Immobilienrecht

Nachbarstreit: Wann entstehen Gewohnheitsrechte?

Rechtsanwalt Norbert Monschau

“Aber das haben wir doch schon immer so gemacht!”

Wann können sich Grundstückseigentümer auf ein Wegerecht berufen?

Der BGH hat sich mit diesem praxisrelevanten Thema nun befasst. Er hat entschieden, dass im Verhältnis einzelner Nachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund eines Gewohnheitsrechts entstehen kann – selbst dann nicht, wenn dies jahrzehntelange Praxis war. Außerhalb des Grundbuchs kann demnach ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht bestehen.

Der Fall: Die Kläger sind Eigentümer dreier nebeneinander an einer öffentlichen Straße liegender Grundstücke, die mit drei aneinandergrenzenden Häusern bebaut sind. Im rückwärtigen Teil dieser Grundstücke befinden sich Garagen, die baurechtlich nicht genehmigt sind.

Die Beklagte ist Eigentümerin von Grundstücken, auf denen sich ein Weg befindet, über den die Kläger die Garagen und die rückwärtigen Bereiche ihrer vorne über die Straße erschlossenen Grundstücke erreichen. Eine Nutzung des Weges wurde seit Jahrzehnten durch frühere Eigentümer der Grundstücke und nach dem Eigentumsübergang auf die Beklagte durch diese selbst geduldet.

Mit Wirkung zum 31.12.2016 erklärte die Beklagte gegenüber den Klägern die „Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht“. Sie kündigte an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage.

Die Kläger, die sich auf ein zu ihren Gunsten bestehendes Wegerecht, hilfsweise auf ein Notwegrecht berufen, verlangen von der Beklagten, die Sperrung des Weges zu unterlassen.

Das Landgericht hat die Beklagte verpflichtet, es zu unterlassen, die Kläger an der Nutzung des Weges zu hindern, insbesondere durch das Anbringen eines Tores mit Schließanlage.

Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und dies damit begründet, dass die Kläger aufgrund eines zu ihren Gunsten bestehenden Gewohnheitsrechts zur Nutzung des Zuwegs zum rückwärtigen Bereich ihrer Grundstücke berechtigt seien.

So hat der BGH entschieden: Der BGH hat das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Die Kläger können sich nicht auf Gewohnheitsrecht berufen. Gewohnheitsrecht entsteht durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt wird.

Als ungeschriebenes Recht enthält es eine generell-abstrakte Regelung; diese muss über den Einzelfall hinausweisen. Zwar muss Gewohnheitsrecht kein „Jedermann-Recht“ sein.

In dem Unterfall der sog. Observanz, bei der es sich um ein örtlich begrenztes Gewohnheitsrecht handelt, kann dieses auch im Verhältnis einer begrenzten Zahl von Eigentümern und Pächtern zueinander entstehen, etwa nur für eine Gemeinde oder die Mitglieder einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft.

Voraussetzung ist aber auch in diesem Fall, dass die ungeschriebene Rechtsnorm, die die Beteiligten als verbindlich anerkennen, alle Rechtsverhältnisse einer bestimmten Art beherrscht.

Gewohnheitsrecht kann als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn.

In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem BGB außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn.

Das Oberlandesgericht wird zu prüfen haben, ob den Klägern gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Notwegrecht zusteht. Dies wäre der Fall, wenn die ordnungsmäßige Benutzung ihrer Grundstücke eine Zufahrt über die Grundstücke der Beklagten erforderlich machte.

Soweit die Grundstücke nur zu Wohnzwecken genutzt werden, wird ein Notwegrecht allerdings schon deshalb ausscheiden, weil die im hinteren Bereich der Grundstücke der Kläger befindlichen Garagen baurechtlich nicht genehmigt und mangels Erschließung auch nicht genehmigungsfähig sind.

Soweit die Grundstücke gewerblich genutzt werden, kommt ein Notwegrecht hingegen grundsätzlich in Betracht, da bei einem Gewerbegrundstück etwa Be- und Entladevorgänge sowie das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem verbindungslosen Grundstücksteil für die ordnungsmäßige Benutzung erforderlich sein und damit für diesen Teil eine Zufahrt erforderlich machen können.

