Weihnachtsbaum in Flammen: Wann haften Mieter?

Weihnachten, das Fest der stimmungsvollen Beleuchtung steht bevor. Viele Menschen benutzen hierfür nach wie vor echte Kerzen. Kommt es in der Mietwohnung zum Brand, wird der Schaden nicht immer von der Versicherung getragen. Wir erläutern, wann Ihr Mieter für einen Schaden haftet.

In der Weihnachtszeit kommt es vermehrt zu Bränden. Die Kerzen am Weihnachtsbaum können der Auslöser sein, aber auch der Adventskranz oder ein Ziergesteck mit Kerze. Oft dienen hier Tannenzweige als Deko. Werden diese trocken, besteht erhöhte Feuergefahr. Der Versicherungsverband GDV meldete 2018 rund 30.000 Brände in der Advents- und Weihnachtszeit. Der Schaden lag insgesamt bei 31 Millionen Euro.

Die Gefahr durch offene Flammen in der weihnachtlich geschmückten Wohnung wird oft unterschätzt. Feuerwehr-Videos im Internet zeigen anschaulich, dass ein trockener brennender Christbaum ein Zimmer in circa 30 Sekunden vollständig in Brand setzen kann.

Wie ist das Verhältnis Mieter – Vermieter – Versicherung?
Hat es in einer Wohnung gebrannt, übernimmt zunächst die Wohngebäudeversicherung des Vermieters die Regulierung des Schadens an der Mietwohnung. Wenn nun der Mieter den Brand verschuldet hat, hat der Vermieter gegen ihn Anspruch auf Schadensersatz. Nach § 86 Versicherungsvertragsgesetz geht dieser Anspruch auf den Versicherer über. Dieser kann sich dann das gezahlte Geld beim Mieter zurückholen. Solche Ansprüche können jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur geltend gemacht werden, wenn der Brand vom Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurde. Bei einfacher Fahrlässigkeit kann die Versicherung den Mieter also nicht in Regress nehmen.
Ob der Mieter eine Privathaftpflichtversicherung hat, ist zunächst einmal nicht entscheidend für das Bestehen des Regressanspruches. Diese Grundsätze stellte der Bundesgerichtshof bereits 2001 auf (Urteil vom 14.2.2001, Az. VIII ZR 292/98.

Mit Schäden am Eigentum des Mieters hat die Wohngebäudeversicherung nichts zu tun. Für die bewegliche Wohnungseinrichtung des Mieters ist dessen Hausratsversicherung zuständig. Diese kann wegen grober Fahrlässigkeit ihre Leistungen verweigern.

Welche Pflichten haben Sie als Vermieter?
Grundsätzlich muss jeder Vermieter dafür sorgen, dass die Mietwohnung bewohnbar ist. Dies ist eine Grundpflicht aus dem Mietvertrag. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von 2014 hat der Vermieter auch nach einem vom Mieter verursachten Wohnungsbrand die Pflicht, die Bewohnbarkeit wiederherzustellen (Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13.

Im damaligen Fall lag leichte Fahrlässigkeit vor. Die kleine Tochter des Mieters hatte auf dem Herd Speiseöl erhitzt und dieses hatte die Küche in Brand gesetzt. Der Vermieter wollte den Schaden nicht seiner Gebäudeversicherung melden, um keine höheren Beiträge bezahlen zu müssen. Daher verlangte er vom Mieter, den Schaden selbst zu tragen und die Wohnung auch selbst wieder herzurichten.
Der Mieter hatte jedoch im Rahmen der Betriebskosten wie üblich auch die Beiträge für die Wohngebäudeversicherung zahlen müssen.

Der Bundesgerichtshof entschied:
– Der Mieter kann erwarten, dass sich der Vermieter an seine (vom Mieter
bezahlte) Wohngebäudeversicherung wendet.
– Es besteht kein Regressanspruch gegen den Mieter wegen der leichten
Fahrlässigkeit.
– Der Mieter hat für die Zeit bis zur Beseitigung der Schäden ein Recht auf
Mietminderung.

