Mieterhöhung bei Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien herrscht größere Vertragsfreiheit als bei Wohnimmobilien. Vermieter haben trotzdem eine Reihe von Einschränkungen zu beachten, wenn sie auf der rechtssicheren Seite sein wollen.

Gewerberäume: Andere Spielregeln
Im Wohnraummietrecht gibt es besondere Vorschriften, wann die Miete erhöht werden darf, sowie gesetzliche Einschränkungen der Mieterhöhung in Form der Kappungsgrenze. Aber: Diese den Mieter schützenden Vorschriften gelten im Mietrecht für Gewerbeimmobilien nicht. Welche Vorschriften für Gewerberäume anwendbar sind, regelt § 578 BGB – und der verweist nicht auf § 558 BGB, in dem die Mieterhöhung für Wohnräume unter mehrere Einschränkungen gestellt und der Höhe nach begrenzt wird. Bei Gewerbeimmobilien werden meist längerfristige Verträge über feste Zeiträume abgeschlossen – denn beide Seiten brauchen Planungssicherheit. Es gibt mehrere Möglichkeiten, im Mietvertrag Regelungen zum Thema Mieterhöhung zu treffen.

Mieterhöhung ohne Vereinbarung?
Der Vermieter von Gewerberäumen kann nicht ohne Weiteres einseitig die Miete erhöhen, wenn dies im Mietvertrag nicht vorgesehen ist. Gibt es keine vertragliche Vereinbarung dazu, hat er schlechte Karten. Ist die Miete so niedrig, dass sie im Vergleich mit ähnlichen Immobilien grob ungerecht bzw. unbillig erscheint, kann theoretisch eine Mieterhöhung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gerechtfertigt sein – aber dies ist ein eher exotischer Fall. Ansonsten bleibt dem Vermieter nur die Änderung dies Mietvertrages. Dies kann natürlich im Einvernehmen mit dem Mieter durch eine vertragliche Neuregelung erfolgen, also einen neuen Vertrag oder eine einverständliche Vertragsänderung. Oder der Vermieter spricht eine Änderungskündigung aus, d.h. er kündigt den bestehenden Mietvertrag und legt gleichzeitig einen neuen mit höherem Mietzins vor. Letzteres wird allerdings in der Praxis oft daran scheitern, dass es sich um langfristige Zeitmietverträge handelt, die nicht mal eben nach Belieben gekündigt werden können.

Staffelmietverträge
Zu den Möglichkeiten, eine vertragliche Mieterhöhungsregelung zu treffen, gehört die Staffelmiete. Dabei wird in den Vertrag eine Klausel eingebaut, nach der die Miete in bestimmten Zeitabständen – zum Beispiel alle zwei oder fünf Jahre – um einen bestimmten Betrag steigt. Diese Steigerung erfolgt dann automatisch, ohne dass es einer besonderen Mieterhöhung bedarf und ohne dass der Mieter widersprechen kann. Im Wohnraummietrecht gelten für eine Staffelmiete gewisse Einschränkungen (§ 557a BGB). So muss die Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden, die Staffelmiete muss mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben usw. Diese gesetzlichen Regeln sind auf Gewerberäume nicht übertragbar. Es zählt also das, was vereinbart wurde.

BGH zum Staffelmietvertrag bei Gewerberäumen
Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat entschieden, dass auch eine Änderung der Marktlage an einer Staffelmietvereinbarung nicht rüttelt. Sinken also die Mietpreise für entsprechende Gewerberäume, bleibt der Mieter trotzdem an den alten Vertrag gebunden. Er kann sich in der Regel weder auf eine Unzumutbarkeit noch auf einen “Wegfall der Geschäftsgrundlage” berufen, weil beide Vertragspartner bei Vertragsabschluss gedacht haben, dass die Mieten für derartige Objekte allgemein in Zukunft weiter steigen würden (Urt. v. 8.5.2002, Az. XII ZR 8/00).

Indexmiete
Häufig wird bei Gewerberäumen auch eine Indexmiete vereinbart. Man spricht hier auch von einer Preisanpassungs- oder Gleitklausel. Die Miete ändert sich dann in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex oder auch vom Index für Einzelhandelspreise. Es gibt Klauseln, die eine Anpassung nach der Veränderung von Indexpunkten oder nach der prozentualen Veränderung des Index vorsehen. Übersichtlicher sind Prozentklauseln. Allerdings verstoßen Indexklauseln gegen das 2007 reformierte Preisklauselgesetz, wenn sie nicht vier wichtige Voraussetzungen einhalten: Es muss sich um einen langfristigen Vertrag von mindestens zehn Jahren Laufzeit handeln. Die Mieterhöhung muss von einem Index abhängig sein, den das statistische Bundesamt, ein statistisches Landesamt oder die entsprechende europäische Stelle veröffentlichen. Die Preisklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf keine Partei unangemessen benachteiligen. Letzteres bedeutet: Bei einem Rückgang der Indexwerte muss die Miete auch nach unten angepasst werden.

Umsatzmiete
Oft wird auch eine vom Umsatz abhängige Miete vereinbart. Dies gewährleistet, dass der Vermieter an Umsatzsteigerungen des Mieters partizipiert, der Mieter aber bei Umsatzeinbußen in gewisser Weise abgesichert ist. Meist ist ein bestimmter Anteil der Miete als Festbetrag vereinbart und der (oft größere) Anteil als umsatzabhängig. Die Umsatzmiete ist nicht zulässig bei Apotheken.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Ihr erster Ansprechpartner in allen miet- und immobilienrechtlichen Fragen: Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht 

 

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