Mieter nicht selbst betroffen – Mietminderung möglich, wenn Gastherme nicht ordnungsgemäß funktioniert?

Der Mieter einer Wohnung beschwerte sich, dass die Räume wegen einer defekten Gastherme nicht richtig warm wurden, und minderte die Miete. Die Besonderheit: Der Mieter wohnte gar nicht selbst in der Wohnung, sondern hatte sie einem Familienangehörigen überlassen, der auch die Miete zahlte. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass ein Minderungsrecht schon deshalb nicht bestehe, weil der Mieter die Wohnung gar nicht nutze und demnach nicht in seinem Mietgebrauch beeinträchtigt sei. Der Vermieter zog vor Gericht und verlangte die volle Miete. Er bekam vor dem Amts- und Landgericht Recht, nicht aber vor dem Bundesgerichtshof (BGH)!

Für die Karlsruher Richter spielt es keine Rolle, ob der Mieter tatsächlich in der Wohnung lebt. Solange das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Wärme, mithin die Überlassung einer intakten Heizanlage Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt oder sie Dritten berechtigt oder unberechtigt überlassen hat. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter durch einen Mangel der Mietsache subjektiv beeinträchtigt wird (BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIIIZR 99/17).

Praxishinweis: Wenn Sie für die Beheizung der Wohnung zu sorgen haben, empfiehlt es sich, während der Heizperiode (1.10. bis zum 30.4.) folgende Raumtemperaturen zu gewährleisten:
Tagsüber (6.00 Uhr bis 0.00 Uhr) in Wohn- und Schlafräumen und in der Küche: 20 C, in Fluren 15 C, in Bädern 22 C; Nachts (0.00 Uhr bis 06.00 Uhr) mindestens 18 C.

Bei Fragen rund um die Immobilie unterstützt Sie:

Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht

Erftstadt-Lechenich | Köln-Marienburg | Neunkirchen-Seelscheid

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