Was ist ‘grob fahrlässig’?
Von “grober Fahrlässigkeit” spricht man bei einer besonders groben Missachtung von Sorgfaltspflichten. Diese liegt zum Beispiel vor, wenn jemand etwas außer Acht lässt, das unter den gegebenen Umständen jedem einleuchten müsste.
So bescheinigte das Amtsgericht St. Goar einem Mieter grobe Fahrlässigkeit, der für zehn Minuten seine Wohnung verlassen hatte, um sich mit jemandem draußen zu unterhalten. Drinnen befanden sich ein trockener Adventskranz mit brennenden Kerzen und eine verspielte junge Katze. Es kam zu einem Wohnungsbrand. Der Mieter forderte von seiner Hausratsversicherung den Ersatz seiner verbrannten Einrichtung. Die Versicherung durfte hier jedoch wegen seiner groben Fahrlässigkeit die Leistung verweigern (Urteil vom 13.11.1997, Az. 3 C 278/97).

Kind als Aufsichtsperson für offene Flammen
Das Amtsgericht Eisenhüttenstadt sah es als grob fahrlässig an, dass ein Vater seine sechsjährige Tochter dazu aufforderte, eine brennende Weihnachtspyramide zu beaufsichtigen, weil er ein Bad nehmen wollte. Leider war das Kind der Aufgabe nicht gewachsen (Urteil vom 17.06.2002, Az. 6 C 566/01).

Wunderkerze entzündet Weihnachtsbaum

In einem anderen Fall hatte ein Au-Pair-Mädchen einem Kind eine Wunderkerze angezündet. Das Kind lief damit in ein anderes Zimmer, wo der Weihnachtsbaum stand. Dieser geriet in Brand. Es kam zu einer explosionsartigen Durchzündung des Weihnachtsbaumes und letztlich geriet das ganze Haus in Brand. Das Gericht entschied hier: Das Au-Pair-Mädchen musste nicht damit rechnen, dass eine Wunderkerze diese Folgen haben würde. Sie habe nicht grob fahrlässig gehandelt (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.5.2006, Az. 3 U 104/05).

Ablenkung vor dem Frühstück
Nach einem Urteil des Landgerichts Mönchengladbachs (Urteil vom 30.7.1998, Az. 10 O 141/98) musste die Hausratversicherung für einen Brandschaden aufkommen, der entstand, weil der Versicherungsnehmer den Frühstückstisch gedeckt und die Kerzen auf dem Adventskranz angezündet hatte, bevor er seine Partnerin wecken ging. Beim Wecken erlag er den körperlichen Vorzügen seiner Partnerin, währenddessen setzte der Adventskranz das Wohnzimmer in Brand. Der Mann konnte diesen noch selbst mit dem Feuerlöscher löschen. Allerdings entstand durch Rußniederschlag im ganzen Einfamilienhaus ein Schaden von 64.000 DM. Das Gericht sah sein Verhalten nicht als grob fahrlässig an: Er habe nicht beabsichtigt, den Adventskranz so lange allein zu lassen. Mit dieser Ablenkung vor dem Frühstück habe er nicht rechnen müssen. Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf schloss sich dieser Ansicht an (Urteil vom 21.9.1999, Az. 4 U 182/98).

Ablenkung durch Hund
Das Verhalten eines Hundebesitzers wurde allerdings durchaus als grob fahrlässig angesehen. Dieser hatte morgens ebenfalls als Erstes den Adventskranz angezündet und nach dem Frühstück draußen nach seinem Hund gesehen, der sich dort in einem Zwinger befand. Er fand Hund und Zwinger großzügig mit Kot verschmutzt vor. Entsetzt startete er eine sofortige Reinigungsaktion – und vergaß den brennenden Adventskranz. Ein Zimmerbrand mit 8.600 Euro Schaden war die Folge. Hier musste die Hausratsversicherung nicht zahlen: Sein Verhalten war grob fahrlässig gewesen. Er habe den Adventskranz 30 Minuten lang unbeaufsichtigt gelassen (LG Krefeld, Urteil vom 20.4.2006, Az. 5 O 422/05).

