Wohnungseigentümer können Grundstückserwerb beschließen!

Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft beschließen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 24.04.2016 veröffentlichten Urteil vom 18.03.2016 entschieden (BGH v. 18.03.2016 – V ZR 75/15).

Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

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Familienrecht: Der betreuende Elternteil kann nicht immer mit Kindesunterhalt rechnen!

Im Normalfall leben die gemeinsamen Kinder nach der Trennung der Eltern bei einem Elternteil und der andere hat ein mehr oder weniger regelmäßiges Umgangsrecht (Besuchsrecht). Dieser muss für die Kinder Unterhalt zahlen. In dem meisten Fällen verdient der Elternteil, bei dem die Kinder leben, weniger als der andere. Was aber gilt, wenn der die Kinder betreuende Elternteil trotz der Betreuung mehr verdient als der andere Elternteil?

Grundsätzlich ändert sich in dieser Konstellation erst einmal nichts an der Unterhaltspflicht. Der Elternteil, bei dem die Kinder leben, ist derjenige, der die tatsächliche Pflege und Betreuung vornimmt. Er erbringt den sog. “Naturalunterhalt”. Sein Einkommen nimmt dabei keinen Einfluss auf die Höhe des zu zahlenden Kindesunterhalts – der andere Elternteil muss zahlen. Er ist “barunterhaltspflichtig”. Dass die Kinder zwischenzeitlich auch bei ihm sind, etwa an den Wochenenden und im Urlaub, wirkt sich nicht extra aus bzw. ist von vornherein bei den maßgeblichen Unterhaltssätzen berücksichtigt.

Wenn aber der Elternteil, bei dem die Kinder leben, extrem viel mehr als der andere verdient, kann sich dieser Umstand sehr wohl auf diese allgemeine Regelung auswirken. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls zu beachten. Es kommt darauf an, wie viel der eigentlich unterhaltspflichtige Elternteil verdient. Ist dies so wenig, dass es schon für ihn selbst zum Leben kaum reicht, kann seine Unterhaltspflicht entfallen. Dann kommt es darauf an, wie viel mehr der andere Elternteil verdient. Dass sein Einkommen höher liegt, ist allein nicht ausreichend. Wenn es aber etwa dreimal höher ist als das des Unterhaltspflichtigen, soll nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden (Beschl. v. 04.12.2015 – 20 UF 875/15) die Unterhaltspflicht entfallen. Bei diesem Unterschied der Einkünfte kann von dem Elternteil, bei dem die Kinder leben, verlangt werden, neben der tatsächlichen Betreuung auch für den Barunterhalt aufzukommen.

Praxishinweis: Bei Unterhaltspflichten ist also immer auch darauf zu achten, über welche Einkünfte der Elternteil verfügt, bei dem die Kinder leben. Ob Ansprüche und in welcher Höhe Unterhaltsansprüche bestehen, sollte im Vorfeld mit fachkunder Hilfe geprüft werden.

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Wer schreibt, der bleibt: Bezugsberechtigung der Lebensversicherung nach der Scheidung!

Ein Praxisthema aus dem Erb- u. Familienrecht

Anlässlich Trennung und Scheidung werden unter anderem Unterhaltsfragen, Ansprüche auf Zugewinnausgleich sowie die Verteilung von Versorgungsanwartschaften geklärt. Manches, was ebenfalls überprüft und neu geregelt werden müsste, wird aber mitunter über- oder gar falsch gesehen. Ansprüche aus Lebensversicherungsverträgen gehören in der Praxis oft dazu.

Wer eine Lebensversicherung abschließt, geht davon aus, den Ablauf des Vertrags zu erleben und das angesammelte Guthaben zur eigenen Verfügung zu haben. Das muss aber natürlich nicht der Fall sein. Deshalb wird im Versicherungsvertrag auch bestimmt, wer die Leistungen im Todesfall des Versicherungsnehmers beanspruchen darf.

Praxishinweis:  Vorsicht ist geboten, wenn es im Versicherungsvertrag heißt, dass im Todesfall die Ansprüche “auf den verwitweten Ehegatten” übergehen. Dies kann zu unerwünschten Folgen führen.

War der Versicherungsnehmer im Todesfall noch mit demselben Ehegatten verheiratet wie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, erfüllen sich die Ansprüche im vorgesehenen Sinn. Anders ist es aber, wenn es in der Zwischenzeit zu Trennung und Scheidung gekommen ist. Wurde die Bezugsberechtigung nicht abgeändert, fällt der Anspruch somit demjenigen zu, der bei Vertragsabschluss als Bezugsberechtigter benannt wurde – auch wenn eine neue Eheschließung erfolgte und der tatsächlich verwitwete Partner diesen Anspruch für sich geltend machen möchte.