BGH, Urt. v. 24.01.2020 – V ZR 155/18
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 24.01.2020

Unser Praxishinweis: Kein Wegerecht aus Gewohnheit ist die Botschaft des BGH. Die Karlsruher Richter haben klargestellt, dass im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen kann. Mit dem Argument “Das haben wir doch schon immer so gemacht”, darf ein Nachbar also ein angrenzendes fremdes Grundstück nicht durchqueren. Im vorliegenden Fall muss sich das Oberlandesgericht Köln noch einmal mit dem Problem beschäftigen. Es ist möglich, dass den Nachbarn ein sogenanntes “Notwegerecht” einräumt wird. Das muss der Nachbar aber nur dann zugestehen, wenn die ordnungsmäßige Benutzung des Grundstücks nicht auf andere Weise möglich ist. Außerdem muss dafür bezahlt werden.

Ihr erster Ansprechpartner im Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht: Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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Elternunterhalt

Angehörigen-Entlastungsgesetz zum 01.01.2020 in Kraft getreten!

Alle Kinder pflegebedürftiger Eltern können aufatmen. Der Bundesrat hat dem Angehörigen-Entlastungsgesetz zugestimmt. Das hat erhebliche und erfreuliche Auswirkungen auf die Praxis. Hier das Wesentliche:

  • Es kommt zukünftig für die Heranziehung von Kindern zum Elternunterhalt weder auf deren Vermögen noch auf das Einkommen des Schwiegerkindes an.
  • Ab 01.01.2020 können alle Kinder, deren Jahreseinkommen unter 100.000 € brutto liegt, die Unterhaltszahlungen für ihre Eltern einstellen. Lediglich in den Fällen, in denen eine gerichtliche Entscheidung zur Zahlung laufenden Unterhalts ergangen ist, sollten die betroffenen Kinder dem Sozialhilfeträger die Einstellung der Zahlung schriftlich ankündigen und auf Bestätigung durch den Sozialhilfeträger beharren, keinen Unterhalt mehr zu schulden.
  • Lediglich in den Fällen, in denen ein Sozialhilfeträger aus einer erteilten Einkommensauskunft des unterhaltspflichtigen Kindes weiß, dass das Einkommen des Kindes über 100.000 € liegt, besteht die Unterhaltsverpflichtung eventuell fort.
  • Da das Gesetz eine gesetzliche Vermutung enthält, dass das Einkommen unterhaltspflichtiger Angehöriger die Grenze von 100.000 € nicht übersteigt, gibt es seit Januar 2020 keine unterhaltsrechtliche und sozialrechtliche Auskunftsverpflichtung mehr. In den Fällen, in denen ein Sozialhilfeträger aus einer vor 2020 erfolgten unterhaltsrechtlichen Auskunft keine positive Kenntnis über ein Überschreiten der Einkommensgrenze hat, ist in der Regel “Schluss”. Nur in Ausnahmefällen, wenn es „hinreichende Anhaltspunkte“ aus Presse, Funk und Fernsehen, dafür gibt, dass der Unterhaltspflichtige einer bestimmten einkommensstarken Berufsgruppe angehört, kann eine weitere Prüfung erfolgen.

Wenn Sie Fragen zum Unterhaltsrecht haben, sprechen Sie uns gerne an.

Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Familienrecht

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Weihnachtsbaum in Flammen: Wann haften Mieter?

Weihnachten, das Fest der stimmungsvollen Beleuchtung steht bevor. Viele Menschen benutzen hierfür nach wie vor echte Kerzen. Kommt es in der Mietwohnung zum Brand, wird der Schaden nicht immer von der Versicherung getragen. Wir erläutern, wann Ihr Mieter für einen Schaden haftet.

In der Weihnachtszeit kommt es vermehrt zu Bränden. Die Kerzen am Weihnachtsbaum können der Auslöser sein, aber auch der Adventskranz oder ein Ziergesteck mit Kerze. Oft dienen hier Tannenzweige als Deko. Werden diese trocken, besteht erhöhte Feuergefahr. Der Versicherungsverband GDV meldete 2018 rund 30.000 Brände in der Advents- und Weihnachtszeit. Der Schaden lag insgesamt bei 31 Millionen Euro.

Die Gefahr durch offene Flammen in der weihnachtlich geschmückten Wohnung wird oft unterschätzt. Feuerwehr-Videos im Internet zeigen anschaulich, dass ein trockener brennender Christbaum ein Zimmer in circa 30 Sekunden vollständig in Brand setzen kann.

