Was passiert, wenn die Photovoltaikanlage Mängel hat?

Auf vielen privaten und gewerblichen Gebäuden befinden sich heute Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung. Die erforderliche Technik ist durchaus kompliziert. Treten Mängel auf, hat der Käufer Gewährleistungsansprüche. Richten sich diese nun aber nach dem Kaufvertragsrecht, dem Werkvertragsrecht oder den Regeln für Bauwerke? Dementsprechend gelten unterschiedliche Gewährleistungsfristen.

Unterschiedliche Vertragstypen
Wenn jemand eine technische Einrichtung kauft und selbst installiert, kann er den Verkäufer nur für Mängel haftbar machen, die die gekauften Teile bei der Übergabe hatten. Für Fehler, die der Kunde selbst bei der Installation macht, ist der Verkäufer nicht verantwortlich. Die Ansprüche des Kunden richten sich in diesem Fall nach dem Kaufvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), zu finden in den §§ 433 ff. Nun wird aber eine Photovoltaikanlage auf einem Hausdach in den seltensten Fällen vom Käufer selbst installiert. Entweder beauftragt der Käufer eine Fachfirma mit der Installation, oder der Betrieb, bei dem er die Anlage gekauft hat, übernimmt auch diese Aufgabe. Hier geht es um die Erstellung eines den Vorgaben des Auftraggebers entsprechenden Werkes. Wird dabei ein Fehler gemacht, richtet sich die Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht der §§ 631 ff. BGB.

Die Folgen
Die Frage, welcher Vertragstyp aus dem Zivilrecht vorliegt, hat viele rechtliche Konsequenzen. Beim Kaufvertrag etwa ist der Kaufpreis sofort fällig. Beim Werkvertrag muss erst eine Abnahme des fertigen Werkes durch den Kunden stattfinden. Die Abnahme des Werkes markiert auch den Zeitpunkt des Gefahrübergangs, von dem an der beauftragte Unternehmer nicht mehr für eine zufällige Beschädigung oder Zerstörung des Werkes (etwa durch Wettereinflüsse) geradestehen muss. Beim Kaufvertrag findet der Gefahrübergang auf den Käufer mit der Übergabe statt.

Unterschiedliche Gewährleistungsfristen
Besonders wichtig aber sind die unterschiedlichen Abläufe der Gewährleistungsfristen. Beim Kaufvertrag verjähren die Ansprüche des Käufers wegen Mängeln an beweglichen Sachen in zwei Jahren und bei Bauwerken sowie bei Dingen, die in ein Bauwerk eingebaut werden, in fünf Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Ablieferung. Beim Werkvertrag beginnt die Frist mit der Abnahme durch den Auftraggeber zu laufen. Bezog sich der Auftrag auf Herstellung, Veränderung oder Wartung eines Gegenstandes, beträgt die Verjährungsfrist zwei Jahre. Geht es um ein Bauwerk, sind es fünf Jahre. Nun stellt sich bei einer Photovoltaikanlage, die auf dem Dach eines Gebäudes angebracht wird, die Frage, ob es sich um einen Gebäudebestandteil handelt. Denn dann gilt die fünfjähige Verjährungsfrist für Mängelansprüche und nicht die zweijährige.

Fall: Mängel an Photovoltaikanlage auf Hallendach
Mit diesem Problem hatte sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe zu beschäftigen. Der Eigentümer einer Tennishalle hatte ein Unternehmen beauftragt, auf dem Hallendach eine große Anlage mit 335 Modulen zu errichten. Dazu musste eine Unterkonstruktion errichtet werden, bei der natürlich die Statik der Halle und die Wasserdichtigkeit des Daches nicht leiden durften. Es wurden insgesamt 500 Meter Kabel verlegt, insbesondere zur Verbindung der Module mit den in der Halle installierten Wechselrichtern. Auch Stromleitungen zum nächsten Zählerkasten waren nötig, diese erforderten größere Erdarbeiten. Im Inneren der Halle wurde eine Kontroll- und Steueranlage eingebaut, die verkabelt und programmiert werden musste. Trotz aller Mühe war der Auftraggeber jedoch unzufrieden: Die Photovoltaikanlage brachte zu wenig Leistung. Er forderte eine Minderung der vereinbarten Nettovergütung um 25 Prozent. Dass hier ein Werkvertrag vorlag, stand außer Frage. Entscheidend war jedoch, welche Verjährungsfrist anzuwenden war – denn eine zweijährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche wäre hier bereits abgelaufen gewesen.