Quelle: BGH, Urt. v. 22.07.2015 – IV ZR 437/14

Praxishinweis: Wer einen Lebensversicherungsvertrag abgeschlossen hat, sollte darauf achten, dass er gegebenenfalls die Bezugsberechtigung ändert, wenn es zu Trennung und Scheidung kommt. Sonst kann es für seinen neuen Partner zu der unangenehmen Überraschung kommen, dass er nach dem Tod des Partners keine Leistungen aus dem Versicherungsvertrag in Anspruch nehmen kann, obwohl der Verstorbene dies so gewollt hätte.

Fragen zum Erb- u. Familienrecht und zur Immobilie?

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Rechtsanwalt u. Fachanwalt Norbert Monschau
Rechtsanwältin u. Fachanwältin Lotte Thiel
Rechtsanwalt Norbert Schneider

 

 

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Wohneigentum: Einfluss des mietfreien Wohnens auf den Elternunterhalt

Hierzulande müssen Kinder Unterhalt für ihre Eltern bezahlen, wenn diese bedürftig werden. Gegenüber dem sonstigen Unterhaltsrecht gelten dabei besondere Regelungen, soweit es um die Höhe des zu zahlenden Betrags geht. Die Wohnkosten sind auch eine solche besondere Kategorie.

Wer in einer Wohnung oder einem Haus lebt, die oder das ihm selbst gehört, wohnt mietfrei. Das gilt unabhängig davon, ob er noch Schulden für den Erwerb des Grundbesitzes zu bezahlen hat. Die gesparte Miete ist ein Betrag, der aufgrund seiner Ersparnis wie ein Einkommen behandelt wird. Eingesparte Miete ist deshalb für die Bestimmung des Elternunterhalts heranzuziehen.

Dabei wird aber nicht auf die objektiv erzielbare Miete abgestellt. Es ist also nicht der Betrag maßgeblich, der an Miete einnehmbar wäre, wenn die Wohnung oder das Haus an Dritte vermietet würde. Stattdessen wird auf den Betrag abgestellt, den die Bewohner ansonsten aufgrund ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse zahlen würden, wenn sie Wohnraum anmieten müssten. Wenn also ein einem Elternteil gegenüber zum Unterhalt verpflichtetes Kind in einem Haus lebt, das objektiv zu einer Miete von 2.000 EUR netto vermietet werden könnte, andererseits die eigenen Einkommens- und Vermögensverhältnisse lediglich eine Miete von 1.500 EUR zulassen würden, ist der niedrigere Betrag von 1.500 EUR maßgeblich.

Quelle: BGH, Beschl. v. 29.04.2015 – XII ZB 236/14

Praxishinweis: Elternunterhalt ist ein besonderer Unterhalt. Die Berechnungen laufen anders als sonst im Unterhaltsrecht. Unübersichtlich wird es vor allem, wenn das unterhaltspflichtige Kind nicht allein lebt, sondern verheiratet ist. Es ist in jedem Fall ratsam, so früh wie möglich einen fachkundigen Berater einzuschalten – am besten gleich nach dem Eingang des ersten Schreibens (in der Regel durch ein Amt), mit dem Elternunterhalt geltend gemacht wird.

Ihre ersten Ansprechpartner in allen Fragen rund um die Immobilie: Rechtsanwältin Lotte Thiel, Fachanwältin für Familienrecht und Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht und Miet- u. Wohnungseigentumsrecht 

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Rauchverbot in der Wohnungseigentümerversammlung

Wohnungseigentümer können durchsetzen, dass in der Eigentümerversammlung nicht geraucht wird. Denn heute muss sich niemand mehr gezwungenermaßen den Gefahren des Passivrauchens in geschlossenen Räumen aussetzen.

Rauchen in der Versammlung
In einer Eigentümerversammlung werden Beschlüsse über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefasst. Oft werden Entscheidungen von großer Tragweite getroffen – es kann zum Beispiel um Sanierungsarbeiten am Gebäude, große Investitionen oder von allen einzuhaltende Hausregeln gehen. In früheren Zeiten war es eine Selbstverständlichkeit, dass auf einer solchen – oft nervenaufreibenden und stundenlagen – Veranstaltung geraucht werden durfte. Heute ist jedoch das Rauchen und insbesondere das Passivrauchen zunehmend verpönt – denn seine Auswirkungen kosten allzu viele Menschen das Leben. Für Nichtraucher ist es daher ein bedeutendes Ärgernis, wenn in einer Eigentümerversammlung geraucht wird. Denn hier können sie sich dem Rauch nicht entziehen – zumindest nicht, solange sie ihr Stimmrecht und damit ihre Interessen als Eigentümer wahrnehmen wollen.

