Immobilienrecht: Marderbefall im Dach verschwiegen – Arglisthaftung des Hausverkäufers!

Wer bei dem Verkauf eines Hauses den Umfang eines bestehenden Mangels wie etwa eines Marderbefalls im Dach nicht vollständig und korrekt beschreibt, kann trotz eines Gewährleistungsausschlusses wegen Arglist auf Schadensersatz haften. Dies entschied das Oberlandesgericht Koblenz (Urt. v. 15.01.2013, Az. 4 U 874/12).

Sachverhalt: Im August 2009 hatte der Kläger von den Beklagten im Landkreis Neuwied ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück erworben. Im Kaufvertrag wurde die Gewährleistung ausgeschlossen. Die beklagten Verkäufer erklärten, ihnen seien keine versteckten Mängel bekannt. Einige Monate später stellte der Kläger fest, dass im Bereich der Speicherdecke die vorhandene Dämmung großflächig durch Marderfraß zerstört und mit Marderkot versetzt war. Der Kläger nahm daraufhin die Beklagten auf Schadensersatz in Höhe von knapp 25.000 Euro in Anspruch und warf ihnen vor, den gravierenden Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Die Beklagten erwiderten, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilerneuert und seien davon ausgegangen, damit sämtliche marderbedingten Schäden beseitigt zu haben.

Die Entscheidung des Gerichts:
Gravierender Umfang der Schäden war offensichtlich!

Das Oberlandesgericht (OLG) ging nach Einbeziehung eines Sachverständigengutachtens davon aus, dass beim Kauf des Hauses die Dachisolierung durch Marderbefall bereits weitgehend zerstört war. Bei der Teilsanierung hätten die Beklagten mindestens für möglich gehalten und in Kauf genommen, dass auch das restliche Dach befallen sei. Aufgrund der Vorgeschichte und wegen des gravierenden Umfangs der Schäden sei diese Möglichkeit naheliegend gewesen. Denn der Marder hatte sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Wahrnehmung der Beklagten einen unvorstellbaren Lärm verursacht. Nach Teilöffnung des Daches hätten die Beklagten zwingend zu dem Schluss kommen müssen, dass der Marder die Dachdämmung nicht nur in Teilbereichen, sondern umfangreich zerstört hatte.

Verschweigen stellt Arglist dar!

Wenn der Verkäufer nach gravierenden Schäden durch Marderfraß sein Dach nur teilsaniert und fortbestehende Schäden in anderen Bereichen des Daches für möglich hält, muss er dies dem Käufer gegenüber offenbaren, so das OLG weiter. Nur so sei dem Käufer die Möglichkeit eröffnet, den Schadensumfang näher zu untersuchen und den beabsichtigten Vertragsschluss nochmals zu überdenken. Das Verschweigen dieser Umstände führe zur Haftung der Beklagten wegen Arglist und verdränge damit auch den Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag. Deshalb könne der Käufer die Sanierungskosten vom Verkäufer ersetzt verlangen.

OLG Koblenz, Urteil vom 15.02.2013 4 U 874/12

(Quelle: beck aktuell)

Ihre Ansprechpartner im Immobilienvertragsrecht: Rechtsanwalt Norbert Schneider u. Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

 

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