Was zahlt die private Haftpflichtversicherung?
In privaten Haftpflichtversicherungen sind Schäden an gemieteten oder geliehenen Gegenständen meist ausgeschlossen. Dies betrifft die Mietwohnung genauso wie ein Mietfahrrad oder den geliehenen Rasenmäher des Nachbarn. Ob eine Versicherung durch besondere Vereinbarungen im Vertrag auch einen Brandschaden am Eigentum des Vermieters abdeckt, hängt vom jeweiligen Versicherungsvertrag ab. Ein solcher Schutz ist darin jedoch nicht automatisch enthalten.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxistipp
Mieter haften unter Umständen für einen grob fahrlässig verursachten Wohnungsbrand. Unter Umständen verliert man den Versicherungsschutz schon dann, wenn eine brennende Kerze eine Zeit lang unbeaufsichtigt gelassen wird und hierdurch ein Brandschaden entsteht. Wegen der erheblichen finanziellen Risiken gilt gerade in der Weihnachtszeit: Kerzen und Adventskränze sollten immer beaufsichtigt sein, ein Feuerlöscher schadet nicht und auch Rauchmelder gehören nicht abgeschraubt auf das Fensterbrett. Verschuldet der Mieter einen Brandschaden, empfiehlt es sich, eine im Mietrecht versierte Anwaltskanzlei anzusprechen, um das weitere Vorgehen abzustimmen.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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BGH: Mieterhöhung kann nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründet werden!

Zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ist ein 20 Jahre alter Mietspiegel ungeeignet. Das Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, weil ein so alter Mietspiegel keinen Informationsgehalt hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.10.2019 (Az.: VIII ZR 340/18) entschieden.

Vermieter stützte Mieterhöhungsverlangen auf 20 Jahre alten Mietspiegel

Eine Mieterin erhielt 2017 ein Mieterhöhungsverlangen für ihre 79 qm große Wohnung, nach dem die Miete um 60 Euro auf 360 Euro steigen solle. Begründet wurde das seitens des Vermieters mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998. Nachdem die Mieterin nicht zustimmte, ging der Streit durch die Instanzen.

BGH: Mieterhöhung nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründbar

Der BGH hat das Mieterhöhungsverlangen für rechtswidrig erachtet. Grundsätzlich könnten Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den letzten 15 Monaten noch keine Erhöhung gegeben habe. Dies müsse dem Mieter regelmäßig nachvollziehbar anhand eines aktuellen Mietspiegels begründet werden. Der Rückgriff auf einen älteren Mietspiegel sei nur ausnahmsweise zulässig. 20 Jahre alte Daten seien aber keinesfalls mehr geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen.

Vermieter muss anderen Maßstab wählen

Der Wohnwert einer Immobilie unterliege “typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel”. So könne eine Einrichtung, die einmal besonders war, über die Jahre zur Standardausstattung werden. Der Vermieter müsse die Mieterhöhung deshalb anders begründen. Er könne zum Beispiel auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Praxishinweis: Der Gesetzgeber plant mit dem 2. MietNovG die Anforderungen an die Erstellung von Mietspiegeln detaillierter zu regeln (RefE zum 2. MietNovG, 12, 16f.), sodass viele aktuelle und erst Recht veraltete Mietspiegel den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr entsprechen würden. Dann wären die Gemeinden verpflichtet, neue Mietspiegel zu erlassen.

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Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Dürfen Eltern vom Sparbuch der Kinder abheben?

Viele Eltern legen für ihre Kinder Konten an. Dort kann alles eingezahlt werden, von Geldgeschenken der Großeltern über Beträge, die das Kind selbst einzahlt, bis hin zum Kindergeld. Können die Eltern über dieses Guthaben bis zum 18. Geburtstag des Kindes alleine verfügen?

Es kommt darauf an: Stammen die Vermögensbeträge wesentlich von den Eltern oder aus Kindergeld, können die Eltern in der Regel über das Vermögen verfügen. Voraus­setzung ist, dass das Sparbuch nicht aus der Hand gegeben wird. Dann ist aus dem Verhalten der Eltern zu schließen, dass sie sich die Verwendung des Spargut­habens mindestens bis zum 18. Geburtstag des Kinds vorbehalten wollen.

Schadensersatz wegen Abhebung vom Kindersparbuch?
Im vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschiedenen Fall bekamen die Eltern im Jahr 1996 eine Tochter. Im Folgejahr eröffneten sie ein Sparbuch auf den Namen des Kinds. Bis 2010 wurde dort ein Guthaben von rund 17.500 Euro angespart. In den Jahren 2010 und 2011 hob der Vater insgesamt 12.300 Euro von dem Sparbuch ab. Er fragte oder informierte weder seine Frau noch die Tochter.

