Immobilienkauf: Das mitgekaufte Haustier – Ein sieben Jahre zurückliegender Marderbefall ist kein offenbarungspflichtiger Sachmangel!

So ein Marder hat schon vielen Menschen Ärger verursacht und kann aufgrund dessen sicherlich eine lange Liste unrühmlicher Spitznamen aufweisen. Doch kann ein Marder auch ein sogenannter “Sachmangel” sein?

Der Fall: Im Januar 2014 erwarb der Käufer für 110.000 € eine Eigentumswohnung in einem 1989 errichteten, an einem Wald gelegenen Fünf-Familien-Wohnhaus in Hagen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Parteien den Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel.
Im Jahre 2007 hatten sich Marder im Dachboden des Hauses eingenistet. Gegen den Befall hatte die Eigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen. Im Oktober 2013 verursachte ein Marder in einer anderen Wohnung einen Schaden in Höhe von ca. 2.200 € an einer Zwischendecke. Im damaligen Rechtsstreit vor Gericht konnte nicht festgestellt werden, dass die Verkäufer, die seinerzeit bereits aus dem Haus ausgezogen waren, von diesem Schaden vor dem Abschluss des Kaufvertrages wussten.
Unter anderem unter Hinweis darauf, dass die Verkäufer dem Käufer den Marderbefall vor dem Verkauf nicht offenbart hätten, hat der Käufer die Verkäufer vor Gericht auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Dabei hat er ca. 20.000 € als einen auf ihn entfallenden Anteil für eine Dachsanierung zum Schutz vor weiterem Marderbefall verlangt.

Die Gerichtsentscheidung: Das Oberlandesgericht Hamm sprach dem Käufer das Geld nicht zu (OLG Hamm v. 13.02.2017 – 22 U 104/16). Ein akuter Marderbefall sei zwar ein Sachmangel. Für den Befall im Oktober 2013 hätten die Verkäufer allerdings aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht einzustehen. Insoweit habe der klagende Käufer nicht nachweisen können, dass den Verkäufern dieser Mangel vor Vertragsschluss bekannt gewesen sei, so dass sie ihn trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses hätten offenbaren müssen.
Der beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Marderbefall stelle keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Einen späteren Marderbefall habe der Käufer – abgesehen von dem Vorfall im Oktober 2013 – nicht nachgewiesen. Es gebe keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehrten. Auch hätten die Verkäufer nicht damit rechnen müssen, dass es erneut zu einem Marderbefall komme, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen hatte. Zudem habe es in der Vergangenheit lediglich kleinere Marderschäden, etwa verschobene Dachpfannen, gegeben, aber keinen feststellbaren weiteren Marderbefall.
Unter dem Gesichtspunkt eines Mangelverdachts träfe die Verkäufer ebenfalls keine Offenbarungspflicht. Ein Mangelverdacht könne nur dann ein Mangel der Kaufsache begründen, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehe, dass ein dem Verdacht entsprechender, erheblicher Schaden eintrete. Eine derartige Wahrscheinlichkeit begründe ein mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall aber nicht.

Unser Praxishinweis: Immobilienkäufer sollten kritische Fragen zum Objekt und zur baulichen Beschaffenheit stellen. Am besten ist es, sich vor Kaufvertragsabschluss eine zusätzliche fachliche Meinung oder sogar ein Sachverständigengutachten einzuholen. Verkäufer sollten über “Schwachpunkte” des Objekts aufklären und diese ggfs. im notariellen Kaufvertrag aufführen, um nicht später mit Schadenersatzforderungen – berechtigten oder unberechtigten – konfrontiert zu werden.

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Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht
Anwaltkooperation
Monschau | Schneider | Thiel

 

 

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