Wohnungskauf: Rückabwicklung bei arglistig verschwiegenem Lärm!

Das Landgericht Coburg (Urteil vom 23.12.2014 – 23 O 358/13; rechtskräftig) hat den Verkäufer einer Eigentumswohnung zur Rückgängigmachung des Kaufvertrages, zum Ersatz von Aufwendungen des Käufers sowie zum Schadensersatz verurteilt, weil der beklagte Verkäufer einen Mangel der Wohnung der Käuferin arglistig verschwiegen hatte.

Der Fall: Im Sommer 2012 hatte die Klägerin vom Beklagten nach mehreren Besichtigungsterminen eine Eigentumswohnung gekauft und den Kaufpreis teilweise über ein Darlehen finanziert. Im Kaufvertrag hatten die Parteien die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen; dieser hatte versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien. Wegen Lärmbelästigungen, die von einer unter der Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens gelegenen Seniorentagesstätte ausgingen, hatte sich bereits der Verkäufer kurze Zeit nach seinem Einzug in die Wohnung im Herbst 2011 bei der Hausverwaltung mehrfach beschwert.

Die Klägerin erklärte im Frühsommer 2013 unter Hinweis auf die verschwiegene Lärmbelästigung den Rücktritt vom Kaufvertrag und verlangte vom Beklagten u. a. die Rückzahlung des Kaufpreises, den Ersatz von Aufwendungen für Notar, Makler, Grunderwerbsteuer etc. sowie die Feststellung, dass der Beklagte auch den weiteren Schaden aus dem zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommen Darlehen zu tragen hat.

Die Lärmbelästigung sei unerträglich und auf eine nicht ausreichende Lärmdämmung im Anbau der Wohnung zurückzuführen. Man höre Gespräche, Singen und auch die Klingel aus der unter der Wohnung befindlichen Seniorentagesstätte. Diesen Mangel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen und auf Frage der Klägerin nach Lärmbelästigungen nur auf ein gelegentliches Türschlagen verwiesen.

Der beklagter Verkäufer verwies auf die der Klägerin bekannte gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss und die damit einhergehenden üblichen Lärmeinwirkungen. Ein arglistiges Verschweigen des Mangels leugnete der Beklagte. Zwar hätte es diesbezüglich Beschwerden bei der Hausverwaltung gegeben, jedoch sei der Mangel dann beseitigt worden.

Die Gerichtsentscheidung: Das Gericht hat u. a. ein Gutachten zum baulichen Zustand der Wohnung eingeholt und diese auch selbst in Augenschein genommen.

Dabei hat sich herausgestellt, dass die maßgeblichen Schalldämmwerte der Wohnung deutlich unterschritten waren, so dass die Störungen in einem nicht mehr zumutbaren Bereich lagen. Zur Behebung dieses Mangels muss die gesamte Fassade neu konstruiert werden. Aufgrund der baulichen Ursache des Mangels und auch wegen der früheren eigenen Beschwerden des Beklagten gegenüber der Hausverwaltung war das Gericht auch davon überzeugt, dass der Mangel schon bei Übergabe der Wohnung vorgelegen hat. Auch noch nach kleineren Umbaumaßnahmen in der Seniorentagesstätte hatte der Beklagte gegenüber der Hausverwaltung erklärt, dass er sich wegen der Lärmbelästigung überlegen müsse, die Wohnung wieder aufzugeben.

Aufgrund des letztgenannten Umstandes ging das Gericht auch davon aus, dass der beklagte Verkäufer den Sachmangel der übermäßigen Lärmbeeinträchtigung der Klägerin beim Kauf der Wohnung arglistig verschwiegen hatte. Die Tatsache, dass die Klägerin die Wohnung vor dem Kauf mehrfach besichtigt hatte, wirkte sich nicht negativ auf den Erfolg der Klage aus.

Das Landgericht hat den Beklagten auf seine Kosten zur Rückzahlung des Kaufpreises (gegen Rücknahme der Eigentumswohnung) und zum Ersatz der von der Klägerin getätigten Aufwendungen verurteilt. Weiter hat der Verkäufer der Klägerin auch den Schaden aus dem zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen Darlehen zu ersetzen und schließlich deren vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu tragen.

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Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Norbert Monschau

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