Grundsatzurteil des BGH: Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietwohnung auch ohne vorherige Fristsetzung!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung mit der grundsätzlichen Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.

Der Sachverhalt: Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Der Verlauf des Prozesses: Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 € nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der beklagte Mieter dem Vermieter diesen Schadensersatz wegen eines vom Mieter zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Mieters gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts legte der Mieter Revision beim BGH ein.

Die Entscheidung des BGH: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat nun entschieden, dass ein Vermieter bei Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache nicht verpflichtet ist, dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen.

Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner (hier: Mieter). In diesen Fällen muss der Gläubiger (hier: Vermieter) dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der BGH etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist.

Der BGH hat deshalb die Revision des beklagten Mieters zurückgewiesen und dem Vermieter Recht gegeben.

BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17

Unser Praxishinweis: Der BGH stärkt mit seiner Entscheidung die Position der Vermieter. Vermieter können künftig sofort Schadensersatz für einen vom Mieter verschuldeten Schaden der Mieträume fordern, ohne dem Mieter vorher eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt zu haben. Die Praxis zeigt, dass viele Mieter ohnehin gar nicht bereit oder finanziell in der Lage sind, die von ihnen angerichteten Schäden fachgerecht zu beseitigen. Zukünftig hat der Vermieter die Möglichkeit, seine Wohnung  rasch wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, um weitere finanzielle Einbußen zu verhindern.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Familienrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zugleich Testamentsvollstrecker im Erbrecht (DVEV), Fachautor

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