Rauchverbot in der Wohnungseigentümerversammlung

Wohnungseigentümer können durchsetzen, dass in der Eigentümerversammlung nicht geraucht wird. Denn heute muss sich niemand mehr gezwungenermaßen den Gefahren des Passivrauchens in geschlossenen Räumen aussetzen.

Rauchen in der Versammlung
In einer Eigentümerversammlung werden Beschlüsse über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefasst. Oft werden Entscheidungen von großer Tragweite getroffen – es kann zum Beispiel um Sanierungsarbeiten am Gebäude, große Investitionen oder von allen einzuhaltende Hausregeln gehen. In früheren Zeiten war es eine Selbstverständlichkeit, dass auf einer solchen – oft nervenaufreibenden und stundenlagen – Veranstaltung geraucht werden durfte. Heute ist jedoch das Rauchen und insbesondere das Passivrauchen zunehmend verpönt – denn seine Auswirkungen kosten allzu viele Menschen das Leben. Für Nichtraucher ist es daher ein bedeutendes Ärgernis, wenn in einer Eigentümerversammlung geraucht wird. Denn hier können sie sich dem Rauch nicht entziehen – zumindest nicht, solange sie ihr Stimmrecht und damit ihre Interessen als Eigentümer wahrnehmen wollen.

Rauchverbot per Beschluss?
Es stellt sich die Frage, wie nun nach dem Wohnungseigentumsrecht auf offiziellem Wege ein Rauchverbot durchgesetzt werden kann. So ist es zum Beispiel möglich, einen Beschluss über das Thema zu beantragen. Um einen derartigen Antrag ging es auch in einem Fall, der vor dem Landgericht Dortmund zur Verhandlung kam. Hier hatte ein Nichtraucher unter den Eigentümern folgenden Beschlussantrag gestellt:
“Die Eigentümer beschließen für die Dauer der Eigentümerversammlungen ein Rauchverbot. Die Versammlungen sind bei Bedarf auf Antrag der Raucher um jeweils fünf Minuten zu unterbrechen, um außerhalb des Versammlungsraumes rauchen zu können.”

Beschluss entscheidend?
In erster Instanz waren die Raucher erfolgreich. Denn das Amtsgericht Bottrop ließ sich den Ablauf der Eigentümerversammlung und die gefassten Beschlüsse vortragen und kam zu dem Ergebnis, dass im konkreten Fall gar kein Beschluss gefasst worden war, der das Rauchen betraf. Es hatte nur den Antrag gegeben; und dann hatte sich im Rahmen einer Vorumfrage im Saal gezeigt, dass die Nichtraucher sowieso in der Minderheit waren. So hatte man auf eine formelle Abstimmung wegen Aussichtslosigkeit verzichtet. Daran orientierte sich auch das Amtsgericht. Hier neigte man der Meinung zu, dass es auch keinen Anspruch auf ein generelles Rauchverbot bei derartigen Veranstaltungen geben könne – es müsse jedes Mal für jede Eigentümerversammlung neu abgestimmt werden, ob geraucht werden dürfe.

Rauchverbot auch ohne Mehrheit?
Das Landgericht Dortmund als Berufungsinstanz sah dies etwas anders. Zwar sei es durchaus legitim, nach einer Vorumfrage auf eine Abstimmung zu verzichten. Die Rauchverbotsbefürworter hätten auch nicht auf einer Abstimmung bestanden. Hier sei überhaupt kein Beschluss über das Thema gefasst worden – auch eine Ablehnung des Rauchverbots durch Beschluss habe nicht stattgefunden. Anders als das Amtsgericht war das Landgericht aber der Meinung, dass die Nichtraucher unter den Eigentümern durchaus einen Anspruch auf ein generelles Rauchverbot bei allen Eigentümerversammlungen hätten.

