Versteigerung des Familienheims: Kein Zurückbehaltungsrecht des Erlöses wegen möglicher Zugewinnausgleichsforderung!

Was passiert nach der Scheidung mit dem gemeinsamen Haus? Kann man sich nicht einigen, ist die Zwangsversteigerung manchmal das einzige Mittel, um die “Grundstücksgemeinschaft” zu beenden.

Die Zwangsversteigerung löst aber wiederum viele Unsicherheiten aus und auch etliche Rechtsfragen. Eine für die Betroffenen entscheidende Frage ist, was passiert, wenn die Versteigerung nach Abzug aller Kosten einen Überschuss – den sogenannten “Übererlös” – erbracht hat. Wie wird dieser zwischen den im Zweifel nach wie vor zerstrittenen (ehemaligen) Ehegatten verteilt? Dazu hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) nun geäußert (BGH, Beschl. v. 22.02.2017 – XII ZB 137/16).

Der Fall: Die Ehefrau betrieb die Zwangsversteigerung; der Mann steigerte mit und erhielt schließlich den Zuschlag. Nun blieb nach Abzug der Kosten ein Übererlös. Den hinterlegte das Gericht. Nun machte der Mann geltend, ihm stünden noch etliche Forderungen gegen die Frau zu. Ihm sei deshalb nicht nur seine Hälfte des Erlöses auszuzahlen, sondern wegen der diversen Forderungen darüber hinaus mehr. Die Frau machte dagegen geltend, dass es sich bei der Miteigentümergemeinschaft am Haus um eine Gemeinschaft gehandelt habe, bei der nicht berücksichtigt werden dürfe, dass die Ehegatten auch verheiratet waren. Etwaige Forderungen des Mannes seien hier nicht zu beachten, soweit sie familienrechtlicher Art sind. Nur solche Forderungen dürften berücksichtigt werden, die rein auf der Grundstücksgemeinschaft beruhen.

Die Gerichtsentscheidung: Der BGH gab der Frau Recht. Für die Praxis bedeutet dies: Wenn es zur Zwangsversteigerung kommt, das Familienheim versteigert und der Erlös hinterlegt wird, kann jeder Miteigentümer-Ehegatte seinen Anteil am Erlös für sich reklamieren. Der andere kann dies nicht mit der Begründung verhindern, dass er etwa noch einen Anspruch auf Zugewinnausgleich hat.

Praxishinweis: Der gesamte Bereich der Zwangsversteigerung ist rechtlich schwierig. Es empfiehlt sich dringend, frühzeitig fachkundigen Rat einzuholen, um den Überblick zu behalten und eigenes Vermögen zu sichern.

Ihr erster Ansprechpartner bei Vermögens- und Immobilienauseinandersetzungen:
Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

 

 

 

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Eigenbedarfskündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs zulässig?

Darf der Vermieter seinem Mieter den Mietvertrag kündigen, weil er die Mietwohnung für eigene berufliche Zwecke benötigt?

“Eigenbedarf” bezieht sich darauf, dass der Vermieter selbst zum Wohnen einziehen möchte. Bisher gestatteten die Gerichte oft auch eine Kündigung, weil der Vermieter die Mietwohnung für berufliche Zwecke benötigte.

Der Bundesgerichtshof hat nun ganz neue Regeln für eine Kündigung wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf entwickelt. Diese ist für Vermieter nun schwieriger geworden, die Rechte der Mieter wurden gestärkt.

Was versteht man unter Berufs- oder Geschäftsbedarf?
Es handelt sich um eine Abwandlung des bekannten Eigenbedarfs. Eigenbedarf ist einer der wenigen gesetzlich zulässigen Gründe, aus denen der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann. Dazu muss er den Wohnraum für sich, nahe Angehörige oder Mitglieder seines Haushalts benötigen. Die betreffende Person muss dann die konkrete Absicht haben, dort zum Wohnen einzuziehen. Nun ist es aber auch denkbar, dass der Vermieter die Räume gar nicht zum Wohnen für eine Person braucht, sondern, weil er zum Beispiel darin ein Büro für seine Firma einrichten oder seinen Geschäftsbetrieb erweitern will. Dann spricht man von Berufs- oder Geschäftsbedarf. Bisher haben die Gerichte auch Berufs- oder Geschäftsbedarf als Kündigungsgrund anerkannt.

