Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts des Mieters im Kaufvertrag

Im Kaufvertrag über den Erwerb einer Immobilie kann zugunsten des Mieters ein lebenslanges Wohnrecht unter Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart werden. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder um eine Individualabrede handelt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18).

Der Fall: Die Beklagten mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängerinnen der Kläger die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergmann einen sogenannten Bergmannsversorgungsschein. Die Kläger erwarben das Siedlungshaus, in dem die Klägerin zu 2 inzwischen die Wohnung im ersten Stock bewohnt, im Jahr 2012 von der Stadt Bochum als Voreigentümerin. In dem notariellen Kaufvertrag vom 04.07.2012 ist geregelt, dass die Mieter ein lebenslanges Wohnrecht haben. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Mit Schreiben vom 25.02.2015 kündigten die Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Das Amtsgericht Bochum hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Räumungs- und Herausgabeklage gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) weiter.

Die Entscheidung des BGH: Den Klägern stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen gemieteten Erdgeschosswohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Die Kündigung der Kläger sei unwirksam, weil ihr das im notariellen Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und den Klägern vereinbarte lebenslange Wohnrecht der Beklagten entgegenstehe. Das Berufungsgericht habe darin zu Recht einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) gesehen, der den Beklagten eigene Rechte gegenüber den Klägern einräumt und eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie nach § 573a BGB ausschließt. Dies gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschieden habe, unabhängig davon, ob die im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme des Mietverhältnisses durch die Kläger die Rede ist, deute darauf hin, dass den Mietern auf diese Weise eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber den Klägern als Käufern eingeräumt werden sollte. Sofern es sich bei der streitigen Regelung des Kaufvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, wären diese in der vorgenannten Auslegung weder als überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Bestandteil des Kaufvertrags geworden noch wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB) unwirksam.

(Quelle: Wolter Kluwer)

Unser Praxishinweis: Bei dem Erwerb einer Immobilie kann im Kaufvertrag zugunsten eines Mieters vereinbart werden, dass eine ordentliche Kündigung lebenslang ausgeschlossen ist. Bei einzelnen Regelungen kommt es darauf an, ob sie einer Wirksamkeitskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB Stand halten. Nicht nur deshalb sollte man einen Immobilienkaufvertrag sorgfältig hinsichtlich der Rechte eventueller Mieter oder sonstiger Dritter von einem immobilienrechtlich versierten Anwalt/einer Anwältin prüfen lassen.

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