Die Eltern trennten sich im Jahre 2012, das Sparbuch blieb weiter beim Vater. Dieser übergab es seiner Tochter im Jahr 2015. Diese musste feststellen, dass das Geld im Wesent­lichen abgehoben worden war.

Da der Vater sich weigerte, die 17.300 Euro zurückzuzahlen, beantragte die Tochter beim Amtsge­richt, den Vater dazu zu verpflichten. Das tat das Amtsge­richt im Jahr 2018 auch. Dagegen wehrte sich der Vater erfol­greich mit seiner Beschwerde.

Keine Pflichtverletzung der Vermögenssorge für das Kind
Das Oberlandesgericht stellte sich auf die Seite des Vaters. So seien Eltern zwar verpflichtet, sich um das Vermögen der Kinder zu kümmern. Auch dürften sie das Geld der Kinder nicht für persönliche Zwecke nutzen. Allerdings habe das Sparbuch bis zum Jahr 2015 nicht im Vermögen der Tochter gestanden. Sofern die Eltern das Sparbuch vorher nicht herausgegeben hätten, liege die Verfügungsgewalt bei ihnen. Man gehe dann davon aus, dass die Eltern sich die Verfügung über das Guthaben bis zur Übergabe oder im Zweifel bis zu ihrem Tod vorbehalten wollten.

Der Vater habe die gesamte Zeit über das Sparbuch in seinem Besitz gehabt. Auch hätten die Eltern bei der Kontoeröffnung im Antrag angegeben, dass bis zur Volljährigkeit der Tochter jeder für sich allein verfügungs­be­rechtigt sein solle. Darüber hinaus stamme das Guthaben vollständig aus dem Vermögen der Eltern. Daher hatte die Tochter keinen Anspruch.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 29. August 2018 (AZ: 2 UF 66/18)

Quelle: Familienanwälte des Deutschen Anwalt­vereins (DAV)

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Trennung und Scheidung: Wer bekommt die Wohnung?

Bei Trennung und anstehender Scheidung stellt sich schnell die Frage, wer die bisherige gemeinsame Wohnung bekommt. Hierzu geben wir nachstehend einige Hinweise aus der Praxis.

Ein Ehepartner kann unter bestimmten Umständen Anspruch auf Zuweisung der “Ehewohnung” haben.

Was ist eine “Ehewohnung” im Rechtssinn?
Als “Ehewohnung” bezeichnet man rechtlich die Wohnräume, in denen die Ehepartner während der Dauer der Ehe gemeinsam leben und ihren gemeinsamen Wohnsitz haben. Dies muss nicht unbedingt eine Wohnung im eigentlichen Sinn sein, auch ein Einfamilienhaus oder ein Wohnwagen können als Ehewohnung gelten. Allerdings dürfen die Räume nicht ausschließlich für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden. Wichtig ist auch, dass die Ehewohnung regelmäßig genutzt wird.

Wer darf die Wohnung nutzen?
Gilt eine Wohnung nach diesen Kriterien als Ehewohnung, dürfen sie beide Ehepartner gleichermaßen nutzen. Einer der beiden kann also nicht einfach den anderen aus der Wohnung aussperren – nicht einmal dann, wenn er selbst Wohnungseigentümer ist und der andere nicht. Wenn die Beziehung auseinandergeht, ist zwischen der Phase der Trennung (vor der Scheidung) und der nach der eigentlichen Scheidung zu unterscheiden, denn für beide gelten unterschiedliche Regeln.

Trennung: Mietvertrag läuft weiter!
Ein Mietvertrag bindet in der Regel die Personen, die darin als Mieter und Vermieter erwähnt werden und die ihn unterschrieben haben. Hat ein Ehepaar (dies gilt auch für eingetragene Lebenspartner) eine Wohnung gemeinsam gemietet, kann nicht einer der Partner den Vertrag allein kündigen. Auch ein Auszug aus der Wohnung befreit ihn oder sie nicht von der Pflicht, auf Anforderung des Vermieters die gesamte Miete zu zahlen – denn beide sind sogenannte Gesamtschuldner, und der Vermieter kann sich aussuchen, von wem er sein Geld fordert. Muss der aus der Wohnung ausgezogene Partner weiterhin die Miete zahlen, kann er diese allerdings vom Partner als Nutzungsentschädigung wieder einfordern.