Wie ist das Verhältnis Mieter – Vermieter – Versicherung?
Hat es in einer Wohnung gebrannt, übernimmt zunächst die Wohngebäudeversicherung des Vermieters die Regulierung des Schadens an der Mietwohnung. Wenn nun der Mieter den Brand verschuldet hat, hat der Vermieter gegen ihn Anspruch auf Schadensersatz. Nach § 86 Versicherungsvertragsgesetz geht dieser Anspruch auf den Versicherer über. Dieser kann sich dann das gezahlte Geld beim Mieter zurückholen. Solche Ansprüche können jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur geltend gemacht werden, wenn der Brand vom Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurde. Bei einfacher Fahrlässigkeit kann die Versicherung den Mieter also nicht in Regress nehmen.
Ob der Mieter eine Privathaftpflichtversicherung hat, ist zunächst einmal nicht entscheidend für das Bestehen des Regressanspruches. Diese Grundsätze stellte der Bundesgerichtshof bereits 2001 auf (Urteil vom 14.2.2001, Az. VIII ZR 292/98.

Mit Schäden am Eigentum des Mieters hat die Wohngebäudeversicherung nichts zu tun. Für die bewegliche Wohnungseinrichtung des Mieters ist dessen Hausratsversicherung zuständig. Diese kann wegen grober Fahrlässigkeit ihre Leistungen verweigern.

Welche Pflichten haben Sie als Vermieter?
Grundsätzlich muss jeder Vermieter dafür sorgen, dass die Mietwohnung bewohnbar ist. Dies ist eine Grundpflicht aus dem Mietvertrag. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von 2014 hat der Vermieter auch nach einem vom Mieter verursachten Wohnungsbrand die Pflicht, die Bewohnbarkeit wiederherzustellen (Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13.

Im damaligen Fall lag leichte Fahrlässigkeit vor. Die kleine Tochter des Mieters hatte auf dem Herd Speiseöl erhitzt und dieses hatte die Küche in Brand gesetzt. Der Vermieter wollte den Schaden nicht seiner Gebäudeversicherung melden, um keine höheren Beiträge bezahlen zu müssen. Daher verlangte er vom Mieter, den Schaden selbst zu tragen und die Wohnung auch selbst wieder herzurichten.
Der Mieter hatte jedoch im Rahmen der Betriebskosten wie üblich auch die Beiträge für die Wohngebäudeversicherung zahlen müssen.

Der Bundesgerichtshof entschied:
– Der Mieter kann erwarten, dass sich der Vermieter an seine (vom Mieter
bezahlte) Wohngebäudeversicherung wendet.
– Es besteht kein Regressanspruch gegen den Mieter wegen der leichten
Fahrlässigkeit.
– Der Mieter hat für die Zeit bis zur Beseitigung der Schäden ein Recht auf
Mietminderung.

Was ist ‘grob fahrlässig’?
Von “grober Fahrlässigkeit” spricht man bei einer besonders groben Missachtung von Sorgfaltspflichten. Diese liegt zum Beispiel vor, wenn jemand etwas außer Acht lässt, das unter den gegebenen Umständen jedem einleuchten müsste.
So bescheinigte das Amtsgericht St. Goar einem Mieter grobe Fahrlässigkeit, der für zehn Minuten seine Wohnung verlassen hatte, um sich mit jemandem draußen zu unterhalten. Drinnen befanden sich ein trockener Adventskranz mit brennenden Kerzen und eine verspielte junge Katze. Es kam zu einem Wohnungsbrand. Der Mieter forderte von seiner Hausratsversicherung den Ersatz seiner verbrannten Einrichtung. Die Versicherung durfte hier jedoch wegen seiner groben Fahrlässigkeit die Leistung verweigern (Urteil vom 13.11.1997, Az. 3 C 278/97).

Kind als Aufsichtsperson für offene Flammen
Das Amtsgericht Eisenhüttenstadt sah es als grob fahrlässig an, dass ein Vater seine sechsjährige Tochter dazu aufforderte, eine brennende Weihnachtspyramide zu beaufsichtigen, weil er ein Bad nehmen wollte. Leider war das Kind der Aufgabe nicht gewachsen (Urteil vom 17.06.2002, Az. 6 C 566/01).

Wunderkerze entzündet Weihnachtsbaum

In einem anderen Fall hatte ein Au-Pair-Mädchen einem Kind eine Wunderkerze angezündet. Das Kind lief damit in ein anderes Zimmer, wo der Weihnachtsbaum stand. Dieser geriet in Brand. Es kam zu einer explosionsartigen Durchzündung des Weihnachtsbaumes und letztlich geriet das ganze Haus in Brand. Das Gericht entschied hier: Das Au-Pair-Mädchen musste nicht damit rechnen, dass eine Wunderkerze diese Folgen haben würde. Sie habe nicht grob fahrlässig gehandelt (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 18.5.2006, Az. 3 U 104/05).

