Monschau, MietRB (Mietrechtsberater) 2019, 151 ff.: Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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