Dauerthema Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen!

In Mietverträgen wird dem Mieter meist die Pflicht übertragen, die Wohnung regelmäßig zu renovieren. Viele Vertragsklauseln sind nach Auffassung der Gerichte aber unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Schönheitsreparaturen – was versteht man darunter?
Unter Schönheitsreparaturen versteht man im Mietrecht eigentlich gerade keine Reparaturen (an defekten Teilen oder Einrichtungsgegenständen der Wohnung) sondern die Renovierung von Abnutzungserscheinungen, die beim normalen Wohnen eben entstehen. Also das Malen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Keine Schönheitsreparaturen
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören zum Beispiel das Abschleifen von Parkettboden oder der Austausch von vermietereigenen Teppichböden sowie das Streichen von Außentüren und Fenstern von außen.

Unwirksame Klauseln -warum? Steht doch im Vertrag!
Mietvertragsklauseln sollen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Stehen sie – wie meist üblich – in einem Formularmietvertrag, werden sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen behandelt. Für diese gibt es einheitliche Regeln, welche im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert sind (§§ 305 ff.). Der Vermieter darf also nicht einfach in den Mietvertrag hineinschreiben, was er gerne hätte. Mietvertragsklauseln, die gegen die Regeln des BGB verstoßen, weil sie zum Beispiel den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam, brauchen also nicht beachtet zu werden.

“Starre Fristen” für die Renovierung?
Lange Zeit enthielten Mietverträge einen sogenannten “starren Fristenplan”, der feste Zeiträume vorgab, nach denen die einzelnen Räume der Wohnung zu renovieren waren: Zum Beispiel Küche und Bad alle drei Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre. Einen starren Fristenplan sehen die Gerichte jedoch seit langer Zeit als unwirksam an. Grund: Der Mieter wird zum Renovieren gezwungen unabhängig davon, ob dies überhaupt erforderlich ist. Zulässig ist dagegen ein flexibler Fristenplan, der bei gutem Wohnungszustand auch Abweichungen zulässt. Geeignete Formulierungen sind die Worte “Im Allgemeinen” oder “regelmäßig” im Hinblick auf die Einhaltung der Fristen (Bundesgerichtshof, Karlsruhe – VIII ZR 192/11).

Renovierung immer bei Auszug?
Eine Klausel, die dem Mieter generell bei Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam. Dies gilt auch im Zusammenhang mit einer Klausel, die ihm regelmäßige Schönheitsreparaturen vorschreibt (BGH – VIII ZR 316/06).

Die Wände in Weiß!
Problematisch sind auch sogenannte Farbwahlklauseln. Denn Schönheitsreparaturen sind ja grundsätzlich auch während der Mietzeit durchzuführen. Der Vermieter hat dem Mieter aber nicht vorzuschreiben, wie er während der Mietzeit wohnen bzw. seine Wände streichen darf. Unwirksam ist eine Klausel, nach der der Mieter die Wohnung bei Auszug weiß zu streichen oder zu “weißen” hat. Für unwirksam erklärt wurde auch die Formulierung “Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.” Dies galt nämlich auch für das laufende Mietverhältnis und war damit unzulässig (BGH – VIII ZR 224/07). Wirksam kann eine Farbwahlklausel allenfalls dann sein, wenn sie dem Mieter einen gewissen Spielraum bei der Farbwahl lässt und sich nur auf den Auszug bezieht. Generell wird übrigens davon ausgegangen, dass der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache auf das Interesse des Vermieters an einer einfachen Neuvermietung Rücksicht nehmen muss und daher die Wohnung nicht in schreiend grellen Farbtönen zurückgeben darf (BGH – VIII ZR 416/12).

“Quoten-Abgeltungsklausel” – geht das?
Mit einer Quoten-Abgeltungsklausel wird der Mieter anteilig an den Kosten der Renovierung beteiligt, auch wenn er vor Ablauf der Renovierungsfristen bereits wieder auszieht. Wie hoch die Gesamtkosten (hypothetisch) wären, schätzt eine Fachfirma (also der übliche Maler des Vermieters). Seit März 2015 werden solche Klauseln generell als unwirksam angesehen, da der Mieter beim Einzug nicht einschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen und diese im Endeffekt auf hypothetischen Annahmen beruhen (BGH v. 18.3.2015 – VIII ZR 242/13).

“Holzklausel”
Eine Holzklausel ist umgangssprachlich eine Vertragsregelung über das Lackieren von Holzteilen in der Wohnung – etwa Innentüren, Türstöcken, Fußleisten. Auch hier gilt das über die Farbwahl Gesagte: Eine Vorgabe bestimmter Farben während der Mietzeit ist unwirksam. Es gibt Gerichte, die eine Erstreckung von Fristenplänen auf Holzteile und Heizkörper bzw. Heizungsrohre als unwirksam ansehen, wenn diese nicht ausdrücklich davon abhängig gemacht wird, dass die Lackierarbeiten erforderlich sind. Denn lackierte Teile nutzen sich nicht so schnell ab (AG Kiel v. 4.1.2006 – 113 C 479/05).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Praxishinweis:
Ob als Vermieter oder Mieter – Informieren Sie sich rechtzeitig über die Rechtslage zur Renovierungspflicht in Ihrem Mietvertrag. Andernfalls riskieren Sie einen unnötigen Aufwand, der Zeit, Nerven und Geld kostet.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilienrecht:
Norbert Monschau, Rechtsanwalt, Fachautor,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht u. Familienrecht

Monschau

 

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