Wann konnte bisher wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf gekündigt werden?
Viele Gerichte sahen bisher den Berufs- oder Geschäftsbedarf als eine Variante des Eigenbedarfs an, obwohl davon im Gesetz nichts erwähnt ist. Es galten daher in der Regel die gleichen Voraussetzungen wie für den Eigenbedarf. So musste z. B. der Raumbedarf für das Geschäft des Vermieters einigermaßen der Wohnungsgröße des Mieters entsprechen und es musste ein konkreter Bedarf an der Nutzung dieser Räume vorliegen, sowie die konkrete Absicht ihrer Nutzung.

Welche gesetzlichen Regelungen gelten?
Die entscheidende Regelung findet sich im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches in § 573. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. § 573 Abs. 2 BGB legt fest, wann insbesondere ein solches Interesse vorliegt – nämlich unter anderem bei Eigenbedarf für Wohnzwecke. Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dabei zählt natürlich die Möglichkeit nicht, durch einen Mieterwechsel mehr Miete zu bekommen. Die Kündigung wegen Geschäftsbedarf liegt zwischen diesen beiden Kündigungsgründen, auch mit der “angemessenen wirtschaftlichen Verwertung” könnte hier argumentiert werden.

Welchen Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden?
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit dem Fall eines Mieters zu beschäftigen, der bereits seit 1977 in einer Zweizimmerwohnung in Berlin lebte. Die Vermieterin hatte das Gebäude vor einigen Jahren bei einer Zwangsversteigerung gekauft. Ihr Ehemann betrieb im ersten Stock des Hauses ein Beratungsunternehmen. Sie kündigte nun dem Mieter mit der Begründung, dass seine Wohnräume für die Erweiterung des Geschäftsbetriebes ihres Mannes benötigt würden. Denn dessen Büros – in denen auch die Kunden beraten würden – seien bereits zum Bersten voll gestopft mit Aktenregalen, und man benötige dringend einen weiteren Arbeitsplatz sowie ein Archiv. Der Mieter widersetzte sich der Kündigung. Das Amtsgericht und das Landgericht gestanden der Vermieterin zu, dass sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung habe. Denn die Kündigung wegen einer Erweiterung des Geschäftsbetriebes stehe dem Eigenbedarf gleich. Trotzdem wiesen beide Gerichte die Räumungsklage ab. Denn die Kündigung verstieß nach ihrer Ansicht gegen die Berliner Vorschriften über die Zweckentfremdung von Wohnraum. So klagte die Vermieterin in dritter Instanz vor dem BGH.

Neue Regeln des BGH: Keine Gleichbehandlung mit Eigenbedarf
Der Bundesgerichtshof erklärte, dass man den Berufs- oder Geschäftsbedarf nicht einfach als weitere, ungeschriebene Kategorie des Eigenbedarfs behandeln könne. Der Gesetzgeber habe in § 573 Abs. 2 BGB geregelt, in welchen Fällen ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung vorliege. Eigenbedarf sei klar definiert und bedeute, dass der Vermieter die Wohnung selbst zum Wohnen brauche. Dies sei hier aber nicht der Fall. Ebenso wenig könne man bei der Eigennutzung der Mietwohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken von einer wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgehen. Die Voraussetzungen dieser Kündigungsgründe seien hier schlicht nicht erfüllt.

Die im Gesetz genannten Fallgruppen seien Regelbeispiele, bei deren Vorliegen man immer von einem berechtigten Interesse an der Kündigung ausgehen könne.
Liege kein solcher Fall vor, könne immer noch ein berechtigtes Interesse nach der allgemeinen Regelung in § 573 Abs. 1 BGB vorliegen. Dies müsse dann aber in jedem Einzelfall genau geprüft werden, und zwar unter Abwägung der jeweiligen Interessen der Beteiligten.

Jetzt entscheidend: Reine gewerbliche Nutzung oder Mischnutzung
Der Entschluss des Vermieters, die Wohnung nicht nur zum Wohnen, sondern auch überwiegend gewerblich oder beruflich zu nutzen (Mischnutzung) weise Parallelen zum Eigenbedarf auf. Denn der Vermieter wolle ja in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen. Für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung reiche es in solchen Fällen aus, wenn dem Vermieter ohne Bezug der Mietwohnung ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Bei einer nachvollziehbaren Lebens- und Berufsplanung des Vermieters dürfte dies dem BGH zufolge in der Regel der Fall sein – auch, wenn es um die Mischnutzung durch den Ehe- oder Lebenspartner des Vermieters geht.