Beste Lösung: Gemeinsame Abstimmung!
Die sauberste (und kostengünstigste) Lösung liegt darin, sich zu einigen, wer die Mietwohnung übernehmen und wer ausziehen soll. Gelingt dies, können die Ex-Partner mit dem Vermieter eine Absprache treffen, nach der dieser das Mietverhältnis mit einem der Partner beendet und mit dem anderen fortsetzt. Dies sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. Können sich beide die bisherige Wohnung nicht allein leisten, bleibt nur die gemeinsame Kündigung.

Praxishinweis: Eine Vertragsänderung ist (bis zur rechtskräftigen Scheidung) ist eine reine Kulanz des Vermieters. Denn er ist zunächst nicht gezwungen, sich darauf einzulassen.

Was gilt bei Trennung mit Härtefall?
Wenn es zu einer Trennung kommt, kann ein Ehepartner unter gewissen Voraussetzungen verlangen, dass ihm die Wohnung gerichtlich zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Diese Möglichkeit gewährt § 1361b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), wenn eine Zuweisung der Wohnung auch bei Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine sogenannte unbillige Härte zu vermeiden. Von einem solchen nicht mehr zumutbaren Härtefall geht man beispielsweise aus, wenn das Wohl im Haushalt lebender Kinder durch Dauerstreit und “fliegendes Geschirr” gefährdet ist. Natürlich werden dabei auch immer die Belange des anderen Ehegatten gewürdigt. Falls dieser Alleineigentümer der Wohnung ist, wird dies vom Gericht auch berücksichtigt. Liegt jedoch wirklich ein Härtefall vor, ändert dies in der Regel wenig.
Aber: Durch eine Wohnungszuweisung werden keine endgültigen Regelungen getroffen oder Eigentumsverhältnisse geändert.

Trennung und Gewalt
Härtere Regeln gelten, wenn ein Ehepartner gegenüber dem anderen gewalttätig geworden ist bzw. ihn, wie es im Gesetz heißt, “vorsätzlich an Körper, Gesundheit oder Freiheit verletzt” oder ihm mit einer solchen Verletzung gedroht hat. In diesem Fall muss er dem Verletzten regelmäßig die gesamte Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen. Ausgeschlossen ist dies nur dann, wenn weitere Verletzungen oder Drohungen nicht mehr zu befürchten sind. War die Tat allerdings so erheblich, dass dem anderen Partner kein Zusammenleben mit dem gewalttätigen Ex-Partner mehr zuzumuten ist, bekommt der Verletzte die Wohnung trotzdem vom Gericht zur alleinigen Nutzung zugewiesen.

Praxishinweis: In solchen Ausnahmefällen kommt auch eine Scheidung vor Ablauf des Trennungsjahres in Betracht.

Wie lange dauert eine Wohnungszuweisung?
Eine gerichtliche Zuweisung der Wohnung während der Phase der Trennung erfolgt befristet. Der bisherige Mietvertrag läuft unverändert weiter. Dies gilt sogar, wenn ihn nur derjenige Partner unterschrieben hat, der nun vom Gericht zum Auszug verurteilt wurde. Die Miete muss derjenige bezahlen, der den Vertrag unterschrieben hat. Unter Umständen muss also der eigentliche Mieter der Wohnung diese verlassen, obwohl er weiter die Miete zu zahlen hat.
Hier gilt wieder: Haben beide den Mietvertrag unterschrieben, sind sie Gesamtschuldner. Der Vermieter kann sich die Miete von dem holen, der zahlungskräftiger ist. Die Ehepartner können untereinander Ausgleichsansprüche geltend machen. Der ausgezogene Partner, der trotzdem die Miete zahlt, kann also Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung gegen den noch in der Wohnung wohnenden Partner haben.

Was ändert sich durch die Scheidung?
Im Scheidungsfall gibt § 1568a BGB einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung an einen der bisherigen Eheleute. Diesen Anspruch kann derjenige geltend machen, der die Wohnung deutlich dringender benötigt oder der einfach darauf angewiesen ist. Wenn die Kinder bei dem Partner leben, der in der Wohnung bleiben möchte, ist dies ein starkes Argument. Bei einer Eigentumswohnung kann eine Überlassung an den Nicht-Eigentümer nur zur Vermeidung eines Härtefalls erfolgen. Auch hier sind interne Ausgleichsansprüche zwischen den Ex-Partnern möglich.