Rauchverbot per Beschluss?
Es stellt sich die Frage, wie nun nach dem Wohnungseigentumsrecht auf offiziellem Wege ein Rauchverbot durchgesetzt werden kann. So ist es zum Beispiel möglich, einen Beschluss über das Thema zu beantragen. Um einen derartigen Antrag ging es auch in einem Fall, der vor dem Landgericht Dortmund zur Verhandlung kam. Hier hatte ein Nichtraucher unter den Eigentümern folgenden Beschlussantrag gestellt:
“Die Eigentümer beschließen für die Dauer der Eigentümerversammlungen ein Rauchverbot. Die Versammlungen sind bei Bedarf auf Antrag der Raucher um jeweils fünf Minuten zu unterbrechen, um außerhalb des Versammlungsraumes rauchen zu können.”

Beschluss entscheidend?
In erster Instanz waren die Raucher erfolgreich. Denn das Amtsgericht Bottrop ließ sich den Ablauf der Eigentümerversammlung und die gefassten Beschlüsse vortragen und kam zu dem Ergebnis, dass im konkreten Fall gar kein Beschluss gefasst worden war, der das Rauchen betraf. Es hatte nur den Antrag gegeben; und dann hatte sich im Rahmen einer Vorumfrage im Saal gezeigt, dass die Nichtraucher sowieso in der Minderheit waren. So hatte man auf eine formelle Abstimmung wegen Aussichtslosigkeit verzichtet. Daran orientierte sich auch das Amtsgericht. Hier neigte man der Meinung zu, dass es auch keinen Anspruch auf ein generelles Rauchverbot bei derartigen Veranstaltungen geben könne – es müsse jedes Mal für jede Eigentümerversammlung neu abgestimmt werden, ob geraucht werden dürfe.

Rauchverbot auch ohne Mehrheit?
Das Landgericht Dortmund als Berufungsinstanz sah dies etwas anders. Zwar sei es durchaus legitim, nach einer Vorumfrage auf eine Abstimmung zu verzichten. Die Rauchverbotsbefürworter hätten auch nicht auf einer Abstimmung bestanden. Hier sei überhaupt kein Beschluss über das Thema gefasst worden – auch eine Ablehnung des Rauchverbots durch Beschluss habe nicht stattgefunden. Anders als das Amtsgericht war das Landgericht aber der Meinung, dass die Nichtraucher unter den Eigentümern durchaus einen Anspruch auf ein generelles Rauchverbot bei allen Eigentümerversammlungen hätten.

Gefahren des Passivrauchens sind entscheidend!
Das Landgericht wies darauf hin, dass die Gefahren des Passivrauchens in geschlossenen Räumen heute wissenschaftlich anerkannt seien. Den Nichtrauchern unter den Eigentümern könne nicht zugemutet werden, sich diesen Gefahren auszusetzen. Eine Ablehnung des Rauchverbots bedeute, dass die Kläger bewusst von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen würden. Die Konsequenz sei, dass künftige Beschlüsse der Eigentümerversammlung nichtig wären, wenn die Kläger als abstimmungsberechtigte Miteigentümer die Versammlung wegen des Rauchens verlassen würden. Auch auf eine Antragstellung für die einzelne Eigentümerversammlung könne man die Kläger nicht verweisen. Denn dann würde sie ein negativer Beschluss wieder von der Versammlung ausschließen. Zwar könne man auch gegen diesen im Einzelfall rechtlich vorgehen; dies entspreche aber nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung.

Keine Chance für den Rauch!
Wenn die Nichtraucher in der Minderheit wären, sei dem Minderheitenschutz Vorrang einzuräumen. Die Intereressen der Raucher würden ausreichend gewahrt, indem man ihnen bei Bedarf eine fünfminütige Raucherpause gewähre. Das Landgericht verurteilte die Eigentümerversammlung daher, dem Beschlussantrag der Nichtraucher in der oben zitierten Fassung zuzustimmen (LG Dortmund, Urteil vom 19.11.2013, Az. 1 S 296/12).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Ihr erster Ansprechpartner in allen miet- und immobilienrechtlichen Fragen: Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht 

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