Anders liegt nach dem BGH der Fall, wenn der Mieter oder sein Ehepartner die bisherige Mietwohnung allein für berufliche oder geschäftliche Zwecke nutzen wollen. Hier sei eine größere Nähe zum Kündigungsgrund “angemessene wirtschaftliche Verwertung” gegeben. Der Mieter solle für rein geschäftliche Interessen von seinem Lebensmittelpunkt verdrängt werden. Dafür seien strengere Maßstäbe anzulegen, so müsse dem Vermieter ohne die Nutzung der Mietwohnung schon ein Nachteil von einigem Gewicht drohen. Dies könne zum Beispiel der Fall sein, wenn ohne die Wohnung kein rentables Betreiben des Geschäfts möglich sei oder wenn die konkrete Lebensgestaltung des Vermieters gerade diese Wohnung erfordere (etwa wegen gesundheitlichen Einschränkungen).

Was bedeutet das für den vorliegenden Fall?
Im verhandelten Fall kam der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung bestand. Denn hier solle die Wohnung ausschließlich geschäftlich genutzt werden. Es sei nicht ersichtlich, dass dem Ehemann der Vermieterin ohne die Nutzung dieser Wohnung ein “Nachteil von einigem Gewicht” drohe. Der einzige ersichtliche Nachteil sei, dass er seine zum Teil 30 Jahre alten Akten woanders lagern müsse. Dies sei für eine Kündigung nicht ausreichend, auch größere wirtschaftliche Einbußen seien dadurch nicht zu erwarten (BGH, Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16).

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxishinweis:
Eine Eigenbedarfskündigung sollte mit anwaltlicher Unterstützung gut vorbereitet werden, zumal die wesentlichen “Kerntatsachen” bereits im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen. Nicht selten scheitern Kündigungen schon aus formellen Gründen.

Ihr Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht   

 

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Immobilienkauf: Das mitgekaufte Haustier – Ein sieben Jahre zurückliegender Marderbefall ist kein offenbarungspflichtiger Sachmangel!

So ein Marder hat schon vielen Menschen Ärger verursacht und kann aufgrund dessen sicherlich eine lange Liste unrühmlicher Spitznamen aufweisen. Doch kann ein Marder auch ein sogenannter “Sachmangel” sein?

Der Fall: Im Januar 2014 erwarb der Käufer für 110.000 € eine Eigentumswohnung in einem 1989 errichteten, an einem Wald gelegenen Fünf-Familien-Wohnhaus in Hagen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Parteien den Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel.
Im Jahre 2007 hatten sich Marder im Dachboden des Hauses eingenistet. Gegen den Befall hatte die Eigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen. Im Oktober 2013 verursachte ein Marder in einer anderen Wohnung einen Schaden in Höhe von ca. 2.200 € an einer Zwischendecke. Im damaligen Rechtsstreit vor Gericht konnte nicht festgestellt werden, dass die Verkäufer, die seinerzeit bereits aus dem Haus ausgezogen waren, von diesem Schaden vor dem Abschluss des Kaufvertrages wussten.
Unter anderem unter Hinweis darauf, dass die Verkäufer dem Käufer den Marderbefall vor dem Verkauf nicht offenbart hätten, hat der Käufer die Verkäufer vor Gericht auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Dabei hat er ca. 20.000 € als einen auf ihn entfallenden Anteil für eine Dachsanierung zum Schutz vor weiterem Marderbefall verlangt.

Die Gerichtsentscheidung: Das Oberlandesgericht Hamm sprach dem Käufer das Geld nicht zu (OLG Hamm v. 13.02.2017 – 22 U 104/16). Ein akuter Marderbefall sei zwar ein Sachmangel. Für den Befall im Oktober 2013 hätten die Verkäufer allerdings aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht einzustehen. Insoweit habe der klagende Käufer nicht nachweisen können, dass den Verkäufern dieser Mangel vor Vertragsschluss bekannt gewesen sei, so dass sie ihn trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses hätten offenbaren müssen.
Der beim Verkauf mehr als sechs Jahre zurückliegende Marderbefall stelle keinen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Einen späteren Marderbefall habe der Käufer – abgesehen von dem Vorfall im Oktober 2013 – nicht nachgewiesen. Es gebe keine tatsächliche allgemeine Vermutung dahingehend, dass Marder nach Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehrten. Auch hätten die Verkäufer nicht damit rechnen müssen, dass es erneut zu einem Marderbefall komme, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft seinerzeit Abwehrmaßnahmen ergriffen hatte. Zudem habe es in der Vergangenheit lediglich kleinere Marderschäden, etwa verschobene Dachpfannen, gegeben, aber keinen feststellbaren weiteren Marderbefall.
Unter dem Gesichtspunkt eines Mangelverdachts träfe die Verkäufer ebenfalls keine Offenbarungspflicht. Ein Mangelverdacht könne nur dann ein Mangel der Kaufsache begründen, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehe, dass ein dem Verdacht entsprechender, erheblicher Schaden eintrete. Eine derartige Wahrscheinlichkeit begründe ein mehr als sechs Jahre zurückliegender Marderbefall aber nicht.