Gefahren des Passivrauchens sind entscheidend!
Das Landgericht wies darauf hin, dass die Gefahren des Passivrauchens in geschlossenen Räumen heute wissenschaftlich anerkannt seien. Den Nichtrauchern unter den Eigentümern könne nicht zugemutet werden, sich diesen Gefahren auszusetzen. Eine Ablehnung des Rauchverbots bedeute, dass die Kläger bewusst von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen würden. Die Konsequenz sei, dass künftige Beschlüsse der Eigentümerversammlung nichtig wären, wenn die Kläger als abstimmungsberechtigte Miteigentümer die Versammlung wegen des Rauchens verlassen würden. Auch auf eine Antragstellung für die einzelne Eigentümerversammlung könne man die Kläger nicht verweisen. Denn dann würde sie ein negativer Beschluss wieder von der Versammlung ausschließen. Zwar könne man auch gegen diesen im Einzelfall rechtlich vorgehen; dies entspreche aber nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung.

Keine Chance für den Rauch!
Wenn die Nichtraucher in der Minderheit wären, sei dem Minderheitenschutz Vorrang einzuräumen. Die Intereressen der Raucher würden ausreichend gewahrt, indem man ihnen bei Bedarf eine fünfminütige Raucherpause gewähre. Das Landgericht verurteilte die Eigentümerversammlung daher, dem Beschlussantrag der Nichtraucher in der oben zitierten Fassung zuzustimmen (LG Dortmund, Urteil vom 19.11.2013, Az. 1 S 296/12).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Ihr erster Ansprechpartner in allen miet- und immobilienrechtlichen Fragen: Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht 

Veröffentlicht in Immobilienrecht, Top-Thema, Wohnungseigentumsrecht | Getaggt , , | Kommentare deaktiviert für Rauchverbot in der Wohnungseigentümerversammlung

Terminhinweis BGH: Erwerb eines Grundstücks durch Wohnungseigentümergemeinschaft?

Am 29.01.2016 wird der Bundesgerichtshof (BGH) voraussichtlich die Frage zu klären haben, ob und gegebenenfalls unter welchen konkreten Voraussetzungen der Kauf eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Der Fall: Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In einer Eigentümerversammlung beschlossen sie mit Stimmenmehrheit, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft das Nachbargrundstück, auf dem sich 25 Stellplätze befinden, erwirbt. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 Euro betragen und in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Einheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohneinheiten 1-25 als Nutzern der Stellplätze getragen werden.

Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage einer Wohnungseigentümerin hatte vor dem Amtsgericht und dem Landgericht keinen Erfolg. Mit der Revision beim BGH will sie u.a. erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt, hilfsweise dessen Nichtigkeit festgestellt wird.

BGH – V ZR 75/15
(Quelle: BGH)

Praxishinweis: Nach derzeit wohl herrschender Meinung kann der Erwerb von Immobilien zum Verwaltungsvermögen im Einzelfall als eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Es spricht viel dafür, dass der BGH die Messlatte hoch anlegen und verlangen wird, dass solche Beschlüsse grds. nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn gewichtige Gründe des Gemeinschaftsinteresses dafür sprechen und wenn der Grundstückserwerb zur Erhaltung, Sicherung, Verbesserung oder zur gewöhnlichen Nutzung des Gemeinschaftseigentums oder des Verwaltungsvermögens erforderlich und geeignet ist (so bereits OLG Hamm, NZM 2009, 914; 2010, 823). Man darf gespannt sein!

Ihr erster Ansprechpartner im Wohnungseigentums- u. Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht

Veröffentlicht in Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht | Kommentare deaktiviert für Terminhinweis BGH: Erwerb eines Grundstücks durch Wohnungseigentümergemeinschaft?

Dauerthema Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen!

In Mietverträgen wird dem Mieter meist die Pflicht übertragen, die Wohnung regelmäßig zu renovieren. Viele Vertragsklauseln sind nach Auffassung der Gerichte aber unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Schönheitsreparaturen – was versteht man darunter?
Unter Schönheitsreparaturen versteht man im Mietrecht eigentlich gerade keine Reparaturen (an defekten Teilen oder Einrichtungsgegenständen der Wohnung) sondern die Renovierung von Abnutzungserscheinungen, die beim normalen Wohnen eben entstehen. Also das Malen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Keine Schönheitsreparaturen
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören zum Beispiel das Abschleifen von Parkettboden oder der Austausch von vermietereigenen Teppichböden sowie das Streichen von Außentüren und Fenstern von außen.

