Unsere aktuelle Veröffentlichung: Soeben erschienen – Neues Praktiker-Werk zum Mietrecht!

Unter Mitarbeit von unserem Kooperationspartner, Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

kommentar-mietrechtDer Kommentar deckt die gesamte Bandbreite des Mietrechts ab und stellt die praxisrelevanten Fragen prägnant dar. Im Vordergrund der Kommentierung steht die Rechtsprechung.

Schwerpunkt der Neuauflage ist die Darstellung der Auswirkungen des am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetzes (Mietpreisbremse).

Die 2016 in Kraft getretenen Änderungen und im Gespräch befindlichen Neuerungen und Rechtsentwicklungen z.B.
Wohngelderhöhung
Verschärfung der EnEV
verbesserter Verbraucherschutz
Verfassungsbeschwerde zum Bestellerprinzip sind selbstverständlich ebenfalls Gegenstand der Kommentierung.

Mit dem Ziel alle mietrechtlichen Themen im Kommentar abzudecken, wurden in die 5. Auflage folgende Vorschriften und Themen NEU aufgenommen:
Trinkwasserverordnung
RVG (Vorschriften mit Bezug zum Mietrecht)
Versicherungen
Wohngeldgesetz und Harz IV
Genossenschaften
Mediation

Kommentiert werden im Übrigen die einschlägigen Vorschriften folgender Gesetze und Verordnungen:
BGB , LPartG, GewSchG, HausratsV, BetrKV, WoFlV, HeizkostenV, WoVermittG, NMV 1970, II.BV, WohnBindG, WoFG, WiStG, StGB, InsO, ZVG, ZPO, GVG, EugVVO, GKG, WBVG.

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Rücktritt vom Immobilienkauf: Wo geht es zum Ausgang?

Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt im Leben. Aber nicht immer verläuft dieser zur Zufriedenheit des Käufers. Entpuppt sich das schmucke Einfamilienhaus oder die lukrative Eigentumswohnung als veritabler Bauschaden, suchen viele Käufer nach einem Weg, sich vom Kaufvertrag zu lösen.

Was versteht man unter einem Rücktritt?

Der Rücktritt von einem Vertrag ist generell in den §§ 346 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Er ist möglich, wenn einer Vertragspartei entweder ein gesetzliches Rücktrittsrecht zusteht oder diese sich den Rücktritt im Vertrag vorbehalten hat. Der Rücktritt muss ausdrücklich gegenüber dem anderen Vertragspartner erklärt werden und hat die Folge, dass beide die jeweils erhaltenen Leistungen zurückgeben müssen.

Rücktritt beim Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf gibt es verschiedene Gründe, die Käufer dazu veranlassen, sich über einen Rücktritt Gedanken zu machen. Dazu zählen einerseits Baumängel, die erst nach dem Kauf entdeckt werden. Aber oft tritt auch die sogenannte “Kaufreue” ein. Vielleicht bereut man seine Entscheidung, weil man glaubt, diese vorschnell getroffen zu haben – oder auch, weil ein schöneres oder günstigeres Angebot aufgetaucht ist. Auch Probleme bei der Finanzierung können den Wunsch nach einem Rücktritt wecken.

Problematischer Rücktritt

Der Rücktritt vom Immobilienkauf stellt sich jedoch in der Praxis meist nicht einfach dar. Denn ein notarieller Kaufvertrag ist bindend und enthält in der Regel kein Rücktrittsrecht für den Käufer. Bloße Unzufriedenheit, Kaufreue oder bessere Angebote geben diesem keinen gesetzlichen Rücktrittsgrund.

Mängel als Rücktrittsgrund?

Grundsätzlich ist der Rücktritt eines der Rechte, die Käufer nach dem Zivilrecht wegen Mängeln der Kaufsache geltend machen können. Näheres regelt § 437 BGB. Aber: Zumindest beim Kauf eines gebrauchten Gebäudes von einem privaten Verkäufer sind die Ansprüche aus der sogenannten Sachmängelhaftung in der Regel wirksam vertraglich ausgeschlossen. Ein Rücktritt scheidet dann auch wegen Mängeln am Gebäude aus. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe mit Urteil vom 24. März 2006 einen Rücktritt vom Kaufvertrag trotz Haftungsausschluss zugelassen, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Im verhandelten Fall ging es um einen Feuchtigkeitsschaden von etwa 2.500 Euro in einer Eigentumswohnung. Die Verkäufer hatten eine Nachbesserung abgelehnt. Der Käufer konnte deshalb ohne weitere Fristsetzung zur Mängelbeseitigung vom Kaufvertrag zurücktreten (Az. V ZR 173/05). Dem Urteil zufolge ist ein Rücktritt also denkbar, wenn ein offenbarungspflichtiger Sachmangel der Immobilie arglistig verschwiegen wurde.