Was ändert sich für den Mietvertrag nach der Scheidung?
Wird die Ehewohnung nach der Scheidung gerichtlich an einen der Ex-Partner überlassen, wird dieser per Gesetz alleiniger Mieter und Vertragspartner des Vermieters. Dies gilt sogar, wenn er zuvor den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hatte.
Waren bisher beide laut Vertrag Mieter, erlischt nun das Mietverhältnis mit dem, der auszieht (§ 1568a Abs. 3 BGB). Dieser “Vertragswechsel” tritt in dem Moment in Kraft, in dem entweder die Eheleute dem Vermieter die Überlassung an einen von ihnen mitteilen oder in dem das Gericht eine endgültige Wohnungszuweisung durchführt. Der Vermieter muss allerdings einen solchen Vertragswechsel nicht immer akzeptieren: Wenn er wichtige sachliche Einwände gegen den verbleibenden Ehepartner als Mieter hat, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.
Der Anspruch auf Eintritt in das Mietverhältnis erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er bis dahin nicht durch eine Klage vor Gericht geltend gemacht worden ist.

Urteil: Beide Eheleute als Mieter – einer zieht aus
Das Amtsgericht Tübingen beschäftigte sich mit einem Fall, in dem beide Eheleute eine Wohnung gemeinsam gemietet hatten. Die Ehefrau zog aus. Ihr Mann bekam ALG II. Der Mann weigerte sich, den Mietvertrag gemeinsam mit seiner Frau zu kündigen. Geschieden war die Ehe noch nicht. Die Vermieterin forderte die Miete von der Frau. Das Gericht verurteilte den Ehemann zur Mitwirkung an der Kündigung. Diese müssten beide Mieter gemeinsam vornehmen. Man könne der Klägerin, die selbst kaum genug Geld für die Zahlung einer Miete habe, nicht zumuten, auch noch die Miete der ehemaligen Ehewohnung zu bezahlen (Urteil vom 7. Oktober 2005 – 11 C 435/05).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Praxishinweis:
Wie bei vielen Streitfragen im Zusammenhang mit der Trennung und Scheidung ist eine einvernehmliche Lösung die günstigste Variante. Oft lässt sich der Gang vor das Gericht jedoch nicht vermeiden. Wegen der Verzahnung von Familien- und Mietrecht kann ein Fachanwalt für Mietrecht und Familienrecht helfen, eine gütliche Einigung auszuhandeln, oder Betroffene vor Gericht vertreten.

Ihr Ansprechpartner bei Miet-, Erb- und Scheidungsimmobilien:
Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht
Testamentsvollstrecker im Erbrecht


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Wohnungseigentum: Installation eines Klimageräts bedarf der Zustimmung!

Eine ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer installierte Klimaaußenanlage muss wieder entfernt werden. Das Amtsgericht München verurteilte ein Ehepaar, eine auf der Terrasse vor ihrer Erdgeschosswohnung installierte Klimatruhe einschließlich Einhausung und Versorgungsleitungen zu beseitigen und die Fassade wieder ordnungsgemäß zu verschließen.

Der Fall: Die Eigentümergemeinschaft verklagt ein Eigentümer-Ehepaar. Den Eheleuten steht ein Sondernutzungsrecht an ihrer Terrasse zu. Im Mai 2018 bauten sie ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer der Gemeinschaft eine Klimaanlage auf ihrer Terrassenfläche ein. Dabei wurden Leitungen durch den Fensterrahmen in den Keller verlegt. Die Klimaanlage umgibt eine Verkleidung mit dünnen weißen Holzlatten. In der Eigentümerversammlung wurde der Antrag des Ehepaars auf nachträgliche Genehmigung des Einbaus der Klimaanlage mehrheitlich abgelehnt. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung angewiesen die gerichtliche Durchsetzung des Beseitigungsverlangens zu beauftragen. Die Eigentümer haben trotz Aufforderungsschreiben weder die Klimaanlage noch die entstandenen Schäden beseitigt.