Ablenkung vor dem Frühstück
Nach einem Urteil des Landgerichts Mönchengladbachs (Urteil vom 30.7.1998, Az. 10 O 141/98) musste die Hausratversicherung für einen Brandschaden aufkommen, der entstand, weil der Versicherungsnehmer den Frühstückstisch gedeckt und die Kerzen auf dem Adventskranz angezündet hatte, bevor er seine Partnerin wecken ging. Beim Wecken erlag er den körperlichen Vorzügen seiner Partnerin, währenddessen setzte der Adventskranz das Wohnzimmer in Brand. Der Mann konnte diesen noch selbst mit dem Feuerlöscher löschen. Allerdings entstand durch Rußniederschlag im ganzen Einfamilienhaus ein Schaden von 64.000 DM. Das Gericht sah sein Verhalten nicht als grob fahrlässig an: Er habe nicht beabsichtigt, den Adventskranz so lange allein zu lassen. Mit dieser Ablenkung vor dem Frühstück habe er nicht rechnen müssen. Auch das Oberlandesgericht Düsseldorf schloss sich dieser Ansicht an (Urteil vom 21.9.1999, Az. 4 U 182/98).

Ablenkung durch Hund
Das Verhalten eines Hundebesitzers wurde allerdings durchaus als grob fahrlässig angesehen. Dieser hatte morgens ebenfalls als Erstes den Adventskranz angezündet und nach dem Frühstück draußen nach seinem Hund gesehen, der sich dort in einem Zwinger befand. Er fand Hund und Zwinger großzügig mit Kot verschmutzt vor. Entsetzt startete er eine sofortige Reinigungsaktion – und vergaß den brennenden Adventskranz. Ein Zimmerbrand mit 8.600 Euro Schaden war die Folge. Hier musste die Hausratsversicherung nicht zahlen: Sein Verhalten war grob fahrlässig gewesen. Er habe den Adventskranz 30 Minuten lang unbeaufsichtigt gelassen (LG Krefeld, Urteil vom 20.4.2006, Az. 5 O 422/05).

Was zahlt die private Haftpflichtversicherung?
In privaten Haftpflichtversicherungen sind Schäden an gemieteten oder geliehenen Gegenständen meist ausgeschlossen. Dies betrifft die Mietwohnung genauso wie ein Mietfahrrad oder den geliehenen Rasenmäher des Nachbarn. Ob eine Versicherung durch besondere Vereinbarungen im Vertrag auch einen Brandschaden am Eigentum des Vermieters abdeckt, hängt vom jeweiligen Versicherungsvertrag ab. Ein solcher Schutz ist darin jedoch nicht automatisch enthalten.

(Quelle: Anwalt-Suchservice)

Unser Praxistipp
Mieter haften unter Umständen für einen grob fahrlässig verursachten Wohnungsbrand. Unter Umständen verliert man den Versicherungsschutz schon dann, wenn eine brennende Kerze eine Zeit lang unbeaufsichtigt gelassen wird und hierdurch ein Brandschaden entsteht. Wegen der erheblichen finanziellen Risiken gilt gerade in der Weihnachtszeit: Kerzen und Adventskränze sollten immer beaufsichtigt sein, ein Feuerlöscher schadet nicht und auch Rauchmelder gehören nicht abgeschraubt auf das Fensterbrett. Verschuldet der Mieter einen Brandschaden, empfiehlt es sich, eine im Mietrecht versierte Anwaltskanzlei anzusprechen, um das weitere Vorgehen abzustimmen.

Ihr erster Ansprechpartner im Miet- und Immobilienrecht:
Rechtsanwalt Norbert Monschau, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

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BGH: Mieterhöhung kann nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründet werden!

Zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ist ein 20 Jahre alter Mietspiegel ungeeignet. Das Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, weil ein so alter Mietspiegel keinen Informationsgehalt hat. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16.10.2019 (Az.: VIII ZR 340/18) entschieden.

Vermieter stützte Mieterhöhungsverlangen auf 20 Jahre alten Mietspiegel

Eine Mieterin erhielt 2017 ein Mieterhöhungsverlangen für ihre 79 qm große Wohnung, nach dem die Miete um 60 Euro auf 360 Euro steigen solle. Begründet wurde das seitens des Vermieters mit dem städtischen Mietspiegel aus dem Jahr 1998. Nachdem die Mieterin nicht zustimmte, ging der Streit durch die Instanzen.