Unwirksame Klauseln -warum? Steht doch im Vertrag!
Mietvertragsklauseln sollen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Stehen sie – wie meist üblich – in einem Formularmietvertrag, werden sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen behandelt. Für diese gibt es einheitliche Regeln, welche im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert sind (§§ 305 ff.). Der Vermieter darf also nicht einfach in den Mietvertrag hineinschreiben, was er gerne hätte. Mietvertragsklauseln, die gegen die Regeln des BGB verstoßen, weil sie zum Beispiel den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam, brauchen also nicht beachtet zu werden.

“Starre Fristen” für die Renovierung?
Lange Zeit enthielten Mietverträge einen sogenannten “starren Fristenplan”, der feste Zeiträume vorgab, nach denen die einzelnen Räume der Wohnung zu renovieren waren: Zum Beispiel Küche und Bad alle drei Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre. Einen starren Fristenplan sehen die Gerichte jedoch seit langer Zeit als unwirksam an. Grund: Der Mieter wird zum Renovieren gezwungen unabhängig davon, ob dies überhaupt erforderlich ist. Zulässig ist dagegen ein flexibler Fristenplan, der bei gutem Wohnungszustand auch Abweichungen zulässt. Geeignete Formulierungen sind die Worte “Im Allgemeinen” oder “regelmäßig” im Hinblick auf die Einhaltung der Fristen (Bundesgerichtshof, Karlsruhe – VIII ZR 192/11).

Renovierung immer bei Auszug?
Eine Klausel, die dem Mieter generell bei Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam. Dies gilt auch im Zusammenhang mit einer Klausel, die ihm regelmäßige Schönheitsreparaturen vorschreibt (BGH – VIII ZR 316/06).

Die Wände in Weiß!
Problematisch sind auch sogenannte Farbwahlklauseln. Denn Schönheitsreparaturen sind ja grundsätzlich auch während der Mietzeit durchzuführen. Der Vermieter hat dem Mieter aber nicht vorzuschreiben, wie er während der Mietzeit wohnen bzw. seine Wände streichen darf. Unwirksam ist eine Klausel, nach der der Mieter die Wohnung bei Auszug weiß zu streichen oder zu “weißen” hat. Für unwirksam erklärt wurde auch die Formulierung “Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.” Dies galt nämlich auch für das laufende Mietverhältnis und war damit unzulässig (BGH – VIII ZR 224/07). Wirksam kann eine Farbwahlklausel allenfalls dann sein, wenn sie dem Mieter einen gewissen Spielraum bei der Farbwahl lässt und sich nur auf den Auszug bezieht. Generell wird übrigens davon ausgegangen, dass der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache auf das Interesse des Vermieters an einer einfachen Neuvermietung Rücksicht nehmen muss und daher die Wohnung nicht in schreiend grellen Farbtönen zurückgeben darf (BGH – VIII ZR 416/12).

“Quoten-Abgeltungsklausel” – geht das?
Mit einer Quoten-Abgeltungsklausel wird der Mieter anteilig an den Kosten der Renovierung beteiligt, auch wenn er vor Ablauf der Renovierungsfristen bereits wieder auszieht. Wie hoch die Gesamtkosten (hypothetisch) wären, schätzt eine Fachfirma (also der übliche Maler des Vermieters). Seit März 2015 werden solche Klauseln generell als unwirksam angesehen, da der Mieter beim Einzug nicht einschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen und diese im Endeffekt auf hypothetischen Annahmen beruhen (BGH v. 18.3.2015 – VIII ZR 242/13).