Was bedeutet “arglistig verschweigen”?

Dies bedeutet, einen bekannten Mangel absichtlich und bewusst zu verschweigen, um die Kaufentscheidung des Vertragspartners zu beeinflussen. Arglist kann auch darin bestehen, dass der Verkäufer absichtlich falsche Angaben macht.

Was sind offenbarungspflichtige Sachmängel?

Dies sind Mängel, auf die der Verkäufer einen Kaufinteressenten von selbst und ungefragt hinweisen muss. Solche Mängel sind den Gerichten zufolge zum Beispiel: Feuchtigkeitsschäden (OLG Koblenz, Urteil vom 13.11.2009, Az. 2 U 443/09), eine mangelhafte Kellerabdichtung (OLG Brandenburg, Urteil vom 9.6.2011, Az. 5 U 78/06), Auftreten von Hausschwamm (KG Berlin, Urteil vom 23.2.1989, Az. 12 U 2500/88), Fehlen der Baugenehmigung (BGH, Urteil vom 30.04.2003, Az. V ZR 100/02), asbesthaltige Fassadenverkleidung (BGH, Urteil vom 12.11.2010, Az. V ZR 181/09).

Wer muss was beweisen?

Die Beweislast für das Vorliegen des Mangels, dessen Bekanntheit beim Verkäufer und das arglistige Verschweigen liegt in der Regel beim Käufer, der ja mit diesem Argument Ansprüche geltend machen will. Der Bundesgerichtshof stellt aber gerade im letztgenannten Urteil fest, dass an den Beweis, dass keine Offenbarung des Mangels stattgefunden hat, keine allzu hohen Anforderungen zu stellen sind. Der Käufer müsse lediglich eine vom Verkäufer in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisierende Aufklärung ausräumen. Könne der Verkäufer aber gar nichts Konkretes zu einer Aufklärung des Käufers über den Mangel sagen, müsse der Käufer zumindest zu diesem Punkt nichts weiter beweisen.

Kenntnis vom Mangel?

Keine Ansprüche hat der Käufer, wenn er den Mangel des Hauses oder der Wohnung bereits beim Kauf kannte oder wenn dieser einer Besichtigung zugänglich und offen erkennbar war. Dies betrifft jedoch nicht unbedingt gesundheitsgefährliche Materialien wie Asbest, das unter Umständen durch Laien nicht erkannt wird.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxishinweis: Bevor Sie Ansprüche geltend machen oder abwehren möchten, sollten Sie sich von einem im Immobilienrecht versierten Anwalt beraten lassen und auch das taktische Vorgehen abstimmen, damit Sie Ihre Rechte optimal durchsetzen können.

Gerne stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn es um Rechtsfragen rund um die Immobilie geht!

Norbert Monschau
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

 

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Scheidung und Darlehensvertrag : Wer zahlt die Hausschulden beim Alleineigentum des Familienheims?

Ist die Ehe intakt, wird in der Regel auf vieles nur ungenau geachtet. Wenn alles “rund läuft”, spielt es oftmals keine Rolle, ob das Familienheim beiden gehört oder nur einem, und es ist ohne Bedeutung, wer die Hausschulden tilgt – denn schließlich wird gemeinsam gewirtschaftet.

Findet das gemeinsame Wirtschaften mit dem Scheitern der Ehe sein jähes Ende, sehen die Gatten genauer hin, wer was bezahlt. Das bezieht auch die eingegangenen Verpflichtungen wie zum Beispiel den Kredit für ein Haus mit ein, die dann genauer unter die Lupe genommen werden. Dabei ist zu klären, wer der eigentliche Eigentümer des Familienheims ist. Ist dies nur einer der beiden Ehepartner, ist grundsätzlich auch nur dieser für die damit verbundenen Schulden verantwortlich – denn sie beziehen sich nur auf sein Vermögen und nicht auf das des anderen. Dabei kommt es auch nicht darauf an, wer die zugrundeliegenden Darlehensverträge eigentlich unterschrieben hatte – denn diese gelten lediglich im Verhältnis zur Bank, nicht aber automatisch auch im Verhältnis der Ehegatten untereinander. Haben also beide Ehegatten bei der Bank unterschrieben und nur einer allein ist Eigentümer der Immobilie, hat dieser im Verhältnis der Ehegatten untereinander allein für die Schulden aufzukommen. Das gilt umso mehr, wenn er nach der Trennung im Haus verblieben ist, während der andere auszog.
Es ist daher nicht möglich, dem ausgezogenen Partner gegenüber Ansprüche anzumelden, weil man ja selber Darlehensraten beglichen habe, für die der andere durch seine Unterschrift bei der Bank schließlich mithafte.