BGH: Mieterhöhung nicht mit 20 Jahre altem Mietspiegel begründbar

Der BGH hat das Mieterhöhungsverlangen für rechtswidrig erachtet. Grundsätzlich könnten Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, solange es in den letzten 15 Monaten noch keine Erhöhung gegeben habe. Dies müsse dem Mieter regelmäßig nachvollziehbar anhand eines aktuellen Mietspiegels begründet werden. Der Rückgriff auf einen älteren Mietspiegel sei nur ausnahmsweise zulässig. 20 Jahre alte Daten seien aber keinesfalls mehr geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen.

Vermieter muss anderen Maßstab wählen

Der Wohnwert einer Immobilie unterliege “typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel”. So könne eine Einrichtung, die einmal besonders war, über die Jahre zur Standardausstattung werden. Der Vermieter müsse die Mieterhöhung deshalb anders begründen. Er könne zum Beispiel auf drei vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen.

Praxishinweis: Der Gesetzgeber plant mit dem 2. MietNovG die Anforderungen an die Erstellung von Mietspiegeln detaillierter zu regeln (RefE zum 2. MietNovG, 12, 16f.), sodass viele aktuelle und erst Recht veraltete Mietspiegel den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr entsprechen würden. Dann wären die Gemeinden verpflichtet, neue Mietspiegel zu erlassen.

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Dürfen Eltern vom Sparbuch der Kinder abheben?

Viele Eltern legen für ihre Kinder Konten an. Dort kann alles eingezahlt werden, von Geldgeschenken der Großeltern über Beträge, die das Kind selbst einzahlt, bis hin zum Kindergeld. Können die Eltern über dieses Guthaben bis zum 18. Geburtstag des Kindes alleine verfügen?

Es kommt darauf an: Stammen die Vermögensbeträge wesentlich von den Eltern oder aus Kindergeld, können die Eltern in der Regel über das Vermögen verfügen. Voraus­setzung ist, dass das Sparbuch nicht aus der Hand gegeben wird. Dann ist aus dem Verhalten der Eltern zu schließen, dass sie sich die Verwendung des Spargut­habens mindestens bis zum 18. Geburtstag des Kinds vorbehalten wollen.

Schadensersatz wegen Abhebung vom Kindersparbuch?
Im vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschiedenen Fall bekamen die Eltern im Jahr 1996 eine Tochter. Im Folgejahr eröffneten sie ein Sparbuch auf den Namen des Kinds. Bis 2010 wurde dort ein Guthaben von rund 17.500 Euro angespart. In den Jahren 2010 und 2011 hob der Vater insgesamt 12.300 Euro von dem Sparbuch ab. Er fragte oder informierte weder seine Frau noch die Tochter.

Die Eltern trennten sich im Jahre 2012, das Sparbuch blieb weiter beim Vater. Dieser übergab es seiner Tochter im Jahr 2015. Diese musste feststellen, dass das Geld im Wesent­lichen abgehoben worden war.

Da der Vater sich weigerte, die 17.300 Euro zurückzuzahlen, beantragte die Tochter beim Amtsge­richt, den Vater dazu zu verpflichten. Das tat das Amtsge­richt im Jahr 2018 auch. Dagegen wehrte sich der Vater erfol­greich mit seiner Beschwerde.

Keine Pflichtverletzung der Vermögenssorge für das Kind
Das Oberlandesgericht stellte sich auf die Seite des Vaters. So seien Eltern zwar verpflichtet, sich um das Vermögen der Kinder zu kümmern. Auch dürften sie das Geld der Kinder nicht für persönliche Zwecke nutzen. Allerdings habe das Sparbuch bis zum Jahr 2015 nicht im Vermögen der Tochter gestanden. Sofern die Eltern das Sparbuch vorher nicht herausgegeben hätten, liege die Verfügungsgewalt bei ihnen. Man gehe dann davon aus, dass die Eltern sich die Verfügung über das Guthaben bis zur Übergabe oder im Zweifel bis zu ihrem Tod vorbehalten wollten.

Der Vater habe die gesamte Zeit über das Sparbuch in seinem Besitz gehabt. Auch hätten die Eltern bei der Kontoeröffnung im Antrag angegeben, dass bis zur Volljährigkeit der Tochter jeder für sich allein verfügungs­be­rechtigt sein solle. Darüber hinaus stamme das Guthaben vollständig aus dem Vermögen der Eltern. Daher hatte die Tochter keinen Anspruch.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 29. August 2018 (AZ: 2 UF 66/18)

Quelle: Familienanwälte des Deutschen Anwalt­vereins (DAV)

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