“Holzklausel”
Eine Holzklausel ist umgangssprachlich eine Vertragsregelung über das Lackieren von Holzteilen in der Wohnung – etwa Innentüren, Türstöcken, Fußleisten. Auch hier gilt das über die Farbwahl Gesagte: Eine Vorgabe bestimmter Farben während der Mietzeit ist unwirksam. Es gibt Gerichte, die eine Erstreckung von Fristenplänen auf Holzteile und Heizkörper bzw. Heizungsrohre als unwirksam ansehen, wenn diese nicht ausdrücklich davon abhängig gemacht wird, dass die Lackierarbeiten erforderlich sind. Denn lackierte Teile nutzen sich nicht so schnell ab (AG Kiel v. 4.1.2006 – 113 C 479/05).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Praxishinweis:
Ob als Vermieter oder Mieter – Informieren Sie sich rechtzeitig über die Rechtslage zur Renovierungspflicht in Ihrem Mietvertrag. Andernfalls riskieren Sie einen unnötigen Aufwand, der Zeit, Nerven und Geld kostet.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilienrecht:
Norbert Monschau, Rechtsanwalt, Fachautor,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht u. Familienrecht

Monschau

 

Veröffentlicht in Mietrecht, Top-Thema | Kommentare deaktiviert für Dauerthema Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen!

Mieterhöhung bei Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien herrscht größere Vertragsfreiheit als bei Wohnimmobilien. Vermieter haben trotzdem eine Reihe von Einschränkungen zu beachten, wenn sie auf der rechtssicheren Seite sein wollen.

Gewerberäume: Andere Spielregeln
Im Wohnraummietrecht gibt es besondere Vorschriften, wann die Miete erhöht werden darf, sowie gesetzliche Einschränkungen der Mieterhöhung in Form der Kappungsgrenze. Aber: Diese den Mieter schützenden Vorschriften gelten im Mietrecht für Gewerbeimmobilien nicht. Welche Vorschriften für Gewerberäume anwendbar sind, regelt § 578 BGB – und der verweist nicht auf § 558 BGB, in dem die Mieterhöhung für Wohnräume unter mehrere Einschränkungen gestellt und der Höhe nach begrenzt wird. Bei Gewerbeimmobilien werden meist längerfristige Verträge über feste Zeiträume abgeschlossen – denn beide Seiten brauchen Planungssicherheit. Es gibt mehrere Möglichkeiten, im Mietvertrag Regelungen zum Thema Mieterhöhung zu treffen.

Mieterhöhung ohne Vereinbarung?
Der Vermieter von Gewerberäumen kann nicht ohne Weiteres einseitig die Miete erhöhen, wenn dies im Mietvertrag nicht vorgesehen ist. Gibt es keine vertragliche Vereinbarung dazu, hat er schlechte Karten. Ist die Miete so niedrig, dass sie im Vergleich mit ähnlichen Immobilien grob ungerecht bzw. unbillig erscheint, kann theoretisch eine Mieterhöhung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gerechtfertigt sein – aber dies ist ein eher exotischer Fall. Ansonsten bleibt dem Vermieter nur die Änderung dies Mietvertrages. Dies kann natürlich im Einvernehmen mit dem Mieter durch eine vertragliche Neuregelung erfolgen, also einen neuen Vertrag oder eine einverständliche Vertragsänderung. Oder der Vermieter spricht eine Änderungskündigung aus, d.h. er kündigt den bestehenden Mietvertrag und legt gleichzeitig einen neuen mit höherem Mietzins vor. Letzteres wird allerdings in der Praxis oft daran scheitern, dass es sich um langfristige Zeitmietverträge handelt, die nicht mal eben nach Belieben gekündigt werden können.