Unser Praxishinweis: Wichtig ist, dass sich diese Regelung ausschließlich auf die Zeit nach der Trennung bezieht. Für die gemeinsame Zeit gilt sie nicht – für diese ist ein Erstattungsanspruch in jedem Fall ausgeschlossen.

Quelle: OLG Brandenburg, Beschl. v. 17.03.2015 – 10 WF 15/15

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Trennung der Eheleute: Erstattung von Reparaturkosten für gemeinsame Immobilie?

Gehört Ehepartnern gemeinsam eine Immobilie, sind sie nach einer Trennung weiterhin gemeinsam dafür verantwortlich. Dies betrifft auch notwendige Reparaturen. Das gilt selbst dann, wenn nur noch ein Ehepartner die Immobilie bewohnt. Das Oberlandesgericht Brandenburg entschied, dass bei notwendigen Reparatur- oder Erhaltungsmaßnahmen der andere Ehepartner entsprechend seiner Anteile an dem Haus mithaftet – auch dann, wenn er der Reparatur nicht zugestimmt hat.

Dachreparatur am gemeinsamen Haus
Die Ehepartner lebten seit mehreren Jahren getrennt. Der Mann bewohnte das gemeinsame Haus mit dem Sohn der beiden und seiner neuen Lebensgefährtin. Als das Dach undicht wurde, ließ er es notdürftig reparieren und bat die Ehefrau um Zustimmung zu einer umfassenden Reparatur. Das lehnte diese ab, da sie keine erkennbaren Schäden feststellen konnte. Dennoch ließ der Mann das Dach neu aufbauen, dämmen und eindecken. Er verlangte von seiner Frau die Hälfte der Kosten.

Hälftiger Aufwendungsersatz vom Ehepartner
Zu Recht, wie das Oberlandesgericht Brandenburg entschied. Da das Haus beiden Ehepartnern je zur Hälfte gehöre, könne der Mann von seiner Frau auch die Hälfte der Kosten für die Dachreparatur verlangen. Diese sei – das habe die Beweisaufnahme ergeben – zur Erhaltung des Hauses notwendig. Deshalb komme es auf die fehlende Zustimmung der Frau gar nicht an. Die umfassende Reparatur sei auch notwendig, damit es nicht zu einem nachhaltigen Nässeeintritt komme. Da es hier um die Wert- und Substanzerhaltung des Gebäudes gehe, müsse sie die Hälfte übernehmen.

Praxishinweis: Zu beachten ist aber auch, dass in solchen Fällen ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht. Gehört das Haus beiden Ehepartnern, kann derjenige, der ausgezogen ist, von dem anderen Nutzungsentschädigung verlangen. Dieser spart ja auch Mietkosten. Im vorliegenden Fall ist also die Frau berechtigt, von ihrem Mann Nutzungsentschädigung dafür zu verlangen, dass er das gemeinsame Haus bewohnt.

Oberlandesgericht Brandenburg am 15. Dezember 2015 (Az: 9 UF 29/15)

Ihre Ansprechpartner, wenn es um Immobilien bei Trennung und Scheidung geht:
Lotte Thiel, Fachanwältin für Familienrecht
Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht sowie für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

 

 

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Scheidung: Aufklärungspflicht beim Zugewinnausgleich!

In einem Zugewinnausgleichsverfahren kann für einen Ehegatten eine Aufklärungspflicht im Falle einer arglistigen Täuschung bestehen. Das hat das OLG Hamm entschieden. Im Rahmen ihrer Scheidung hatte ein Ehepaar zunächst irrtümlich angenommen, dass ein auf einem Erbbaugrundstück errichtetes Haus in ihrem hälftigen Miteigentum steht. Während des Verfahrens erfuhr der Ehemann von seinem Alleineigentum, verschwieg dies aber gegenüber seiner Frau.