In der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist festgelegt, dass die Sondernutzungsflächen nur entsprechend ihrer Zweckbestimmung benutzt und bauliche Veränderungen nicht einseitig vorgenommen werden dürfen.

Die klagende Eigentümergemeinschaft meint, dass die Installierung der Klimaanlage eine bauliche Veränderung darstelle. Die übrigen Eigentümer seien über das hinzunehmende Maß hinaus insoweit beeinträchtigt, als die Anlage das optische Erscheinungsbild störe und die Installierung zu erheblicher Beschädigung von Gemeinschaftseigentum geführt habe, insbesondere in Gestalt von Durchdringungen der Fassade in das Wohnungsinnere. Schließlich löse der Betrieb der Anlage erhebliche Lärmbeeinträchtigungen von bis zu 50 dBA aus.

Die Beklagten tragen vor, dass sie ein Kleinkind haben, das sehr stark unter der Hitze, die sich in den nächsten Jahren wohl noch steigern werde, leide. Eine Ausweichmöglichkeit, wie etwa während der heißen Periode zu verreisen, bestehe mit kleinen Kindern gerade nicht. Beim Einsetzen der Klimaanlage seien lediglich Leitungen durch den Fensterrahmen in den Keller verlegt worden. Die Klimaanlage umgebe eine unauffällige Verkleidung aus weiß lackierten Holzgittern.

Die Beklagten meinen, dass der Einbau der Klimaanlage nicht das gemeinschaftliche Eigentum tangiere. Es habe keine Bohrung an der Außenwand stattgefunden. Darüber hinaus wäre eine Zustimmung lediglich der unmittelbar betroffenen Nachbarn erforderlich, wenn nur diese beeinträchtigt sind.

Die Entscheidung des Gerichts: Das Amtsgericht gab der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht:

“Die Beklagten haben hier unberechtigter Weise ohne Genehmigung der Wohnungseigentümer ein Klimagerät auf ihrer Sondernutzungsfläche errichtet, wobei sie die Leitungen für das Klimagerät durch ein gebohrtes Loch in dem Fensterrahmen in den Keller hinunter verlegt haben. Dadurch liegt insgesamt eine bauliche Veränderung vor. (…) Eine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer liegt bereits darin, dass zur Leitungsführung des Klimagerätes die Fenster, die im Gemeinschaftseigentum stehen, durchbohrt worden sind.

(…) Ist ein solcher Nachteil festgestellt worden, so wie hier, muss in einem zweiten Schritt geprüft werden, ob dieser das bei einem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer unvermeidliche Maß überschreitet. (…) Hier berufen sich die Kläger auf die körperliche Unversehrtheit ihres Kleinkindes. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Installierung einer Außen-Klimaanlage nicht die einzige Möglichkeit ist, um heiße Räume im Sommer abzukühlen. Es besteht auch die Möglichkeit der Anschaffung einer Innenklimaanlage. (…) Die hier streitgegenständliche bauliche Veränderung des Einbau eines Klimagerätes ist alleine schon deshalb zurückzubauen, da die Beklagten das Klimagerät bereits eingebaut haben, ohne zuvor einen genehmigenden Eigentümerbeschluss eingeholt zu haben.(…) Da hier das Aufstellen des Klimagerätes nicht genehmigt worden ist, und auch ein Antrag der Beklagten in der (Eigentümerversammlung) vom 23.07.2018 auf Genehmigung des Klimagerätes (…) abgelehnt wurde, war dieses zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.

Der Klage war daher stattzugeben.”

AG München, Urteil vom 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG (rechtskräftig)
(Quelle: AG München)

Unser Praxishinweis: Bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen führen immer wieder zu Streitigkeiten. Um Ärger und Kosten zu vermeiden, sollten Sie sich über die Rechtslage in Ihrem konkreten Fall beraten lassen, bevor Sie eigenmächtig handeln.

Wenn Sie Rechtsfragen zum Wohnungseigentum oder zu einer vermieteten Immobilie haben, sprechen Sie uns gerne an. Auch bei Erb- und Scheidungsimmobilien unterstützen wir Sie mit Rat und Tat!
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Testamentsvollstrecker im Erbrecht, Fachautor; Rechtsanwalt Norbert Schneider, Fachautor

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