Wohnungseigentum: Die Teilungserklärung kann einen Eigentümer zur Dachsanierung auf eigene Kosten verpflichten!

Vielfach sind Zahlungspflichten bei einer Wohnungseigentumsanlage so versteckt geregelt, dass Streitigkeiten über Kosten wie in diesem Fall bis vor den Bundesgerichtshof (BGH) gehen.

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist der grundlegende Vertrag der Eigentümer, wie mit dem Eigentum umgegangen werden soll.

In einer solchen Teilungserklärung war in diesem Fall unter anderem geregelt, dass jeder Eigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat. Das sollte auch für Gemeinschaftseigentum gelten, das zum ausschließlichen Gebrauch durch nur einen Wohnungseigentümer bestimmt ist (z. B. Balkon, Loggia). Nun waren im Bereich der an der Vorderseite der Wohnung eines Eigentümers gelegenen Dachterrasse Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen aufgetreten, und in einer Eigentümerversammlung wurde daraufhin die Sanierung der Terrasse beschlossen: Die Kosten sollte der Sondereigentümer selbst übernehmen. Dieser wehrte sich jedoch dagegen. Er war der Ansicht, dass die Dachterrasse nicht seinem ausschließlichen Gebrauch diene, da sie ja auch gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung sei. Er hat den Beschluss der Wohnungseigentumsgemeinschaft daher mit einer Klage angefochten – und scheiterte damit vor dem BGH.

Der Eigentümer hatte die Kosten der beschlossenen Sanierung aufgrund einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung allein zu tragen. Eine solche Abweichung war nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG auch zulässig. Der Eigentümer unterlag bei Gericht – und muss die Dachsanierung bezahlen (BGH, Urt. v. 04.05.2018 – V ZR 163/17).

Unser Praxishinweis:
Eine Regelung in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage, wonach Balkone auf Kosten des jeweiligen Sondereigentümers instand zu halten und instand zu setzen sind, betrifft sowohl im Sonder- als auch im Gemeinschaftseigentum stehende Teile solcher Balkone. Wie der Fall zeigt, ist man gut beraten, den Inhalt der Teilungserklärung im einzelnen zu kennen, bevor man sich eine Eigentumswohnung zulegt. Es zahlt sich aus, die Vertrags- und Objektunterlagen vor dem Erwerb fachanwaltlich prüfen zu lassen.

Ihr Ansprechpartner im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht, zugleich Testamentsvollstrecker im Erbrecht (DVEV)

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