Der Sachverhalt:
Die beteiligten Eheleute aus einer Gemeinde im Kreis Borken schlossen im Jahre 1999 die Ehe. Der heute 45 Jahre alte Ehemann war Inhaber eines Erbbaurechts an einem örtlichen Grundstück, auf dem die Ehegatten nach der Heirat gemeinsam ein Einfamilienhaus mit einem heutigen Gesamtwert von ca. 236.000 € errichteten.
Im Jahre 2012 trennte sich die heute 41 Jahre alte Ehefrau vom Ehemann und zog mit den gemeinsamen drei Kindern aus dem Haus aus. In dem in der Folgezeit durchgeführten Scheidungsverbundverfahren begehrte die Ehefrau u.a. den Zugewinnausgleich. Die insoweit angestellten Berechnungen beider Ehegatten gingen zunächst übereinstimmend davon aus, dass beide hälftige Miteigentümer des errichteten Hauses seien.
Auf dieser Grundlage verständigten sich die Eheleute im Wege eines im Jahre 2014 abgeschlossenen Teilvergleichs darauf, dass der Ehemann gegen Zahlung von 15.000 € sämtliche vermögensrechtlichen Ansprüche der Ehefrau ausgleicht. Nach dem Abschluss des Vergleiches erfuhr die Ehefrau, dass ihr Mann alleiniger Inhaber des Erbbaurechts war.

Dieser Umstand war dem Ehemann aus Anlass einer Überprüfung des Erbbaurechts einige Wochen vor dem Vergleichsabschluss bekannt, im Scheidungsverfahren dann aber von ihm nicht mitgeteilt worden. Nachdem der Ehefrau die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse bekannt geworden waren, hat sie den Teilvergleich angefochten und die Fortsetzung des Zugewinnausgleichsverfahrens verlangt. Dem ist das Amtsgericht – Familiengericht – Ahaus mit dem angefochtenen Beschluss nicht gefolgt, weil es den Teilvergleich als wirksam angesehen hat.

Die Entscheidung des Gerichts:
Die Beschwerde der Ehefrau war erfolgreich.
Das OLG Hamm hat festgestellt, dass das erstinstanzliche Verfahren auf Ausgleich des Zugewinns fortzuführen ist. Den Teilvergleich habe die Ehefrau wirksam angefochten.
Beim Vergleichsschluss sei sie von ihrem Ehemann über ihr vermeintliches hälftiges Miteigentum an dem Haus – von dem die Eheleute zunächst über lange Zeit hinweg übereinstimmend ausgegangen waren – durch bewusst unterlassene Aufklärung arglistig getäuscht worden und deswegen zur Anfechtung berechtigt.
Die ihm noch vor dem Vergleichsschluss bekannt gewordene Rechtstatsache, dass aufgrund seines alleinigen Erbbaurechts an dem Grundstück auch das Eigentum an dem hierauf gemeinsam errichteten Haus allein ihm zustehe, habe der Ehemann im vorliegenden Fall ungefragt offenbaren müssen. In der Annahme ihres hälftigen Miteigentums am Haus habe die Ehefrau einen erheblich geringeren Zugewinnausgleichsanspruch errechnet.

Die Fehlvorstellung über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse an dem Haus – bei der es sich nicht etwa um eine den anderen Ehegatten nicht zur Aufklärung verpflichtende rein rechtlich falsche Beurteilung handele – sei für ihre Zustimmung zum Vergleich ausschlaggebend gewesen. Nachdem beide Eheleute im Verfahren über einen längeren Zeitraum und auch übereinstimmend von ihrem Miteigentum ausgegangen seien, sei die Ehefrau nicht mehr gehalten gewesen, diese Tatsache vor dem Vergleichsabschluss zu überprüfen.

Demgegenüber sei der Ehemann, der die Fehlvorstellung durch seinen Vortrag zunächst noch bekräftigt habe, nach Bekanntwerden der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse gehalten gewesen, diese im Verfahren ungefragt zu offenbaren. Ihm sei bekannt gewesen, dass der vom hälftigen Miteigentum ausgehende Vergleichsbetrag seine Ehefrau wirtschaftlich erheblich benachteilige und sie beim Aufdecken der Fehlvorstellung einen deutlich höheren Zugewinnausgleich fordern würde.

OLG Hamm, Beschl. v. 17.06.2016 – 3 UF 47/15
Quelle: OLG Hamm, Pressemitteilung v. 16.08.2016

Unser Praxishinweis: Gerade bei der Vermögensauseinandersetzung wird häufig mit “harten Bandagen” um Immobilienvermögen gekämpft. Lassen Sie sich von einem im Familien- und Immobilienrecht versierten und erfahrenen Anwalt Möglichkeiten aufzeigen, um Ihre Rechtsposition optimal durchzusetzen.

Ihre Ansprechpartner im Familien- und Immobilienrecht: 
Rechtsanwältin Lotte Thiel, Fachanwältin für Familienrecht
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht u. Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

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