Unser Praxishinweis: Immobilienkäufer sollten kritische Fragen zum Objekt und zur baulichen Beschaffenheit stellen. Am besten ist es, sich vor Kaufvertragsabschluss eine zusätzliche fachliche Meinung oder sogar ein Sachverständigengutachten einzuholen. Verkäufer sollten über “Schwachpunkte” des Objekts aufklären und diese ggfs. im notariellen Kaufvertrag aufführen, um nicht später mit Schadenersatzforderungen – berechtigten oder unberechtigten – konfrontiert zu werden.

Lassen Sie sich frühzeitig immobilienrechtlich beraten.
Sprechen Sie uns daher einfach an, wenn es um Rechtsfragen rund um die Immobilie geht!

Rechtsanwalt Norbert Monschau,
Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht
Anwaltkooperation
Monschau | Schneider | Thiel

 

 

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Soeben erschienen: MietPrax – Mietrecht in der Praxis!

978-3-472-08532-4_large_160… die Aktualisierungslieferung März 2017 unter Mitarbeit unseres Kollegen, Herrn Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht

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RA Norbert Monschau

“MietPrax – Arbeitshandbuch + Arbeitskommentar”
Ulf P. Börstinghaus (Hrsg.)

Das Loseblattwerk “MietPrax – Arbeitshandbuch” bietet eine umfassende systematische Darstellung sämtlicher relevanter Teilbereiche des Mietrechts und ermöglicht dem Nutzer einen schnellen und fundierten Überblick über die aktuelle Rechtsprechung. Zahlreiche Formular- und Textbeispiele unterstützen den Anwender bei der täglichen Arbeit.

Das Werk ist in 13 Fächer zu folgenen Themen unterteilt:
Wohnraummietvertrag
Neben- und Betriebskosten
Schönheitsreparaturen
Instandhaltung/ Modernisierung
Mietminderung/ Mängel der Mietsache
Mieterhöhung im frei finanzierten Wohnungsbau
Gebrauchsrechte und -pflichten
Kündigung
Abwicklung des Mietverhältnisses
Mietprozess, Zwangsvollstreckung, Insolvenz, Gebühren-, Kosten- und Streitwertrecht
Preisgebundener Wohnungsbau
Gewerberaummiete
Allgemeine Geschäftsbedingungen

 

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Beleidigung per SMS: Mieter erhielt kein Schmerzensgeld!

Wenn ein Mietverhältnis zu Ende geht, dann ist das manchmal auch nicht angenehmer als eine auseinanderbrechende Ehe. Die Parteien beschimpfen sich, vergreifen sich erheblich im Ton. So schrieb etwa ein Ex-Vermieter seinem Ex-Mieter Kurznachrichten auf das Handy, in denen er die Begriffe “Schweinebacke”, “asozialer Abschaum” und “Lusche allerersten Grades” verwendete. Der Betroffene forderte auf gerichtlichem Wege ein Schmerzensgeld.

Doch vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte der Mieter keinen Erfolg.
Die Begründung: Erstens handle es sich um keine besonders schwerwiegenden Ehrverletzungen, zweitens hätten sie als SMS keine besondere Breitenwirkung entfaltet, drittens sei auch der Zeitraum sehr kurz gewesen. Es bleibe dem Beleidigten überlassen, eventuell Unterlassungsansprüche durchzusetzen, um künftig nicht mehr belästigt zu werden.

(BGH – VI ZR 496/15)

(Quelle: LBS)

Sprechen Sie uns gerne an, wenn es um Rechtsfragen rund um die Miet- u. Scheidungsimmobilie geht!
RA Norbert Monschau, Fachanwalt für Miet- u. Wohnungseigentumsrecht
u. Fachanwalt für Familienrecht

 

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