BGH: Verjährungsfrist für Arbeiten an Bauwerken
Dem BGH zufolge gilt die lange Verjährungsfrist “bei Bauwerken”, wenn die vereinbarte Leistung in der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht oder das Werk in das Gebäude fest eingefügt wird und dem Zweck des Gebäudes dient. Diese Voraussetzungen lagen hier vor. Denn die Photovoltaikanlage sei durch die Vielzahl ihrer Bauteile so stark mit der Tennishalle verbunden worden, dass man sie nur mit erheblichem Aufwand wieder von dem Gebäude hätte trennen können. Die Tennishalle sei durch die Anlage so stark verändert worden, dass es einer Neuerrichtung entspreche. Die Solaranlage diene dem weiteren Zweck der Tennishalle, eine solche Anlage zu tragen. Zur Anwendung kam damit die fünfjährige Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, die hier noch nicht abgelaufen war. Der Auftraggeber konnte damit seine Ansprüche geltend machen (BGH, Urteil vom 2. Juni 2016, Az. VII ZR 348/13).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Praxistipp: Gehen Sie den sicheren Weg und lassen Sie sich rechtzeitig anwaltlich beraten. Sprechen Sie uns an, wenn es um Immobilienrecht geht!

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Lebensgemeinschaft: Beim Erwerb von Grundbesitz ist eine gegenseitige Absicherung dringend zu empfehlen!

Familienrecht | Immobilienrecht

Nichteheliche Lebensgemeinschaften werden oft wie Ehen geführt. Das bezieht sich auch auf die Entstehung von Schulden. Schwierigkeiten können sich dann bei der Trennung ergeben, da in diesem Fall die Ausgleichsregelungen, die für eine Scheidung gelten, nicht zur Verfügung stehen.

Massiv können die Folgen sein, wenn nichteheliche Partner gemeinsam Grundbesitz erworben haben. Dabei kommt es gerade in solchen Fällen häufig vor, dass der Erwerb nur im Namen eines Partners erfolgt – also auch nur dieser im Grundbuch eingetragen wird -, für die Schulden aber beide haften. Wird für den Fall der Trennung hierfür keine Regelung getroffen, ist Streit vorprogrammiert.

Grundsätzlich wird die während der Partnerschaft gelebte Praxis bis zum Zeitpunkt der Trennung nicht infrage gestellt. Wird also die Frau in der Partnerschaft die alleinige Eigentümerin von Haus oder Wohnung, während die monatlichen Darlehenszahlungen nur vom Mann vorgenommen werden, kann dieser von ihr für die Zeit bis zur Trennung keinen rückwirkenden Ausgleich verlangen. Das gilt unabhängig davon, von wem aus welchem Grund die Trennung herbeigeführt wurde. Für die Zeit ab der Trennung besteht allerdings im Verhältnis der Partner der nichtehelichen Lebensgemeinschaft kein Grund mehr, für die Immobilie des anderen zu zahlen. Geschieht dies doch, zum Beispiel weil beide Partner den Darlehensvertrag unterschrieben haben, kann der Partner ab der Trennung vom Eigentümer der Immobilie die Erstattung der geleisteten Beträge verlangen.

Praxishinweis: Wird mit der Geltendmachung von Erstattungsansprüchen zu lange gewartet, können diese innerhalb von drei Jahren verjähren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig wird. Nichteheliche Partner sollten sich also prinzipiell vertraglich voreinander absichern, wenn sie eine Immobilie erwerben oder bauen.

Holen Sie sich rechtzeitig fachkundigen Rechtsrat ein. Das spart zumeist unnötigen Ärger und Geld.

