Die Angabe, dass die anteilige Erhaltungsrücklage im Preis enthalten ist, stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung dar
Für Reparaturen und Ähnliches bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Instandhaltungsrücklage. Die Frage, was mit dem Geld im Fall des Verkaufs einer Wohnung passiert, war Kern des Falls, über den das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz zu entscheiden hatte (OLG Koblenz, Urt. v. 17.05.2023 – 15 U 1098/22).
Eine Frau kaufte eine Eigentumswohnung. Die Kaufvertragsparteien vereinbarten einen Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte wegen eines Sachmangels. Folgendes war jedoch auch geregelt: „Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage beträgt … 31.530 €, ist im Kaufpreis enthalten und geht mit Besitzübergang über.“ Auf dem Konto der WEG befanden sich zu dieser Zeit 52.550 €, wobei der Anteil an der aus zwei Parteien bestehenden Eigentümergemeinschaft rechnerisch einem Betrag von 31.530 € entsprach. Ein Beschluss über die Verwendung des Geldes lag zum Beurkundungszeitpunkt nicht vor. Im Expose der Maklerin hatte Folgendes gestanden: „Anstehende Investitionen: Dachsanierung ca. 30.000 €; Rücklagen vorhanden …“ Die Frau war somit davon ausgegangen, dass die Rücklage für die Sanierung des Dachs auch tatsächlich vorhanden war. Jedoch handelte es sich bei dem auf dem Konto vorhandenen Betrag nicht um eine Instandhaltungsrücklage, sondern um einen Betrag aus Schadensersatzforderungen gegen Bauunternehmen, der folglich auch zur weiteren Schadensbeseitigung benötigt wurde und nicht für die Dachsanierung verwendet werden konnte. Deshalb wollte die Käuferin die 31.530 € von der Verkäuferin zurückerhalten und klagte – vergeblich.
Aus Sicht des OLG lag keine sog. Beschaffenheitsvereinbarung vor, sondern lediglich eine Wissenserklärung oder Wissensmitteilung, mit der der Verkäufer die Angaben eines Dritten wiedergibt. Gegen die Annahme, der Verkäufer einer Eigentumswohnung wolle die vertragliche Garantie für eine bestimmte Höhe der Instandhaltungsrücklage in einem nach dem angegebenen Stichtag liegenden Beurkundungszeitpunkt oder gar im Zeitpunkt des Gefahrübergangs übernehmen, spricht bei interessengerechter Auslegung auch, dass die anteilige Instandhaltungsrückstellung nicht Vermögen des Wohnungseigentümers, sondern der WEG ist. Über einen „Anteil“ hieran kann der einzelne Wohnungseigentümer daher nicht verfügen.
Unser Praxishinweis: Die Erhaltungsrücklage ist kein Vermögen der Sondereigentümer ist. Sie befindet sich im Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, über das ein Wohnungseigentümer nicht verfügen kann. Damit scheidet auch ein rechtsgeschäftlicher Erwerb des Anteils aus, was der Bundesfinanzhof (BFH) im Rahmen der Grunderwerbsteuerfestsetzung auch so gesehen hat (BFH, NZM 2021, 364). Auch der Umstand, dass die Höhe einer Erhaltungsrücklage regelmäßig kalkulatorischen Einfluss auf die Bemessung des Kaufpreises haben wird, führt zu keiner anderen Beurteilung und insbesondere nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.