Staffelmietverträge
Zu den Möglichkeiten, eine vertragliche Mieterhöhungsregelung zu treffen, gehört die Staffelmiete. Dabei wird in den Vertrag eine Klausel eingebaut, nach der die Miete in bestimmten Zeitabständen – zum Beispiel alle zwei oder fünf Jahre – um einen bestimmten Betrag steigt. Diese Steigerung erfolgt dann automatisch, ohne dass es einer besonderen Mieterhöhung bedarf und ohne dass der Mieter widersprechen kann. Im Wohnraummietrecht gelten für eine Staffelmiete gewisse Einschränkungen (§ 557a BGB). So muss die Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden, die Staffelmiete muss mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben usw. Diese gesetzlichen Regeln sind auf Gewerberäume nicht übertragbar. Es zählt also das, was vereinbart wurde.

BGH zum Staffelmietvertrag bei Gewerberäumen
Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat entschieden, dass auch eine Änderung der Marktlage an einer Staffelmietvereinbarung nicht rüttelt. Sinken also die Mietpreise für entsprechende Gewerberäume, bleibt der Mieter trotzdem an den alten Vertrag gebunden. Er kann sich in der Regel weder auf eine Unzumutbarkeit noch auf einen “Wegfall der Geschäftsgrundlage” berufen, weil beide Vertragspartner bei Vertragsabschluss gedacht haben, dass die Mieten für derartige Objekte allgemein in Zukunft weiter steigen würden (Urt. v. 8.5.2002, Az. XII ZR 8/00).

Indexmiete
Häufig wird bei Gewerberäumen auch eine Indexmiete vereinbart. Man spricht hier auch von einer Preisanpassungs- oder Gleitklausel. Die Miete ändert sich dann in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex oder auch vom Index für Einzelhandelspreise. Es gibt Klauseln, die eine Anpassung nach der Veränderung von Indexpunkten oder nach der prozentualen Veränderung des Index vorsehen. Übersichtlicher sind Prozentklauseln. Allerdings verstoßen Indexklauseln gegen das 2007 reformierte Preisklauselgesetz, wenn sie nicht vier wichtige Voraussetzungen einhalten: Es muss sich um einen langfristigen Vertrag von mindestens zehn Jahren Laufzeit handeln. Die Mieterhöhung muss von einem Index abhängig sein, den das statistische Bundesamt, ein statistisches Landesamt oder die entsprechende europäische Stelle veröffentlichen. Die Preisklausel muss hinreichend bestimmt sein und darf keine Partei unangemessen benachteiligen. Letzteres bedeutet: Bei einem Rückgang der Indexwerte muss die Miete auch nach unten angepasst werden.

Umsatzmiete
Oft wird auch eine vom Umsatz abhängige Miete vereinbart. Dies gewährleistet, dass der Vermieter an Umsatzsteigerungen des Mieters partizipiert, der Mieter aber bei Umsatzeinbußen in gewisser Weise abgesichert ist. Meist ist ein bestimmter Anteil der Miete als Festbetrag vereinbart und der (oft größere) Anteil als umsatzabhängig. Die Umsatzmiete ist nicht zulässig bei Apotheken.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Ihr erster Ansprechpartner in allen miet- und immobilienrechtlichen Fragen: Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht 

 

Veröffentlicht in Immobilienrecht, Mietrecht, Top-Thema | Kommentare deaktiviert für Mieterhöhung bei Gewerbeimmobilien

Im August 2015 erschienen: Anwalts-Handbuch Mietrecht

Unter Mitarbeit unserer Anwälte Norbert Monschau und Norbert Schneider.

Lützenkirchen (Hrsg.)

Anwalts-Handbuch Mietrecht

5., neu bearbeitete Auflage, 2015, 2250 Seiten, gebunden, Handbuch, 16 x 24cm
ISBN  978-3-504-18066-9
Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln

Der Klassiker unter den Mietrechts-Handbüchern ist wieder auf dem neuesten Stand: Alles drin, natürlich auch schon die „Mietpreisbremse“.

AHB Mietrecht, 5. Aufl. 2015

Veröffentlicht in Immobilienrecht, Mietrecht, Top-Thema | Kommentare deaktiviert für Im August 2015 erschienen: Anwalts-Handbuch Mietrecht