Ihre ersten Ansprechpartner im Familien- u. Immobilienrecht:
Rechtsanwältin Lotte Thiel, Fachanwältin für Familienrecht
Rechtsanwalt Norbert Schneider
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht, Mietrecht u. Wohnungseigentumsrecht

 

 

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Mitwirkung an Mietvertragsentlassung schon vor der Scheidung!

Eine praxisrelevante Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 21.1.2016 (Az. 12 UF 170/15)!

Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568 a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden. Der in der Wohnung bleibende Ehegatte kann seine Mitwirkung nicht davon abhängig machen, dass sich die Ehegatten zuvor über die Verteilung der das Mietverhältnis betreffenden Kosten geeinigt haben.

Der Sachverhalt:
Die Beteiligten streiten über die Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklärung. Die Beteiligten sind seit September 2015 rechtskräftig geschieden. Aus der 2011 gemeinsam gemieteten Wohnung zog Ehemann nach der endgültigen Trennung der Beteiligten im September 2013 aus und überließ diese der Ehefrau und den beiden gemeinsamen Kindern. Im Januar 2015 stellte der Ehemann klar, dass er mit der Rechtskraft der Scheidung aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollte und forderte die Ehefrau auf, eine dies bewirkende, gemeinsame Erklärung beider Eheleute dem Vermieter gegenüber abzugeben.

Die Ehefrau erklärte darauf hin, die Erklärung erst abgeben zu wollen, wenn geklärt sei, in welchem Umfang der Ehemann an Renovierungsarbeiten wegen eines beschädigten Bodens und an Nebenkostennachzahlungen zu beteiligen sei. Erst im Oktober 2015 gab sie die gewünschte Erklärung ab, so dass nach eingetretener Erledigung des ursprünglichen Begehrens des Ehemanns noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden war. Das OLG erlegte der Ehefrau die Kosten des Verfahrens auf. Der Beschluss ist rechtskräftig.

Die Gründe:
Der Ehemann konnte die Mitwirkung der Ehefrau an der gemeinsamen Erklärung gegenüber dem Vermieter zu seiner Entlassung aus dem Mietverhältnis schon während der Trennung verlangen. Bereits zu diesem Zeitpunkt waren sich die Beteiligten einig, dass die Wohnung von der Ehefrau und den Kindern genutzt werden soll und nicht mehr vom Ehemann.

Nach dem Auszug des Ehemanns hat dieser ein berechtigtes Interesse, nach der Scheidung nicht mehr möglichen finanziellen Belastungen aus dem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Das gilt insbesondere in Hinblick auf Mietzinsansprüche des Vermieters für die Zeit nach dem Auszug, die im Außenverhältnis gegen den ausgezogenen Ehegatten solange weiterbestehen, bis er aus dem Mietverhältnis entlassen ist. Wegen dieses vorrangigen Interesses des ausgezogenen Ehegatten ist es ihm nicht zuzumuten, seinen Anspruch auf Mitwirkung des anderen Ehegatten an der Entlassung aus dem Mietverhältnis erst nach der Rechtskraft der Scheidung geltend zu machen.

Ansprüche des in der Wohnung zurückbleibenden Ehegatten gegen den ausgezogenen aus der Zeit des Zusammenlebens stehen dem Mitwirkungsanspruch nicht entgegen, weil die Entlassung aus dem Mietverhältnis nur für die Zukunft wirkt und vorher entstandene Ansprüche unberührt lässt. Das gilt i.Ü. auch im Hinblick auf Ansprüche des Vermieters, da dessen Sicherheiten, wie etwa eine Kaution, hinsichtlich bereits entstandener Forderungen fortbestehen.

Quelle: OLG Hamm PM vom 13.5.2016

Praxishinweis: Bei Streit um die “Scheidungsimmobilie” sollten Sie sich rechtzeitig anwaltlich beraten lassen, damit die Weichen richtig gestellt werden. Das erspart Kosten und bewahrt Lebensqualität!

Ihr erster Ansprechpartner, wenn es um Miete, Wohnungseigentum und die Scheidungsimmobilie geht: Norbert Monschau, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht sowie Familienrecht

 

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Bei “rosigen” Einkommensverhältnissen: Bestimmung des Ehegattenunterhalts durch konkrete Bedarfsermittlung!

