Vermieter müssen Lärmattacken des Mieters nicht hinnehmen!

Ein Vermieter muss Lärmattacken eines Mieters als Antwort auf subjektiv empfundene Störungen durch seine Nachbarn nicht hinnehmen. Dies hat das Amtsgericht München klargestellt (Urteil vom 18.01.2019 – 417 C 12146/18) und ein Mieter-Ehepaar mit zwei Kindern im Kindergarten- und Grundschulalter verurteilt, ihre Mietwohnung zu räumen. Die Gerichtsentscheidung ist nach Rücknahme der eingelegten Berufung rechtskräftig.

In einem vorangegangenen Kündigungsprozess der Vermieterin u. a. wegen – von den Mietern dort auch bestrittenen – lauten Lärmens war vereinbart worden, dass der Mietvertrag über die damals bewohnte Wohnung im August 2017 durch einen anderen über die jetzige Wohnung ersetzt werden sollte.

Darum ging es vor Gericht:

Die Vermieterin behauptet, dass sie die Familie im Februar 2018 wegen Lärms, insbesondere durch Schlagen eines Gegenstandes auf den Boden, täglich zwischen 7.00 Uhr und 2.00 Uhr, abgemahnt habe.

Nach kurzer Besserung habe die Familie von März bis Mai 2018 wieder in 28 zeitlich genau bezeichneten Fällen, jeweils zwischen 13.20 Uhr und 06.10 Uhr bis zu viermal pro Nacht durch lautes Knallen mit Bodenvibrationen unzumutbare Belästigungen für ihre Nachbarn verursacht.

In dem mehrstöckigen Mietshaus sei es bis zum Einzug der Mieter ruhig gewesen. Schon kurz nach dem Einzug hätten sich die Nachbarn zu beschweren begonnen. Die Polizei habe mehrmals gerufen werden müssen.

Die Mieter bestreiten, für die Ruhestörungen verantwortlich zu sein und beschuldigen umgekehrt drei andere Nachbarfamilien.

Das Gericht vernahm sieben Nachbarn und einen Mitarbeiter der Hausverwaltung. Ein taubstummer Nachbar erklärte via Dolmetscher, seit dem Einzug der Familie bis dahin unbekannte Vibrationen verspürt zu haben, wegen derer er sich schließlich bei der Hausverwaltung beschwert habe.

Der unter den Mietern wohnende Nachbar beschrieb ein Geräusch, wie wenn jemand Hanteln auf den Boden fallen lassen würde. Ein Zeuge gab an, schon in der früheren Wohnung bei einem Hausbesuch der damals unter den Mietern wohnenden Familie miterlebt zu haben, dass Laufgeräusche der zweijährigen Tochter umgehend von der Wohnung der Mieter aus mit einem solchen Knallgeräusch beantwortet worden seien.

Andere Nachbarn hätten damals angegeben, dass die Knallgeräusche auch durch Toilettenspülung oder nächtliches Baden oder Duschen ausgelöst worden seien. Nach dem Auszug der Mieter aus dem vorherigen Haus sei es dort zu keinerlei Beschwerden über entsprechende Knallgeräusche mehr gekommen.

So hat das Gericht entschieden:

Der Richter glaubte den Zeugen und hielt die Kündigung der Vermieterin für rechtens. Es verurteilte das Mieter-Ehepaar mit deren zwei Kindern zur Räumung der Mietwohnung und zur Herausgabe aller Schlüssel.

Das Gericht war nach den Angaben der einvernommenen Zeugen überzeugt, dass die lauten Knallgeräusche durch die Mieter absichtlich verursacht wurden, vermutlich als Reaktion auf anderweitige durch die Mieter als zu laut empfundene Geräusche aus anderen Wohnungen. Dieses Bild wurde letztlich dadurch abgerundet, dass bereits in dem vorherigen Wohnanwesen der Mieter durch Nachbarn Beschwerden über ähnliche Knallgeräusche geführt wurden, die nach dem Auszug der Mieter beendet waren. Auch war zu berücksichtigen, dass die Geräusche auch in den späten Abend- und Nachtstunden verursacht werden und insoweit erhebliche Auswirkungen auf den Hausfrieden hatten. Die Fortsetzung des Mietvertragsverhältnisses für die Vermieterin war aufgrund der nachhaltigen Störung des Hausfriedens unzumutbar.

Hierbei hat das Gericht gesehen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses einen schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich der Mieter darstellt, welche als Familie mit zwei kleinen Kindern zudem besonders von dem Verlust der Wohnung getroffen werden. Andererseits war zu berücksichtigen, dass die Vermieterin bereits in einem früheren Räumungsprozess, der unter anderem wegen gleichgelagerter Beschwerden von Nachbarn geführt wurde, den Mietern den Bezug der streitgegenständlichen Wohnung ermöglicht hatte. Bereits kurz nach dem Einzug kam es zu massiven Lärmbelästigungen durch die Mieter, was vermuten lässt, dass die Mieter sich durch das Ergebnis des Räumungsvergleichs möglicherweise in ihrem Verhalten bestärkt gesehen haben.

Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 26.07.2019

Unser Praxishinweis: Eine auf Störungen des Hausfriedens gestützte Kündigung muss gut vorbereitet werden, weil der Vermieter für die Kündigungsgründe beweispflichtig ist. Vor dem Ausspruch der Kündigung sind in der Regel sogenannte – am besten schriftliche – “Abmahnungen” erforderlich, die dem Mieter unmissverständlich verdeutlichen, dass ein bestimmtes Verhalten gegen den Mietvertrag verstößt und zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses führen kann, wenn es nicht umgehend abgestellt wird.

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohn- oder Gewerbemietvertrag haben, sprechen Sie uns gerne an: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Fachautor

Dieser Eintrag wurde veröffentlicht in Immobilienrecht, Mietrecht, Top-Thema und getaggt als , , , , , , . Fügen Sie den permalink zu Ihren Favoriten hinzu.