Bei Trennung und Scheidung richtet sich die Höhe des zu zahlenden Unterhalts nach den wirtschaftlichen Verhältnissen. Je mehr Geld zur Verfügung steht, desto mehr Unterhalt ist zu zahlen. Gelegentlich stellt sich allerdings die Frage nach der Obergrenze bei der Unterhaltsbestimmung.

Verdient ein Unterhaltspflichtiger ein Durchschnittseinkommen, wird der bei Trennung und Scheidung an den anderen Ehegatten zu zahlende Unterhalt nach einer Quote bestimmt. Diese fällt –  nach vorherigem Abzug des Kindesunterhalts und unter Berücksichtigung von Mindestbeiträgen sowie evtl. Besonderheiten – je nach Bezirk leicht unterschiedlich aus, folgt aber stets demselben Prinzip.

Etwas anderes gilt, wenn ein Einkommen so hoch ist, dass es nicht vollständig zum Leben benötigt wird, sondern Mittel in die Vermögensbildung fließen können. Dazu bedarf es nicht der Einkünfte, wie sie bei Spitzenmanagern vorherrschen – sehr gute Einkommensverhältnisse sind für die Änderung des Berechnungsprinzips nach Quote dennoch nötig. In solchen Fällen wird der Unterhalt dann nämlich konkret bestimmt – also danach, was tatsächlich zum Leben des Unterhaltsberechtigten benötigt wird.

Wo aber die Grenze zu ziehen ist, hat die Rechtsprechung bisher noch nicht festgelegt. Neuerdings tendiert sie dazu, von der quotierten Unterhaltsberechnung auf die konkrete Unterhaltsberechnung zu wechseln, sobald dem unterhaltsberechtigten Ehegatten laut quotierter Berechnung mehr als 5.000 EUR pro Monat zur Verfügung stünden.

Praxishinweis:
Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung der derzeitigen Praxis: Ein kinderloses Paar trennt sich, der Mann verdient 6.500 EUR und die Frau weist Einkünfte von 2.400 EUR auf. Die bezirksübliche Quote von 45 % veranschlagt den Unterhalt hier folglich auf 1.845 EUR ((6.500 EUR – 2.400 EUR) x 0,45). Der Frau stehen somit durch Einkünfte und Unterhalt insgesamt 4.245 EUR zur Verfügung – ein Betrag unterhalb der Grenze, ab der in der gängigen Praxis die Quotenberechnung durch die konkrete Berechnung abgelöst wird.

Quelle: OLG Stuttgart, Beschl. v. 17.09.2015 – 11 UF 100/15

Haben Sie Fragen zum Unterhalts- und zum gesamten Familienrecht?
Sprechen Sie uns gerne an!
Lotte Thiel, Fachanwältin für Familienrecht, und Mediatorin
Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht
u. Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

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Mitwirkung an Mietvertragsentlassung schon vor der Scheidung?

Das Gesetz: Nach § 1568 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wird das Mietverhältnis nach der rechtskräftigen Scheidung nur mit dem Ehegatten fortgesetzt, der in der Wohnung bleibt. Der andere, der ausgezogen ist, soll dann keine Miete mehr zahlen und dem Vermieter auch nicht mehr für Mietausfälle haften müssen.

Das Problem: Außerhalb eines gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahrens treten diese Rechtwirkungen aber nur dann ein, wenn beide Ehegatten dem Vermieter mitteilen, wer in der Wohnung bleibt. Das führt zu Streit, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehegatte auch nach der Scheidung die Abgabe der Erklärung und so auch die Entlassung des ausgezogenen Ehegatten aus dem Mietvertrag verzögert. Darf er das evtl. dann, wenn sich die Ehegatten noch nicht über die finanzielle Abwicklung wie z.B. die Kosten bereits durchzuführender Schönheitsreparaturen geeinigt haben?

Die Gerichtsentscheidung (Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 21.01.2016 – 12 UF 170/15): Überlässt ein Ehegatte nach der Trennung die zuvor von ihm oder von beiden Ehegatten gemeinsam gemietete Ehewohnung dem anderen Ehegatten zur alleinigen Nutzung, kann er bereits während der Trennung und nicht erst nach Rechtskraft der Scheidung verlangen, dass der in der Wohnung verbleibende Ehegatte an der gegenüber dem Vermieter abzugebenden Erklärung mitwirkt, durch die der ausgezogene Ehegatte bei der Scheidung aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Der in der Wohnung bleibende Ehegatte kann seine Mitwirkung auch nicht davon abhängig machen, dass sich die Ehegatten zuvor über die Verteilung der das Mietverhältnis betreffenden Kosten geeinigt haben.

Der zugrunde liegende Fall: Die in Dortmund lebenden Eheleute sind seit September 2015 rechtskräftig geschieden. Aus der 2011 gemeinsam gemieteten Wohnung zog der 1972 geborene Ehemann nach der endgültigen Trennung der Beteiligten im September 2013 aus und überließ diese der 1969 geborenen Ehefrau und den beiden gemeinsamen Kindern. Im Januar 2015 stellte der Ehemann klar, dass er mit der Rechtskraft der Scheidung aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollte und forderte die Ehefrau auf, eine dies bewirkende, gemeinsame Erklärung beider Eheleute dem Vermieter gegenüber abzugeben. Die Ehefrau erklärte darauf hin, die Erklärung erst abgeben zu wollen, wenn geklärt sei, in welchem Umfang der Ehemann an Renovierungsarbeiten wegen eines beschädigten Bodens und an Nebenkostennachzahlungen zu beteiligen sei.

Erst im Oktober 2015 hat sie die gewünschte Erklärung abgegeben, so dass der 12. Senat für Familiensachen des Oberlandesgerichts Hamm – nach eingetretener Erledigung des ursprünglichen Begehrens des Ehemanns – noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden hatte. Die Kostenentscheidung ist zum Nachteil der Ehefrau ergangen. Der Ehemann habe ihre Mitwirkung an der gemeinsamen Erklärung gegenüber dem Vermieter zu seiner Entlassung aus dem Mietverhältnis, so der 2. Senat für Familiensachen, schon während der Trennung verlangen können. Bereits zu diesem Zeitpunkt seien sich die Beteiligten einig gewesen, dass die Wohnung von der Ehefrau und den Kindern genutzt werden solle und nicht mehr vom Ehemann.

Nach dem Auszug des Ehemanns habe dieser ein berechtigtes Interesse, nach der Scheidung nicht mehr möglichen finanziellen Belastungen aus dem Mietverhältnis ausgesetzt zu sein. Das gelte insbesondere in Hinblick auf Mietzinsansprüche des Vermieters für die Zeit nach dem Auszug, die im Außenverhältnis gegen den ausgezogenen Ehegatten solange weiterbestünden, bis er aus dem Mietverhältnis entlassen sei. Wegen dieses vorrangigen Interesses des ausgezogenen Ehegatten sei es ihm nicht zuzumuten, seinen Anspruch auf Mitwirkung des anderen Ehegatten an der Entlassung aus dem Mietverhältnis erst nach der Rechtskraft der Scheidung geltend zu machen. Ansprüche des in der Wohnung zurückbleibenden Ehegatten gegen den ausgezogenen aus der Zeit des Zusammenlebens stünden dem Mitwirkungsanspruch nicht entgegen, weil die Entlassung aus dem Mietverhältnis nur für die Zukunft wirke und vorher entstandene Ansprüche unberührt lasse. Das gelte im Übrigen auch im Hinblick auf Ansprüche des Vermieters, da dessen Sicherheiten, wie etwa eine Kaution, hinsichtlich bereits entstandener Forderungen fortbestünden.

Praxishinweis: Eine bereits vor der Scheidung bestehende Mitwirkungspflicht des in der Ehewohnung verbleibenden Ehegatten hat der 2. Senat für Familiensachen des Oberlandesgerichts Hamm mit Beschluss vom 03.09.2014 (2 WF 170/14) abgelehnt.

Haben Sie Fragen zum Familien- und Mietrecht?
Sprechen Sie uns gerne an!
Lotte Thiel, Fachanwältin für Familienrecht
Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht
u. Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwältin Lotte Thiel
Rechtsanwalt Norbert Monschau

 

 

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